La burbuja renace de sus cenizas: pisos con sobreprecios del 30%

Un interesado en comprar un piso en Madrid acude a una entidad bancaria a pedir un préstamo para una vivienda de tres habitaciones y dos baños a una calle del río Manzanares, frente al Matadero. El dueño pide 230.000 euros, pero al formalizar la hipoteca, la entidad bancaria valora el inmueble muy por debajo del precio acordado entre comprador y vendedor.

El piso, según el tasador, no vale más de 190.000 euros, es decir un 28% menos. La burbuja renace de sus cenizas y los compradores vuelven a pagar mucho más dinero que lo recomendado por las entidades bancarias.

Con esta nueva realidad, además de contar con el 30% de inicial y gastos de compra-venta, el interesado debe pagar, de contado, la diferencia entre el precio de tasación y el precio que le exija el vendedor del piso.

En condiciones normales, 57.000 euros ahorrados serían suficientes para firmar la hipoteca, pero, con un precio por encima del de tasación, el interesado necesita 97.000 euros antes de pedir la hipoteca.

La brecha entre los precios del mercado, disparados en los últimos seis meses, obliga a los interesados a recurrir a créditos personales o familiares para pagar el sobreprecio. La banca advierte a los compradores, pero las firmas de hipotecas siguen subiendo, con sobreprecio incluido. 

Precio justo: ¿tasación o mercado?

La gran mayoría de los bancos otorgan las hipotecas sobre el precio de tasación y o sobre el precio pactado entre comprador y vendedor. Y en estos últimos meses la diferencia está aumentando. “Nos encontramos con que un precio de tasación de hace tres meses, ya está desfasado porque han subido”, explica Fernando Sanahuja, socio de Sanahuja Miranda abogados.

“Es un fenómeno creciente. Es una señal de alarma y debemos estar pendientes”, explica el subdirector de la inmobiliaria Don Piso, Emiliano Bermúdez. “Deja fuera del mercado inmobiliario a muchos compradores con poder adquisitivo. Hay operaciones que se caen por este motivo. Pasa mucho más que el año pasado y muchísimo más que hace dos años”, añade.

Los nuevos peligros

La distorsión genera nuevos peligros. ¿Qué pasaría si el comprador, cargado con préstamos personales, debe dejar su vivienda por falta de solvencia? Perdería, de entrada, la cantidad aportada por encima de la tasación y los elevados intereses del préstamo personal.

Las propias entidades bancarias advierten a los interesados en vivienda que, antes de cerrar un precio, deben conocer las valoraciones de los tasadores. BBVA ofrece en su web una tasación rápida con precios orientativos de que recomiendan incluso otros bancos competidores. Y casi siempre el precio está por debajo de lo que calculan las inmobiliarias y los dueños de los pisos.

Otras tasadoras online como Tinsa también ofrecen tasaciones económicas por menos de diez euros. Pueden ser buenas alternativas antes de ordenar la tasación oficial para la hipoteca, que puede ascender a unos 500 euros.  

El precio del mercado sube pero los tasadores no parecen dispuestos a actualizar sus valoraciones. “Las tasadoras supuestamente son independientes pero los bancos no quieren que los precios de tasación suban. Prefieren prudencia después de los años de excesos de la crisis, en los que las tasaciones incluso superaban los precios del mercado”, explica Sanahuja. 

La mayor parte de la banca sólo financia el 80% del valor de tasación, aunque hay excepciones como un producto hipotecario de ING y los pisos que han regresado a la banca producto de ejecuciones hipotecarias. 

La banca advierte a los nuevos compradores: todo lo que paguen por encima del precio de tasación es una compra inflada. Algunos escuchan, pero la mayoría paga el sobreprecio y firma la hipoteca. La montaña rusa inmobiliaria se ha vuelto a activar.