El Banco de España baja los humos de la recuperación inmobiliaria

Hace ocho años, poco antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, al Banco de España le llovieron un sinfín de críticas desde un sector que se creía que la ‘gallina de los huevos de oro’ no se iba a acabar nunca. Ahora, el supervisor vuelve a mostrarse cauto ante el excesivo optimismo partidista que, desde algunos de estos sectores, se está poniendo sobre la mesa.

Sí es verdad que, como el propio Banco de España apunta en su boletín económico del pasado mes de octubre, «el mercado inmobiliario español apunta a una incipiente estabilización», pero, también que hay que poner en cuarentena «la fortaleza de esa recuperación», debido al todavía elevado endeudamiento de las familias, la alta tasa de paro –»especialmente entre los individuos que se encuentran en edad de formar un hogar», apunta el supervisor- y un abultado de stock existente de inmuebles sin vender, que «podrían limitar la recuperación del sector en el corto plazo», recoge el boletín.

Demanda potencial y demanda efectiva

En esas incertidumbres sobre lo que pueda pasar en los próximos tres lustros, el estudio –a diferencia de esos mil y un informes que únicamente se fijan en la oferta, sin tener apenas en cuenta si va existir una demanda suficientes para comprar esos miles de viviendas supuestamente tan necesarias–, hace el ejercicio de analizar las perspectivas del mercado residencial, entre demanda potencial  y demanda efectiva.

La primera está relacionada, fundamentalmente, con factores demográficos, mientras que la demanda efectiva depen­de de factores más coyunturales, tales como la disponibilidad de crédito, la tasa de paro juvenil o el coste de uso de la vivienda.

Desequilibrios

De no haber desequilibrios en el mercado, entiende el Banco de España que «las estimaciones resultantes de la demanda potencial de vivienda principal podrían ser un indicador adecuado de la evolución de las necesidades de obra nueva».

Pero los hay, y en ese sentido, el abultado stock de viviendas se convierte en algo a tener en cuenta, ya que esa demanda potencia podría satisfacerse, en gran medida por esos excedentes sin tener que construir tantas viviendas como algunos piensan.

En ese análisis de la demanda, el Banco de España analiza el papel del efecto demográfico. Lo hace a partir del escenario base planteado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en su Pro­yección de Hogares para el periodo 2015‑2029, manteniendo durante esos tres lustros tanto el flujo de inmigrantes como la intensidad con la que se crearon en 2014.

Caída de la población

De no cambiar las cosas, en ese periodo vamos a una contracción de la población del 2,2 %, por un descenso de los extranjeros de un 36,7 %, que se compensaría parcial­mente por el aumento del número de nacionales en un 1,6 %, no por un inesperado aumento de la natalidad, sino por la adquisición de la nacionalidad españo­la por parte de extranjeros.

Caída de la población que llevaría a una creación neta anual de hogares de poco más de 60.000 unidades, y que, en el mejor de los casos –con una evolución económica que permitiera nuevas entradas de inmigrantes–, podría multiplicarse por cuatro, hasta el entorno de los 240.000 hogares.

Filtrar el stock

Con estos márgenes de creación de hogares, el Banco de España se adentra en su análisis sobre cuántas viviendas serán necesarias construir. Y plantea que, en el supuesto de que solo se empezará a construir cuando el stock desaparezca en su totalidad, serían necesarias entre 40.000 y 200.000 unidades al año.

No obstante, el supervisor hace el ejercicio de no resultar tan inflexible con estos datos, al entender que, al existir parte de ese excedente que no se venderá jamás por no contar con demanda alguna, al final esas necesidades de vivienda estarían en una horquilla de entre 55.000 y 220.000 unidades.