¿Otra burbuja? Más de 3.000 millones separan dos tasaciones del dueño de Marineda City

El «sudoku» de las tasaciones y valoraciones de activos inmobiliarios invita de nuevo a la polémica. La mayor socimi de España, Merlin Properties, dueña de Marineda City, presenta en sus cuentas hasta tres valoraciones diferentes de sus bienes y activos en propiedad. Dos de las tasaciones, elaboradas por sociedades independientes, tienen una diferencia temporal de un mes, entre junio y julio de este año. La otra, realizada por la propia compañía para su inmovilizado, es de diciembre de 2016.

En síntesis, lo que para CBRE valía el pasado mes de junio exactamente 3.591 millones de euros, para Savills Consultores Inmobiliarios ascendía un mes después, en julio, a 6.973 millones de euros. Así figura en las tasaciones públicas que maneja la compañía. Unos 3.382 millones entre una y otra valoración. Ambas tasaciones incorporan el valor de mercado de los activos valorados en el porcentaje de titularidad correspondiente a la cartera inmobiliaria de Merlin Properties.

Las tasaciones de CBRE y Savills tienen una diferencia temporal de un mes, pero sustancial en lo económico

Sin tener en cuenta el porcentaje de participación, es decir, analizando el global de la cartera, una tasación se va a los 8.552 millones, la realizada por Savills, mientras que la de CBRE se sitúa en 3.895 millones. Otra vez sustanciales diferencias entre ambas tasaciones, que incorporan los mismos activos o, al menos, así lo presenta públicamente Merlin Properties.

Y la tasación propia

El rizo se riza todavía más si se tiene en cuenta la propia tasación de su cartera que hace la compañía en su balance, en los apuntes de su inmovilizado. Y es que en su memoria de gestión, los gestores del dueño de Marineda City aluden a una valoración propia que dista mucho, por elevación, de las realizada por las dos sociedades independientes. A cierre de 2016, el valor bruto de los activos de Merlin Properties ascendía, según los cálculos de la propia compañía, a 9.823 millones.

Esa valoración que realiza Merlin de su cartera presenta un matiz sustancial. Y es que la compañía explica que, al margen de la valoración patrimonial de CBRE y Savills, se ha añadido como mayor valor bruto los activos cuyo precio de compraventa se ha desembolsado parcialmente para operaciones de “forward purchase” y que han sido contabilizados como “inmovilizado en curso y anticipos” e incluidos como mayor valor en la categoría de suelo para desarrollo. Ahí entran esos 9.823 millones de euros. Y parte de la explicación de las sustanciales diferencias.

Operaciones de «forward»

Básicamente, las operaciones de «forward purchase» son contratos de compraventa de una propiedad inmobiliaria entre el promotor y el inversor, por el que el segundo se compromete a comprar un inmueble al primero una vez llevada a cabo la construcción, y generalmente la comercialización del mismo, a unas condiciones económicas y plazos determinados.

Volviendo a las tasaciones independientes, Savills explica que «cada inmueble ha sido valorado individualmente y no como parte de una cartera inmobiliaria«. Por lo tanto, la cifra total de valoración no conlleva ningún descuento o incremento, positivo o negativo, que refleje la hipotética circunstancia de que en algún momento la cartera completa saliera al mercado.  

Curiosa advertencia

Savills explica que  su valoración ha sido solicitada «para uso interno con el objeto de llevar a cabo las actualizaciones semestrales a los efectos de la presentación de los informes contables y para su publicación en la memoria de las cuentas anuales presentadas por la sociedad». «Es importante que el informe no se utilice fuera de contexto» es la particular advertencia de la consultora.

CBRE, por su parte, ha valorado las propiedades «de manera individual, y no hemos considerado ningún descuento o prima que pudiese negociarse en el mercado de llevarse a cabo, de manera simultánea, la comercialización de parte o de la totalidad del porfolio, bien en lotes, bien de manera completa». Ambas tasaciones, y también la de la propia Merlin, incorporan la cartera del grupo: entre otros, edificios, oficinas, suelo, logística y centros comerciales, como el de Marineda City.