Un inquilino llamado Inditex: balón de oxígeno de las grandes inmobiliarias en la desescalada

La pandemia, los cierres de actividad y, posteriormente, las limitaciones de aforos trajeron problemas tanto a arrendadores como a arrendatarios en el terreno comercial. Ambos tuvieron que llegar a acuerdos y renegociar sus alquileres para poder mantenerse a flote. Los primeros para evitar impagos, los segundos, para poder seguir adelante mientras su cuenta de ingresos quedaba a cero. En este escenario, son las grandes compañías con mayor colchón para aguantar la crisis del coronavirus las que se han convertido en balón de oxígeno de las socimi y grandes inmobiliarias. Un ejemplo claro está en Inditex.

El plan de digitalización de los de Pablo Isla apuesta por una optimización de su red comercial, cerrando las tiendas más pequeñas y antiguas y redoblando la apuesta por establecimientos de gran formato, con capacidad para integrar tanto la tienda física como la online. Esta semana, el gigante levantado por Amancio Ortega anunció la apertura de una de sus tiendas más grandes del mundo en Madrid. Será en el emblemático edificio España. En realidad, la cotizada pondrá en marcha un Zara y un Zara Home de 7.700 metros cuadrados y un Stradivarius de 1.200 metros cuadrados. Las reformas ya han comenzado y se prevé que los establecimientos abran al público a lo largo del año que viene. ¿El casero? Inbest, una socimi, copropietaria del edificio y con la que ha alcanzado un acuerdo por 20 años.

La socimi del edificio España

Inbest posee hasta cuatro sociedades en el antiguo MAB que cerraron el año del Covid en pérdidas aunque, eso sí, reduciéndolas. Dirigida por un ex de Fadesa, Javier Basagoiti, y promovida por Corpfin Capital, a finales del año pasado, el fondo español GPF tomó el control de la socimi, a través de una inversión de 70 millones de euros. Las cuentas anuales de las distintas sociedades de Inbest explican cómo actuó la dirección de la compañía ante la pandemia.

La dirección del grupo, indican, “centró sus esfuerzos en proteger la viabilidad financiera de la sociedad”, por lo que analizó la situación de cada uno de sus activos inmobiliarios. Aún así, debido a un modelo de negocio basado en inmuebles de “naturaleza prime” y contratos a largo plazo con grandes operadores, la inmobiliaria cobró durante el pasado ejercicio “la práctica totalidad de las rentas fijadas”.

Inditex y las rentas variables

Las nuevas ubicaciones de Inditex en el edificio España sumarán más de 9.000 metros cuadros en dos tiendas a las que se accederá desde un aparcamiento de nueva creación y desde la plaza, donde esta prevista la plantación de más 1.300 nuevos árboles. Según adelantó Cinco Días, la inversión conjunta entre textil y socimi para la reforma será de unos 20 millones de euros, de los que la mayor parte serán asumidos por la compañía gallega. La inmobiliaria indicó que «la renta acordada representará un porcentaje variable de los ingresos por ventas, con un mínimo garantizado». Es decir, cuando más venda Zara, más ganará su casero… y al revés.

Antes de la aparición del coronavirus, entre distintos conceptos, Inditex abonaba alrededor de 2.400 millones anuales en alquileres. Este 2020, el grupo presidido por Pablo Isla habría registrado pagos de arrendamiento de renta fija por valor de 1.673 millones de euros, frente a los 1.836 millones contabilizados doce meses antes, según se recoge en sus últimas cuentas anuales depositadas ante la CNMV. No obstante, el grupo destaca en su memoria que algunos de los arrendamientos de locales comerciales del grupo tienen “condiciones de pago de renta variable”, que dependen de las ventas generadas en esos establecimientos, de tal forma que el pago por arrendamiento está “vinculado al desarrollo de la tienda”. Indican los administradores de la compañía que “los pagos por renta variable en estas tiendas ascendieron a 225 millones de euros en 2020, 479 en 2019”.

Merlin

Inbest no es, ni mucho menos, la única gran casera de Inditex. También lo es, por ejemplo, Merlin Properties, la socimi dueña del centro comercial coruñés Marineda City. El año 2020, los beneficios de la inmobiliaria cayeron un 90% hasta los 56,4 millones, consecuencia de una disminución de los ingresos por alquileres y de la depreciación de activos. Los efectos se notaron fundamentalmente en el área de centros comerciales, donde las bonificaciones que aplicó el grupo inmobiliario a sus inquilinos mermaron la cifra de negocio. Según sus últimas cuentas anuales publicadas, entre sus grandes clientes figura, precisamente, la textil.

Explica Merlin que uno de sus grandes clientes en el segmento de los centros comerciales es Inditex, que además de pagar a la socimi por las tiendas también es uno de los clientes de la compañía en el área de logística. De la multinacional de Amancio Ortega proceden el 3% de los ingresos por alquileres de la empresa de Ismael Clemente.

Bankinter y Mapfre

Olimpo Real State (Ores), que tiene a Bankinter (9,98%) y Mapfre (6,10%) como principales accionistas, también ejerce como casero de la multinacional de Amancio Ortega en tiendas de Stradivarius y Zara.

Con unos activos valorados en 374 millones a cierre de 2020, Ores se hizo entre 2018 y 2019, un año antes de la pandemia, con cinco inmuebles que alquila a Stradivarius, la cadena de origen catalán de la multinacional gallega, y uno a Zara Kids, la línea de moda para niños del buque insignia de Inditex. El valor contable de esos inmuebles supera los 28 millones, según las cuentas del último ejercicio de la sociedad, siendo el más relevante el de Zara Kids en San Sebastián (779 metros cuadrados), valorado en 10,8 millones.