Qué hacer con los pisos turísticos tras el informe de Competencia

El pasado 13 de agosto, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia hizo público un estudio sobre la incidencia de las viviendas de uso turístico en las ciudades y sobre las dispares regulaciones autonómicas que han puesto en marcha Galicia, Andalucía, Asturias, Aragón, Canarias, Castilla y León, Comunidad Valenciana, Madrid, La Rioja, Navarra y País Vasco. Cuatro de ellas, las de Galicia, Canarias, Castilla y León y Madrid han sido recurridas por la vía del contencioso por el propio supervisor, que critica en su informe la disparidad de las normas, las excesivas restricciones impuestas a los pisos turísticos y la aplicación de la regulación en exclusiva a este tipo de vivienda, excluyendo a los hoteles.

El informe pone en duda que las nuevas normativas sean “necesarias” y “proporcionadas” y lamenta que incorporen restricciones graves, como lo son, a su juicio, la prohibición del alquiler por estancias (Aragón), fijar un número mínimo de pernoctaciones (Galicia), las moratorias en la concesión de licencias o la obligación de colocar placas distintivas en el exterior del piso y de garantizar la asistencia presencial o telefónica al cliente (Galicia y la mayoría de comunidades que han regulado los pisos turísticos ponen estas condiciones).

El impacto en el precio del alquiler de los pisos turísticos

La Federación Galega de Empresas Inmobiliarias, Fegein, ha manifestado su acuerdo con las conclusiones del estudio y con el efecto en el mercado de la vivienda vacacional, “que contribuye a una utilización más racional de los espacios urbanos y a recuperar barrios tradicionalmente degradados, además de tener un efecto positivo de arrastre sobre el comercio local y sobre el turismo en su conjunto», destaca la patronal.

Sin embargo, la entidad que preside Benito Iglesias hace algunos matices al informe, pues considera que, al menos en Galicia, las viviendas de uso turístico están distorsionando el precio del alquiler convencional, al detraer del mercado numerosas pisos que antes se arrendaban como residencia. Este fenómeno se da, obviamente, en las ciudades y en algunas villas turísticas de la costa, como Sanxenxo.

Alquiler un 20% más caro

“La oferta de vivienda tradicional en alquiler es más reducida que la demanda, tomando como referencia el 2016, y si tomamos la ciudad de Vigo o Santiago como ejemplo, podemos comprobar cómo la vivienda vacacional ha reducido la oferta de vivienda en alquiler y también ha encarecido los precios. Aunque no sólo la vivienda vacacional fue la única causa, simplemente ha sido un efecto colateral más en el que han intervenido diversos factores, como la movilidad laboral y el abandono progresivo del rural”, explica el presidente de Fegein.

La propia patronal, en su informe sobre el alquiler en 2017, resaltaba un encarecimiento superior al 20% en las ciudades gallegas y el riesgo de que el incremento de los precios acabase excluyendo a una parte de la población del acceso con menor renta del acceso a la vivienda en urbes como Vigo o A Coruña.

¿Dónde dice Competencia que la vivienda turística no encareció los precios?

¿Qué dice la CNMC al respecto? Algo similar, aunque de manera más laxa. “No existe evidencia concluyente, pues si bien se ha registrado un aumento generalizado de los precios de la vivienda en España en los últimos años, ello se debe a una confluencia de factores económicos, entre los que cabría incluir el uso turístico, pero es difícil discernir en qué medida han contribuido cada uno de esos factores. Así, no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas y el precio de las viviendas”, señala.

No niega que afecte al precio, pero señala que no hay ningún estudio que mida el impacto de los pisos turísticos en el encarecimiento. De hecho, Competencia señala que es muy dificultoso aislar el impacto de la vivienda vacacional.

Impuestos a hoteles y viviendas de uso turístico

Sí que reconoce el estudio otros impactos negativos. Dichas externalidades estarían asociadas a la propia afluencia de turistas, con la congestión de determinadas zonas, los ruidos y el incremento del consumo de recursos medioambientales (y económicos, habría que añadir). Para paliar estos efectos, la CNMC recomienda a las Administraciones utilizar los impuestos, la tasa turística, y no la regulación restrictiva. “La intervención a través de impuestos no elimina la participación de nuevos entrantes y deja al mecanismo de mercado, más eficiente y flexible que la asignación administrativa, la determinación de la cantidad de alojamiento socialmente óptima”.

Estos impuestos, dice Competencia, deben aplicarse a todos los causantes de la acumulación de turistas, lo que incluiría también a los hoteles. Fegein, por su parte, se muestra a favor de una “normativa clara, concretas, agrupada, legible y simplificada, reduciendo la burocratización actual que lo complica absolutamente todo”, dice Iglesias.