La cartera inmobiliaria de Amancio Ortega engorda en plena caída de valor de las socimis

Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega, se mantendrá este 2023 sin problema alguno por encima de las grandes socimis del IBEX35, Merlin y Colonial, en cuanto a valoración de activos. De hecho, los de Roberto Cibeira –CEO en el holding de la primera fortuna de España– parecen nadar contracorriente. Todo hace indicar que la tasación de sus activos se ha incrementado notablemente tras finalizar 2022 con compras de edificios por valor de más de 2.700 millones de euros. No le ocurre lo mismo, sin embargo, a la mayoría de las sociedades de inversión en el mercado inmobiliario que ven cómo la tasación de sus activos cae debido principalmente a la subida de los tipos de interés y a su mayor exposición a los centros comerciales.

Además, mientras en el último año muchas socimis apostaron por vender parte de sus activos para realizar un reajuste de cartera, el imperio de Amancio Ortega se mantiene alejado de las desinversiones.

Una cartera que solo crece

La cartera inmobiliaria de Amancio Ortega ascendía a finales de 2021, último año del que hay cifras oficiales, a 15.264 millones de euros, de acuerdo a tasaciones independientes realizadas en cada uno de los mercados en los que opera. En un año se disparó en más de 1.000 millones, ya que en 2020, con el estallido de la pandemia, el valor de sus activos retrocedió hasta los 14.075 millones de euros. Hasta el verano, Pontegadea no hará públicos los datos relativos al ejercicio 2022, aunque nadie duda de que, de nuevo, la valoración de sus inmuebles crecerá, debido a que el ejercicio pasado acometió compras por valor de 2.700 millones de euros, mil millones por encima de la cantidad que percibió el fundador de Inditex ese ejercicio en dividendos de la textil (el holding tiene el mandato de reinversión de los mismos).

Aunque la realidad es que los de Pontegadea solo ofrecen el dato de la tasación por parte de expertos independientes de sus activos, pero no de la valoración de los mismos en términos comparables, lo cierto es que su apuesta inmobiliaria, por distintas razones, parece mantenerse –al menos hasta ahora– al margen de la situación que actualmente atraviesa el mercado de las grandes sociedades de inversión inmobiliaria en España.

De los centros comerciales…

Está previsto que los próximos días 10 y 14 de mayo, Merlin y Colonial, las dos socimis más grandes de España, presenten los resultados correspondientes a su primer trimestre fiscal (no tiene por qué dar información sobre la valoración de sus activos hasta el primer semestre). Desde inicio de año, el mercado no ha acompañado a ambas compañías: la cotización de la primera retrocedió en lo que va de ejercicio cerca de un 13% mientras que la segunda lo hizo un 5,24%. Existen analistas, como Bankinter, que entienden que no es el momento de invertir en socimis, «debido a su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, que influye directamente en los ajustes de valoración de activos».

Merlin, dueño del centro comercial Marineda City en A Coruña, finalizó el año pasado con sus activos valorados en 11.317 millones de euros, con una caída anual de un 1,5% descontando las ventas acometidas. Colonial, por su parte, acabó el ejercicio con un valor bruto de activos de 13.005 millones de euros, que según los administradores de la compañía “se habrían mantenido estables en términos comparables”, sobre un 1% like for like. Ambos vieron cómo sus beneficios se resentían por causa por esta minoración.

Con una cartera que tiene como primer mercado Estados Unidos, Pontegadea no posee entre sus activos centros comerciales, una de las características diferenciales que hace que su camino sea divergente al de las grandes socimis del país.

… A las oficinas

Sí posee, sin embargo, grandes edificios de oficinas, unos activos que, según el sector también comenzarán ahora a ajustar valoración. Lo dijo sin ir más lejos el primer ejecutivo de Merlin, Ismael Clemente, ante la junta de accionistas de la compañía.

El consejero delegado de la compañía indicó que el segmento de las oficinas estaba iniciando “un nuevo ciclo de correcciones valorativas”, que podría generar un impacto en su cartera de 500 millones de euros en cuanto a tasaciones. Eso sí, según el ejecutivo, el aumento de rentas puede mitigar el golpe. Es decir, la mayoría de contratos de alquiler se vinculan al IPC: cuando este crece, las inmobiliarias reciben más rentas, algo que también se tiene en cuenta a la hora de valorar un activo.

Efectivamente, la cartera inmobiliaria de Amancio Ortega está compuesta en su mayoría por grandes edificios de oficinas con clientes premium en las mejores zonas del globo. En el último año, sin embargo, los de Roberto Cibeira han comenzado a diversificar más su cartera apostando por los centros logísticos (compraron siete en Estados Unidos por unos 900 millones de euros) así como por residenciales de lujo (acaba de comprar un edificio en Dublín por 100 millones de euros pero el año pasado compró otros dos en Nueva York y Seattle por 800 millones en conjunto).

Las excepciones

La pérdida de valor en el segmento de las socimis no es cosa únicamente de los gigantes Merlin y Colonial. Esta misma semana, Cinco Días informaba de que de las seis mayores sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en el BME Growth, seis presentaron cuentas donde especifican que el valor de sus propiedades cayó con respecto a un año antes.

Existen, no obstante, excepciones. Por ejemplo, Millenium, la socimi participada por José María Castellano, en tiempos vicepresidente de Inditex, cerró el ejercicio pasado con una valoración de 586 millones de euros, un 32% por encima de 2021. Los administradores de la firma indican que el incrementado se debe, en buena medida a que el pasado fue un año “muy intenso en adquisiciones”, que llegaron a los 114,2 millones de euros.

En el mercado continuo, por ejemplo, el pasado año la socimi Árima Real Estate también vio cómo la valoración de sus activos se estiraba un 11% en un año hasta los 380 millones.