Las rutilantes socimis se quedan a medio camino

Daba la impresión a principios de 2014 que quien no montara una sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario (socimi), o no invirtiera en ellas, se iba a quedar fuera de la supuesta recuperación del mercado inmobiliario.

Para encargarse de que eso no ocurriera, ahí estaban y siguen estando las cerca de 30 sociedades asesoras registradas y el medio centenar de técnicos dedicados en cuerpo y alma a este fin para convencer, a cambio de unas buenas minutas, a todo el que se ponga a tiro de las bondades de este vehículo cuya implantación en España está costando un mundo.

Mucho ruido y pocas nueces

Al final, mucho ruido y pocas nueces. El aluvión de socimis que se vislumbraba hace un año ha quedado reducido a solo siete. Al margen de las tres de menor tamaño (Entreparques, Promorent y Mercal), que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), fueron cuatro las que, entre marzo y agosto, lograron captar 2.552 millones de euros en su salida a bolsa.

Lo hicieron, básicamente, con el respaldo de los fondos de inversión extranjeros. Los mismos que están entrando y saliendo de sus respectivos accionariados sin saber muy bien a qué carta quedarse, y cuyos bandazos mantienen la cotización de estas cuatro socimis (Lar, Hispania, Merlin y Axia) ligeramente por debajo de los diez euros por acción con los que todas iniciaron su andadura en el Mercado Continuo.

Inversores españoles, a la espera

De momento, los grandes inversores nacionales en ladrillo han optado por mantener la cautela, sin invertir en estas socimis o haciéndolo con cuentagotas, y tanteando el terreno para ver si finalmente deciden transferir en los próximos meses parte de sus inversiones a socimis de nueva creación.

En esas están entidades financieras, con activos susceptibles de ser empaquetados para ser ofrecidos a los inversores, o sociedades patrimoniales como Pontegadea, el vehículo que acumula las inversiones inmobiliarias de Amancio Ortega, el fundador y presidente del grupo Inditex. Patrimonios de menor tamaño no acaban de tener muy claro si merece la pena hacer la transferencia de activos de sus sicav a una socimi, perdiendo el control de su gestión.

En busca de inquilinos solventes

Y, en el fondo de todo, el que más y el que menos mantiene la gran duda acerca de la evolución futura del sector inmobiliario ligado a la mejora de la situación económica genera. No en vano, el éxito de estas socimis radica en que todos esos activos adquiridos sean arrendados a inquilinos lo más solventes posibles y que paguen unas rentas cada vez mayores. Si, además, existe rotación, miel sobre hojuelas. Pero todavía el mercado no da para tanto.

De esos 2.552 millones captados en bolsa por esas cuatro socimis solo restan 487 millones por invertir. Los restantes 2.065 millones ya han servido para adquirir, básicamente en Madrid y Barcelona, edificios de oficinas, hoteles, naves logísticas, centros comerciales, locales y viviendas.

Merlin partió con ventaja

Más de la mitad de la inversión la ha llevado a cabo Merlin Properties. La sociedad presidida por Ismael Clemente –como cabeza visible de la gestora Magic Real Estate, gestora de la socimi– partía con ventaja.

Su salida vino determinada por el acuerdo de precio con los socios de Tree Inversiones (Deutsche Bank, Banca March, Ares Management y Europa Capital) para la venta de 880 oficinas y sucursales y cinco edificios, ocupados por BBVA en régimen de alquiler. Merlin pagó por estos activos 739,5 millones de euros.

122 millones de rentas brutas anuales

La operación, con más de 375.000 metros cuadrados, garantiza a Merlin rentas recurrentes hasta el 2039, en el caso de las sucursales, y hasta 2029 en el caso de las oficinas. Sumando los antiguos activos de BBVA a los seis edificios de oficinas adquiridos y a un centro comercial, adquiridos con posterioridad, la socimi maneja la obtención de unas rentas brutas anuales de 122 millones de euros.

En cuanto a sus accionistas, en los primeros meses de octubre, tanto Crédit Suisse como Goldman Sachs han decidido deshacer posiciones. La entidad helvética redujo el capital en Merlin por debajo del 5%, mientras que el banco estadounidense de inversión lo hizo de manera más significativa, pasando de algo más del 6% a menos del 2,8%.

Soros y Paulson se mantienen en Hispania

Ambos inversores habían repetido, el pasado abril, la misma estrategia en la socimi Hispania, la gestionada por Azora y presidida por Rafael Mirada, ex consejero delegado de Endesa. Esta sociedad lleva invertidos 347 millones de euros de los 500 captados en su salida a bolsa.

Hispania, que cuenta entre sus accionistas a inversores de postín como Georges Soros o John Paulson –entre ambos inyectaron casi 135 de los 500 millones captados–, es la que mejor comportamiento bursátil está teniendo. El pasado viernes cerraba con la acción en 9,98 euros, al filo de los diez euros con que inició su andadura en el parqué el pasado 14 de marzo.

Lar, la primera y la que más dudas genera

En el otro lado, Lar Socimi, promovida por los hermanos Pereda, es la que menos predicamento está teniendo entre los inversores. Tras captar 400 millones fue la primera que empezó a cotizar en el mercado continuo el pasado 5 de marzo. Siete meses después cotiza con un descuento del 8,8% tras haber invertido 263 millones de euros. La mayoría para comprar, por 165,3 millones, cinco centros comerciales en Irún, Palencia, Albacete, Barcelona y Alicante.

En sus tres meses de cotización –cerró el viernes a 9,49 euros– Axia Real Estate (Axiare) lleva invertidos 205 de los 360 millones captados. La mitad de lo adquirido forma parte de la cartera comprada hace un mes al fondo holandés Wereldhave.

Casi cien millones de euros por 78.983 metros cuadrados alquilables y 1.402 plazas de aparcamiento, repartidos en cinco edificios de oficinas, un complejo logístico y un centro comercial, situados en Madrid capital y en los municipios madrileños de Alcobendas, Rivas-Vaciamadrid y Collado Villalba.