Más de 24.000 gallegos se convertirán en ‘grandes tenedores de vivienda’ con la nueva ley

La entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que está ya solo a la espera de su publicación en el BOE, convertirá a miles de gallegos en grandes tenedores. Concretamente, serán más de 24.000 los que pasen a tener esta consideración al ser propietarios de diez o más inmuebles. Un informe elaborado por la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias a partir de los datos del Catastro detalla que la provincia de Pontevedra será la que concentre un mayor número de grandes tenedores de vivienda, 7.527; seguida de A Coruña con 7.132; Ourense, con 6.474; y Lugo, con 2.933.

Estas cifras podrían elevarse aún de manera importante. La nueva normativa recoge dos modalidades para ser considerado un gran tenedor: con 10 inmuebles o con cinco ubicados en zonas tensionadas, aquellas donde los precios se elevaron hasta tres puntos por encima del IPC o los gastos de alquiler o hipoteca suponen más del 30% de la renta de los hogares. La Xunta ha asegurado que no declarará zona tensionada alguna en Galicia, aunque desde el Ejecutivo de Pedro Sánchez han enviado varios mensajes advirtiendo a las comunidades gobernadas por el PP que la Ley de Vivienda tiene que aplicarse.

A falta de aclarar esto, los propietarios de cinco o más viviendas en Galicia son casi 60.000. Según el estudio de la patronal inmobiliaria, hay 59.148 personas en Galicia con cinco o más inmuebles. La mayoría se encuentra en la provincia de A Coruña, con 21.074; seguida de Pontevedra, con 17.983; Ourense, con 12.454; y Lugo, con 7.637.

Los conceptos de gran tenedor de vivienda y de zona tensionada son claves en la ley ya que sirven para aplicar las limitaciones de precios que el Ejecutivo impone a los alquileres. En el caso de los grandes tenedores, los precios se topan en base a un índice de referencia que está por elaborar, mientras que para los pequeños propietarios de zonas tensionadas los límites se fijan tomando como referencia el precio del último alquiler, es decir, se limita la subida.

Quiénes son los grandes tenedores de vivienda

Aunque habitualmente se piensa en fondos de inversión, bancos o empresarios dedicados al sector inmobiliarios como los grandes tenedores de vivienda, el grueso de los que adquirirán esta consideración son otro tipo de perfil. Según explican en Fegein, habrá un número importante de familias de clase media o media-alta que han heredado viviendas porque sus padres han fallecido; también estarán emigrantes que han invertido en vivienda en Galicia y han recibido inmuebles heredados de familiares; y mayores de 60 años que tienen vivienda en zonas rurales, segunda residencia en la costa y han comprado otros inmuebles para los hijos.

Estos perfiles se suman a los grandes propietarios ya conocidos en Galicia, principalmente la Sareb y los bancos, junto a los fondos de inversión como Blackstone, Cerberus y Lone Star. Estos últimos entraron en la comunidad no tanto durante la crisis financiera como después, con la caída del Popular. Fegein estimó en su momento que estos fondos controlaban unas 4.000 viviendas en Galicia.

Un millón de propietarios y 170.000 inquilinos

En Galicia hay más de un millón de personas que son propietarias de una vivienda. Según los datos recogidos por Fegein hay 1.065.713 propietarios, aunque buena parte de estos inmuebles pueden llevar tiempo abandonados, ya que la comunidad gallega tiene alrededor de 340.000 viviendas vacías. Por provincias, los propietarios de un inmueble en A Coruña son 419.884 personas; en Lugo hay 161.587 propietarios; en Ourense, 140.818; y en Pontevedra, 343.427.

Los últimos años, sin embargo, muestran una tendencia al alza en el número de hogares que viven en régimen de alquiler. Los últimos datos del Instituto Galego de Estadística, de cierre de 2021, sitúan la cifra en 170.671. Si se compara con 2015, hay 44.000 hogares más viviendo en alquiler.

La Ley de Vivienda puede agravar el problema

La evolución de esta gran bolsa de familias que vive en arrendamiento es una de las preocupaciones centrales de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias. Estiman que un efecto pernicioso de la Ley de Vivienda puede provocar que mengüe, es decir, que los propietarios decidan extinguir los contratos con sus inquilinos en cuanto sea posible y derivar su inmueble hacia otro mercado, de compraventa o turístico, para evitar las limitaciones a los precios. Se produciría entonces un nuevo incremento de la demanda, mientras la oferta sigue en mínimos históricos.

«Topar el precio de los alquileres en las zonas tensionadas, con los baremos del Estado, únicamente derivará las viviendas del circuito de comercialización en arrendamiento hacia otros usos, como el alquiler vacacional, el alquiler de habitaciones que está sujeto al Código Civil y no a la Ley de arrendamientos urbanos, hacia el mercado de compraventa de inmuebles, o directamente a engrosar las más de 345.000 viviendas vacías en nuestra comunidad. Como la oferta en las zonas intervenidas se reduce notablemente, ya lo está haciendo, las personas y unidades familiares buscarán viviendas para alquilar en las zonas adyacentes, donde la oferta seguramente sea superior. Lo cual deriva irremediablemente en que los precios del alquiler en estas zonas no intervenidas se encarezcan y aumenten aún más el gigantesco problema del arrendamiento», explica Benito Iglesias, presidente de Fegein.

Más inseguridad jurídica

La patronal inmobiliaria señala que «por primera vez desde 2005, la Xunta está teniendo un planteamiento en materia de vivienda acorde a la problemática». «Por primera vez en dos décadas, un presidente de la Xunta ejerce un discurso en materia de vivienda acorde a las necesidades reales de la sociedad gallega, con sentido común y coherencia», dice Benito Iglesias, que celebra la apuesta por elevar el parque público residencial de Alfonso Rueda, así como la oposición a la Ley de Vivienda del Ejecutivo central. De hecho, en Fegein piden que se recurra por invadir competencias autonómicas.

«Si existiese un gran especulador de la vivienda en España sería el propio Gobierno con la nueva ley, que reduce la oferta y limita el acceso a suelo, y a la vez incrementa la carga impositiva y la inseguridad jurídica», dice Iglesias.