Los Fondos de Activos Bancarios, el secreto mejor guardado de la Sareb

“Hemos cerrado la primera gran operación de venta de suelo en España después de mucho tiempo, y por un volumen superior a 80 millones de euros”, comentaba hace cuatro días la presidenta de la Sareb, Belén Romana, en un desayuno de trabajo organizado por Forum Europa. No dio muchas más explicaciones, salvo que el acuerdo se había alcanzado con un único inversor.

Y no lo hizo porque tanto esta operación, como otras tres realizadas con anterioridad en el mercado mayorista, se han canalizado a través de los respectivos Fondos de Activos Bancarios (FAB). Un vehículo financiero exclusivo para la Sareb, con beneficios futuros si los activos se venden con plusvalías o con pérdidas si la venta se realiza por debajo del precio de transmisión.

Omisión de la letra pequeña

Cuando Romana dice que han vendido esos suelos no miente. Es verdad que los activos salen del balance del banco malo, pero omite hacer referencia alguna a la letra pequeña de la operación. Como el detalle de que es la propia Sareb la que compra, vende y financia la operación.

Lo hace como partícipe del primer FAB de la cartera Crossover, el cuarto que se constituye, junto a ese inversor internacional cuya identidad evitó dar a conocer la presidenta del banco malo por motivos de confidencialidad, la que no existió con HIG Capital y Fortress-Lar, los socios de Sareb en los FAB Bull y Teide, respectivamente.

Carteras a la carta

El lote de 17 terrenos, situados en Madrid, Barcelona, Alicante y Baleares, que el banco malo va a transferir al nuevo FAB queda muy lejos de las expectativas generadas hace ocho meses cuando se puso en el mercado la cartera Crossover.

Entonces, la oferta contemplaba la venta de 80 suelos, en dieciséis provincias, con 542.000 metros cuadrados y una edificabilidad de 670.000 metros cuadrados, por un valor de mercado de 350 millones de euros. Pero los inversores prefirieron acogerse a la posibilidad que Sareb ofrecía de diseñar una ‘cartera a la carta’ escogiendo los suelos que más les interesasen. Uno de estos inversores ya ha dado el paso.

Opacidad

Seguir la pista de estos FAB no resulta fácil. Aunque Sareb es socio financiero de estas operaciones, no ofrece prácticamente ninguna información al respecto, más allá de la parte amable del tema, que se trata de un vehículo líquido y transparente, gestionado por una entidad especializada y que podrá beneficiarse de la revalorización futura del activo inmobiliario o financiero traspasado al fondo.

Los primeros detalles de estos fondos se conocieron en abril. En el boletín de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), correspondiente al primer trimestre de 2014, se recogía que, para la creación de los tres primeros FAB, la Sareb había transferido 4.128 inmuebles y cuatro edificios de oficinas por 326 millones de euros.

Préstamos de 113 millones

Los 1.687 activos del fondo Bull (939 viviendas y anexos), valorados en 100 millones, otros 2.441 activos (1.109 viviendas con sus anexos) del fondo Teide, por un valor de 146 millones, y el FAB Corona, compuesto por cuatro edificios de oficinas en Madrid y un valor de 80 millones de euros.

Como parte de la financiación, los fondos habían emitido bonos por un importe de 184 millones de euros. Emisiones que, hasta ahora, no cotizan en ningún mercado secundario oficial. El resto de la financiación, para que los fondos adquirieran los activos, la puso la propia Sareb, con tres préstamos por un importe de 113 millones de euros. El banco malo también ha concedido casi 30 millones de líneas de crédito revolving a los FAB para hacer frente a gastos diversos relacionados con su constitución y operativa.

Pérdidas del FAB Corona

En el caso del FAB Corona ni siquiera hay un inversor. Sareb es, de momento, el único partícipe. Y es el propio banco malo el que se autovende, por 80 millones de euros, cuatro edificios de oficinas en la zona norte de Madrid.

Para ello, el fondo realiza una emisión de bonos por valor de 48 millones de euros, y Sareb se autoconcede un préstamo de 32 millones a un tipo de interés fijo anual del 5%, además de una línea de crédito de 4 millones, de los que, a 31 de diciembre de 2013, se habían dispuesto 597.000 euros. En sus primeros diez días de funcionamiento de su constitución –coincidentes con los últimos del ejercicio 2013– el FAB Corona se apuntó unas pérdidas de 39.000 euros.