La oferta de viviendas en alquiler se reduce un 50% en dos aƱos y el precio crece por encima del 6%

SegĆŗn el informe sobre el ā€˜Mercado de alquiler residencial en EspaƱa 2022' de Servihabitat Trends

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La retracciĆ³n de la compraventa motivada por la inflaciĆ³n y el encarecimiento de las hipotecas dibuja un mercado del alquiler marcado por el aumento de la demanda y una oferta cada vez mĆ”s escasa y presionada por el intervencionismo, segĆŗn la novena ediciĆ³n del informe sobre el ā€˜Mercado de alquiler residencial en EspaƱa 2022ā€™, elaborado por la plataforma de investigaciĆ³n y anĆ”lisis del mercado Servihabitat Trends, que seƱala que la oferta de viviendas en alquiler se redujo un 50% en dos aƱos y el precio creciĆ³ por encima del 6%.

El director general de Negocio de GestiĆ³n Patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Ɓlvarez, admitiĆ³ que ā€œahora que estamos en la zona baja del ciclo econĆ³mico, el desplazamiento hacia este modelo habitacional se incrementa e impone desafĆ­os que deben enfrentarse desde un conocimiento sĆ³lido y profesional y desde la seguridad jurĆ­dicaā€.

En este sentido, Ɓlvarez aƱadiĆ³ que ā€œse lleva insistiendo mucho tiempo en que, sin un parque de vivienda de alquiler social y asequible, los parches coyunturales Ćŗnicamente tienden a profundizar los desequilibriosā€, insistiendo en que la colaboraciĆ³n pĆŗblico-privada es la Ćŗnica salida ā€œpara que acceder a una vivienda en alquiler sea una opciĆ³n flexible que conforte a todo el rango de niveles socioeconĆ³micosā€.

El nĆŗmero de viviendas en alquiler en EspaƱa se reduce un 26,8% con respecto al aƱo pasado, situĆ”ndose en torno las 67.200 viviendas. Teniendo en cuenta que la cifra fue de 134.000 en 2020, estarĆ­amos ante un desplome del 50% en dos aƱos.

A nivel regional, el hundimiento ha sido especialmente notable en Canarias y la Comunidad de Madrid, donde en el Ćŗltimo aƱo la oferta se ha reducido a la mitad, asĆ­ como en la Comunidad Valenciana y Baleares, donde el ajuste supera el 30%. Por encima del 20% se han colocado CataluƱa y AndalucĆ­a.

Muchos propietarios abandonan porque no estƔn de acuerdo con una normativa que les penaliza. Aquellos con necesidad de liquidez han decidido poner su activo a la venta, pero tambiƩn los hay que han preferido dejarlo vacƭo para no exponerse a potenciales impagos.

Asimismo, el incremento del parque existente que depende de la inversiĆ³n institucional avanza de forma muy lenta. En esta lĆ­nea, el tiempo que se tarda en alquilar una vivienda ha descendido moderadamente por la reducciĆ³n de la oferta y por la creciente movilizaciĆ³n de la demanda que ha decidido posponer la compra. Actualmente, una vivienda tarda un promedio de 53 dĆ­as en alquilarse.

Precio medio

El precio medio de una vivienda en alquiler de una vivienda de 80-90 metros cuadrados pasa de los 826 euros mensuales de media en 2021 a los 877 en 2022, creciendo un 6,2% y recuperando parte del terreno perdido. No obstante, todavĆ­a no alcanza la renta registrada en 2020, fijada en 884 euros mensuales.

Las familias incapaces de reunir unas condiciones de solvencia satisfactorias para obtener financiaciĆ³n hipotecaria se ven abocadas a recurrir al arrendamiento, lo que, unido al recorte de la oferta disponible, eleva las mensualidades.

La Comunidad de Madrid (1.220 euros), CataluƱa (1.156), Islas Baleares (1.108) y PaĆ­s Vasco (1.036) son las comunidades autĆ³nomas con rentas superiores a la media nacional. Se trata de regiones donde se concentra la actividad laboral y formativa. En el otro lado estĆ”n Extremadura (462 euros) y Castilla-La Macha (494), ā€œopciones interesantes siempre y cuando sea posible teletrabajar o se emprenda algĆŗn negocioā€, indica el anĆ”lisis.

La rentabilidad de las viviendas en alquiler se sitĆŗa en el 6,2%, solo una dĆ©cima mĆ”s que en 2021, pero seis por debajo que en 2020. La RegiĆ³n de Murcia (7,7%), Cantabria (7,1%), CataluƱa (7%) y Castilla-La Mancha (6,7%) son las zonas en las que el alquiler ofrece los retornos mĆ”s altos, mientras que Baleares (4,5%) es la que menos provecho genera a los arrendadores.

La leve mejorĆ­a en la tasa de rentabilidad indica que el carĆ”cter de valor refugio de la vivienda permanece inalterable, a pesar de que en estos momentos no puede batir a la inflaciĆ³n. A futuro, las previsiones seƱalan hacia una moderaciĆ³n en los precios de venta, por lo que la rentabilidad podrĆ­a dar ratios muy atractivas a aquellos que decidan comprar para alquilar con fondos propios e introducir un activo de calidad dentro de su cartera patrimonial.

El empuje del alquiler perdiĆ³ algo de fuerza en los Ćŗltimos dos aƱos, rozando el 19% tanto en 2021 como en 2022 y superando el 22% si sumamos los alquileres con algĆŗn tipo de subvenciĆ³n.

Las dificultades econĆ³micas volverĆ”n a espolear este mercado en 2023. Aquellos que tenĆ­an pensado convertirse en propietarios adoptarĆ”n una postura de cautela y espera, dilatando su estancia en viviendas de alquiler.

AdemĆ”s, la demanda hacia esta fĆ³rmula de tenencia se ampliarĆ” en los casos en los que se haya agotado el ahorro acumulado y la situaciĆ³n laboral estĆ© comprometida. La edad media del inquilino en EspaƱa ha pasado de los 33,4 a los 32,6, lo que constata que durante este periodo ha habido mayores oportunidades para acceder a una vivienda de propiedad por parte de un perfil mĆ”s joven.

Aun asĆ­, resulta significativa la cronificaciĆ³n de la problemĆ”tica que acarrean los menores de 35 aƱos y que impide que alcancen el cĆ©nit de su plan de vida inmobiliario con la adquisiciĆ³n de su primera vivienda.

SegĆŗn la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat, el grupo de inquilinos mĆ”s numeroso es el que va de los 26 a los 35 aƱos, que ganĆ³ 2,1 puntos el aƱo pasado, mientras que en 2022 engordĆ³ 3,4 mĆ”s.

La preferencia por alquilar una vivienda con terraza y jardĆ­n sigue estando en la hoja de ruta de los inquilinos en la Ć©poca pospandemia. TambiĆ©n sigue vigente la peticiĆ³n de balcĆ³n, otro de los elementos heredados del confinamiento.

Las viviendas con mayor superficie consolidan su posiciĆ³n, pero los emplazamientos alejados del centro, en poblaciones mĆ”s pequeƱas o en entornos rurales van perdiendo peso. La bĆŗsqueda de aislamiento ha dado paso al resurgir de las ciudades.

Vivienda social

A finales de 2021 EspaƱa contaba con 1,4 millones de viviendas sociales frente a un total de 25,9 unidades que configuran el parque residencial espaƱol. Por otro lado, las viviendas terminadas que obtuvieron la calificaciĆ³n provisional de protegidas el aƱo pasado supusieron el 13,5% del total, pero al quedarnos solo con las que finalmente obtuvieron la calificaciĆ³n definitiva el porcentaje se reduce al 10,2%.

Este limitado ā€˜stockā€™ tiene que ver no tanto con la rigidez de las condiciones que se deben reunir para acceder a una de ellas, pues los registros de demandantes de vivienda protegida cuentan con largas listas de espera, sino con la falta de una respuesta estructurada y uniforme para sumar volumen a esta tipologĆ­a.

El diĆ”logo y la colaboraciĆ³n entre todas las partes implicadas en el sector inmobiliario es el punto de partida para convertir la vivienda social en una cuestiĆ³n de Estado.

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