Cómo aniquilar el mercado del alquiler 

Después de tres años de negociaciones, el pasado 25 de mayo de 2023, entraba en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, publicada en el BOE como la Ley 12/2023, y aprobada con el apoyo del PSOE, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu. La ley introduce cambios que, como hemos analizado en artículos previos, asfixiará aún más la oferta de alquiler, mermarán la movilidad social, fomentarán la segregación residencial, bloquearán el mantenimiento del parque edificado y perjudicarán a los más jóvenes.  

La nueva ley congela la subida de la renta de todos los contratos de arrendamiento al 2% en 2023, al 3% en 2024 y a un nuevo índice de contención inferior a la evolución del IPC (aún por determinar) a partir de 2025. A su vez, en los nuevos contratos, la renta estará limitada al precio establecido en el contrato anterior y solo se podrá incrementar en un máximo del 10% en caso de haberse practicado una rehabilitación o mejora de la accesibilidad, o en el caso de que el contrato se hubiese pactado por diez años o más o con prórrogas potestativas para el arrendatario en los mismos términos. 

Una de las novedades jurídicas de la normativa que ha despertado más polémica estas últimas semanas es la nueva definición de “gran tenedor”. Las comunidades autónomas pueden rebajar ahora esta condición, en las zonas definidas como “tensionadas”, a cinco residencias en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. Para ello, se consideran los inmuebles de uso residencial (excluyendo trasteros y garajes), es decir, todos aquellos que cuenten con la cédula de habitabilidad y que estén ubicados en núcleos urbanos (ciudades o pueblos).  

La receta catalana

Cataluña ya ha anunciado la voluntad de aplicar la nueva clasificación y la consejera de Territorio, Ester Capella, ya ha trasladado la memoria definitiva al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. La definición de gran tenedor tiene implicaciones importantes para los casi 7000 propietarios catalanes con cuatro viviendas adicionales a su residencia habitual en una zona tensionada. A partir de los próximos meses, no podrán fijar una renta superior al índice de referencia establecido por la Agència de l’Habitatge de Catalunya, y se les podría obligar a prorrogar un año el contrato a aquellos inquilinos que demuestren una situación de vulnerabilidad económica.   

La receta catalana, reduciendo la rentabilidad del mercado, resulta infalible para que los propietarios desistan a seguir poniendo sus pisos en alquiler, con lo que constreñirá la oferta y entraremos de nuevo en el círculo vicioso de escasez artificial y politiqueo oportunista.  

Para resolver el problema de la vivienda bastaría con permitir, de una vez por todas, contratar libremente a las partes, sin limitar la duración, renta, fianzas, garantías y condiciones de los contratos de arrendamiento. El estado haría bien en dejar de bloquear el mercado y ocuparse, en cambio, de aquellas tareas para las que sí tiene ventaja comparativa: por un lado proveer bienes públicos (asegurando que haya suficiente suelo disponible para construir) y por el otro, proveer una red de seguridad social (subvencionando el acceso a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial). 

La nueva ley de la vivienda dará pie a “experimentos naturales” bastante interesantes entre aquellas regiones que decidan aplicar la regulación y aquellas que no (Cataluña y Madrid, por ejemplo). De hecho, en Cataluña la congelación de rentas del 2021, si bien logró reducir el precio del alquiler en alrededor del 5%, supuso un descenso en la oferta en torno al 15% y una convergencia de los precios en torno al precio de referencia (Monràs et al 2022). 

Si nuestros legisladores siguen rebajando la definición de gran tenedor, nos encontraremos con un parque de vivienda con decenas de miles de supuestos “monopolistas” con poder de mercado, un auténtico oxímoron económico. Además, castigar selectivamente a los propietarios profesionales nos condena a un mercado personalista y opaco que cristaliza en forma de largas listas de espera para acceder a una vivienda. No son nada innovadores nuestros políticos: Lenin aplicó la misma definición en su Decreto 20-8-1918 – para luego, eso sí, seguir bajando el número. 

El primer paso para mejorar la accesibilidad a la vivienda sería dejar contratar libremente a las partes

Es pertinente recordar que, en la mayoría de los países de nuestro entorno, la definición legal de “gran tenedor” corresponde a propietarios con decenas de miles de viviendas, no cinco. En Berlín, mencionada como ejemplo por los partidarios de la regulación, la definición aplica a partir de los 3000 inmuebles. Cabe recordar también que la ley no se aplica a los alquileres de temporada, de entre uno y doce meses de duración, una tipología contractual cada vez más utilizada, dada la incertidumbre regulatoria del sector.  

La nueva ley llega tras quince años de una política de vivienda errática y carente de fundamento científico, que ha obviado los efectos dinámicos en el mercado, que ha fracasado en el objetivo de generalizar la oferta de alquiler asequible y que, en su desesperación, ha impulsado políticas cada vez más intrusivas en forma de sanciones, recargos tributarios, controles de rentas y expropiaciones. Pero para mejorar la accesibilidad a la vivienda, el primer paso fundamental sería dejar contratar libremente a las partes.