La oferta de viviendas en alquiler se reduce un 50% en dos aƱos y el precio crece por encima del 6%
SegĆŗn el informe sobre el āMercado de alquiler residencial en EspaƱa 2022' de Servihabitat Trends
La retracciĆ³n de la compraventa motivada por la inflaciĆ³n y el encarecimiento de las hipotecas dibuja un mercado del alquiler marcado por el aumento de la demanda y una oferta cada vez mĆ”s escasa y presionada por el intervencionismo, segĆŗn la novena ediciĆ³n del informe sobre el āMercado de alquiler residencial en EspaƱa 2022ā, elaborado por la plataforma de investigaciĆ³n y anĆ”lisis del mercado Servihabitat Trends, que seƱala que la oferta de viviendas en alquiler se redujo un 50% en dos aƱos y el precio creciĆ³ por encima del 6%.
El director general de Negocio de GestiĆ³n Patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Ćlvarez, admitiĆ³ que āahora que estamos en la zona baja del ciclo econĆ³mico, el desplazamiento hacia este modelo habitacional se incrementa e impone desafĆos que deben enfrentarse desde un conocimiento sĆ³lido y profesional y desde la seguridad jurĆdicaā.
En este sentido, Ćlvarez aƱadiĆ³ que āse lleva insistiendo mucho tiempo en que, sin un parque de vivienda de alquiler social y asequible, los parches coyunturales Ćŗnicamente tienden a profundizar los desequilibriosā, insistiendo en que la colaboraciĆ³n pĆŗblico-privada es la Ćŗnica salida āpara que acceder a una vivienda en alquiler sea una opciĆ³n flexible que conforte a todo el rango de niveles socioeconĆ³micosā.
El nĆŗmero de viviendas en alquiler en EspaƱa se reduce un 26,8% con respecto al aƱo pasado, situĆ”ndose en torno las 67.200 viviendas. Teniendo en cuenta que la cifra fue de 134.000 en 2020, estarĆamos ante un desplome del 50% en dos aƱos.
A nivel regional, el hundimiento ha sido especialmente notable en Canarias y la Comunidad de Madrid, donde en el Ćŗltimo aƱo la oferta se ha reducido a la mitad, asĆ como en la Comunidad Valenciana y Baleares, donde el ajuste supera el 30%. Por encima del 20% se han colocado CataluƱa y AndalucĆa.
Muchos propietarios abandonan porque no estĆ”n de acuerdo con una normativa que les penaliza. Aquellos con necesidad de liquidez han decidido poner su activo a la venta, pero tambiĆ©n los hay que han preferido dejarlo vacĆo para no exponerse a potenciales impagos.
Asimismo, el incremento del parque existente que depende de la inversiĆ³n institucional avanza de forma muy lenta. En esta lĆnea, el tiempo que se tarda en alquilar una vivienda ha descendido moderadamente por la reducciĆ³n de la oferta y por la creciente movilizaciĆ³n de la demanda que ha decidido posponer la compra. Actualmente, una vivienda tarda un promedio de 53 dĆas en alquilarse.
Precio medio
El precio medio de una vivienda en alquiler de una vivienda de 80-90 metros cuadrados pasa de los 826 euros mensuales de media en 2021 a los 877 en 2022, creciendo un 6,2% y recuperando parte del terreno perdido. No obstante, todavĆa no alcanza la renta registrada en 2020, fijada en 884 euros mensuales.
Las familias incapaces de reunir unas condiciones de solvencia satisfactorias para obtener financiaciĆ³n hipotecaria se ven abocadas a recurrir al arrendamiento, lo que, unido al recorte de la oferta disponible, eleva las mensualidades.
La Comunidad de Madrid (1.220 euros), CataluƱa (1.156), Islas Baleares (1.108) y PaĆs Vasco (1.036) son las comunidades autĆ³nomas con rentas superiores a la media nacional. Se trata de regiones donde se concentra la actividad laboral y formativa. En el otro lado estĆ”n Extremadura (462 euros) y Castilla-La Macha (494), āopciones interesantes siempre y cuando sea posible teletrabajar o se emprenda algĆŗn negocioā, indica el anĆ”lisis.
La rentabilidad de las viviendas en alquiler se sitĆŗa en el 6,2%, solo una dĆ©cima mĆ”s que en 2021, pero seis por debajo que en 2020. La RegiĆ³n de Murcia (7,7%), Cantabria (7,1%), CataluƱa (7%) y Castilla-La Mancha (6,7%) son las zonas en las que el alquiler ofrece los retornos mĆ”s altos, mientras que Baleares (4,5%) es la que menos provecho genera a los arrendadores.
La leve mejorĆa en la tasa de rentabilidad indica que el carĆ”cter de valor refugio de la vivienda permanece inalterable, a pesar de que en estos momentos no puede batir a la inflaciĆ³n. A futuro, las previsiones seƱalan hacia una moderaciĆ³n en los precios de venta, por lo que la rentabilidad podrĆa dar ratios muy atractivas a aquellos que decidan comprar para alquilar con fondos propios e introducir un activo de calidad dentro de su cartera patrimonial.
El empuje del alquiler perdiĆ³ algo de fuerza en los Ćŗltimos dos aƱos, rozando el 19% tanto en 2021 como en 2022 y superando el 22% si sumamos los alquileres con algĆŗn tipo de subvenciĆ³n.
Las dificultades econĆ³micas volverĆ”n a espolear este mercado en 2023. Aquellos que tenĆan pensado convertirse en propietarios adoptarĆ”n una postura de cautela y espera, dilatando su estancia en viviendas de alquiler.
AdemĆ”s, la demanda hacia esta fĆ³rmula de tenencia se ampliarĆ” en los casos en los que se haya agotado el ahorro acumulado y la situaciĆ³n laboral estĆ© comprometida. La edad media del inquilino en EspaƱa ha pasado de los 33,4 a los 32,6, lo que constata que durante este periodo ha habido mayores oportunidades para acceder a una vivienda de propiedad por parte de un perfil mĆ”s joven.
Aun asĆ, resulta significativa la cronificaciĆ³n de la problemĆ”tica que acarrean los menores de 35 aƱos y que impide que alcancen el cĆ©nit de su plan de vida inmobiliario con la adquisiciĆ³n de su primera vivienda.
SegĆŗn la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, el grupo de inquilinos mĆ”s numeroso es el que va de los 26 a los 35 aƱos, que ganĆ³ 2,1 puntos el aƱo pasado, mientras que en 2022 engordĆ³ 3,4 mĆ”s.
La preferencia por alquilar una vivienda con terraza y jardĆn sigue estando en la hoja de ruta de los inquilinos en la Ć©poca pospandemia. TambiĆ©n sigue vigente la peticiĆ³n de balcĆ³n, otro de los elementos heredados del confinamiento.
Las viviendas con mayor superficie consolidan su posiciĆ³n, pero los emplazamientos alejados del centro, en poblaciones mĆ”s pequeƱas o en entornos rurales van perdiendo peso. La bĆŗsqueda de aislamiento ha dado paso al resurgir de las ciudades.
Vivienda social
A finales de 2021 EspaƱa contaba con 1,4 millones de viviendas sociales frente a un total de 25,9 unidades que configuran el parque residencial espaƱol. Por otro lado, las viviendas terminadas que obtuvieron la calificaciĆ³n provisional de protegidas el aƱo pasado supusieron el 13,5% del total, pero al quedarnos solo con las que finalmente obtuvieron la calificaciĆ³n definitiva el porcentaje se reduce al 10,2%.
Este limitado āstockā tiene que ver no tanto con la rigidez de las condiciones que se deben reunir para acceder a una de ellas, pues los registros de demandantes de vivienda protegida cuentan con largas listas de espera, sino con la falta de una respuesta estructurada y uniforme para sumar volumen a esta tipologĆa.
El diĆ”logo y la colaboraciĆ³n entre todas las partes implicadas en el sector inmobiliario es el punto de partida para convertir la vivienda social en una cuestiĆ³n de Estado.