La burbuja inmobiliaria vuelve a estas 20 ciudades y barrios

Ha pasado ya más de una década desde que estallara la crisis, que supuso la explosión de la burbuja inmobiliaria que se fue hinchando con la connivencia de bancos, promotoras y unos gobiernos que obviaron toda señal de alarma. Las constantes subidas del precio de los pisos y casas no levantaron sospechas, ni lo hizo la fiebre por poner ladrillos en todos los rincones de España, pero estalló.

En 2008, cuando según las estadísticas, el precio de la vivienda tocó máximos en España, inició una caída en picado que llegó a desvalorizar en un 50% los pisos en muchos puntos del país. En los últimos años ha remontado y, aunque está frenando, sigue subiendo. En el tercer trimestre, el precio medio en España subió el 3,8%, hasta los 1.467 euros por metro cuadrado, según datos del Ministerio de Fomento.

Las medias son válidas para hacer una foto general pero a menudo no reflejan la realidad con todos sus matices. El sector inmobiliario conoce varias Españas, pero sobre todo dos: la de las grandes ciudades y zonas urbanas y costeras en las que vuelve a haber demanda por un lado, y por el otro la España rural o la litoral en la que se construyó en exceso y sobra oferta.

Evolución de los precios de la vivienda. Fuente: Ministerio de Fomento

En la primera, que no solo incluye Barcelona, Madrid y sus áreas de influencia, los precios siguen subiendo y en varias ciudades y barrios vuelven a ser de burbuja inmobiliaria, según los datos oficiales del Ministerio de Fomento y de Tinsa. De hecho, por ejemplo Madrid tiene en marcha varios proyectos inmobiliarios para dar respuesta a la demanda creciente; Barcelona, en cambio, no lo está haciendo, lo que empuja al alza tanto sus precios como los de su área metropolitana, a donde van a vivir las familias que no pueden pagar los precios de la ciudad condal.

A continuación, detallamos cuáles son esos municipios —y en el caso de las grandes urbes, distritos— en los que sobrevuela la sombra de la burbuja. La buena noticia es que el nivel de endeudamiento de las familias es inferior al de hace diez años; la mala, que supone la expulsión de familias de sus barrios de origen.

Santa Eulalia del Río (Baleares)

La isla de Ibiza es la zona de España que más ha recuperado los precios precrisis. Santa Eulalia Del Río es uno de sus municipios y los datos hablan por sí mismos: el precio supera en un 26% los máximos de 2008, subiendo a 3.608 euros por metro cuadrado, lo que la sitúa como una de las ciudades más caras de España. Santa Eulalia del Río tiene unos 36.000 habitantes.

Ibiza (Baleares)

Lo que decíamos: Ibiza vive su propia burbuja. La ciudad más importante de la isla, y la que le da nombre, también ha disparado el precio de la vivienda. El precio medio del metro cuadrado en Eivissa es el más caro de España en cuanto a municipios se refiere, pues hay distritos más caros en algunas ciudades. Supera los 3.700 euros, un 23% más que durante el boom inmobiliario.

La ciudad de Ibiza tiene cerca de 50.000 habitantes, la mayoría de los cuales viven directa o indirectamente del turismo. La isla ha recuperado fuelle en los últimos años y su economía se ha beneficiado de ello. El sector inmobiliario ha notado este factor con un incremento de la demanda y, por tanto, de los precios.

Calvià (Baleares)

Situada en la isla de Mallorca, en Calvià también los precios superan ya los máximos precrisis, según los datos de Fomento. Concretamente, en junio de 2019 se situaba en 2.936 euros por metro cuadrado, el 3,1% más que en el primer trimestre de 2008, cuando los precios tocaron techo en España.

Calvià es la segunda población mallorquina en número de habitantes: roza los 50.000. Es una villa histórica que, como muchas localidades de las Islas Baleares, tiene un alto porcentaje de habitantes extranjeros —más de un tercio—. Buena parte de estos tienen un alto poder adquisitivo, lo que explica en parte la subida de los precios.

Sant Cugat del Vallès (Barcelona)

Sant Cugat siempre aparece en las listas de ciudades más caras de España. Es uno de los municipios del área metropolitana de Barcelona con un mayor nivel de vida y la subida de precios en los últimos años lo ha reflejado. Con más de 90.000 habitantes, su núcleo antiguo presidido por el monasterio está rodeado de urbanizaciones y grandes sedes empresariales, como las de Banc Sabadell, Grifols, Roche, Catalana Occidente y RTVE.

Su precio actual del metro cuadrado se sitúa solo un 2,5% por debajo de los máximos precrisis y un 6% por encima de los de hace justo una década. En concreto, asciende a 3.439 euros por metro cuadrado de media, según los datos de tasaciones que recoge Fomento.

Marbella (Málaga)

Muchos municipios de la Costa del Sol no se han recuperado del estallido de la burbuja inmobiliaria, pero este no es el caso de Marbella. Esta ciudad de 140.000 habitantes a menudo ha sido sinónimo de lujo y beautiful people, al ser elegida por muchos famosos, no solo españoles, como lugar de veraneo e incluso de residencia habitual.

Pese a que la popularidad de Marbella ha ido oscilando, el precio de sus pisos y casas ha remontado casi todo lo que perdió con la crisis. Con 2.540 euros por metro cuadrado de media, se sitúa un 6% por debajo de máximos y casi al mismo nivel que hace diez años.

Adeje (Santa Cruz de Telerife)

Con 47.000 habitantes, Adeje es un importante núcleo turístico de la isla de Tenerife. Aunque los precios en la isla no son altos, Adeje es la ciudad más cara y la que mejor se ha recuperado de la crisis. Es la única que supera de media los 2.000 euros por metro cuadrado, según las tasaciones (2.030) y, aunque está a un 7,6% de máximos, ya supera el precio de hace una década.

Pozuelo de Alarcón (Madrid)

Pozuelo es una de esas ciudades al oeste de Madrid donde el precio de la vivienda es similar al de la capital española. Con 86.000 habitantes, el precio medio roza los 3.200 euros por metro cuadrado y está ya a un 10% de los máximos precrisis.

San Sebastián

San Sebastián es la ciudad con el precio medio por metro cuadrado más caro de la España peninsular, 3.620 euros. La cifra se sitúa a un 11% del precio máximo de antes de que estallase la burbuja y un 6% inferior al de hace una década.

Boadilla del Monte (Madrid)

Con casi 2.700 euros el metro cuadrado, Boadilla se sitúa también entre los municipios más caros de la Comunidad de Madrid. El precio es solo el 3% más barato que hace diez años, aunque la diferencia respecto a máximos es del 11%.

Castelldefels (Barcelona)

Las ciudades cercanas a Barcelona van recuperando poco a poco los altos precios de la vivienda, aunque de forma desigual. Castelldefels, localidad costera al sur de la capital catalana, tiene 66.000 habitantes y los pisos y casas se pagan a 3.087 euros el metro cuadrado, un 13% inferior al precio de la burbuja pero solo un 1,3% por debajo del de hace diez años.

Majadahonda (Madrid)

Majadahonda está en el club de ciudades españolas donde los pisos superan los 3.000 euros por metro cuadrado (3.030 exactamente, según las estadísticas de Fomento). Todavía le queda más de un 15% para tocar máximos, pero ya ha superado el precio de hace diez años.

Barcelona

Barcelona es una de las ciudades más caras de España, con 3.417 euros por metro cuadrado de media. El precio es un 10% inferior a los máximos de 2008 y solo el 1,4% menos que en 2009. Pero una ciudad tan grande tiene muchas diferencias entre distritos, barrios e incluso calles. El Ministerio de Fomento no ofrece datos tan detallados, pero Tinsa sí da precios por distritos, con conclusiones interesantes.

Una calle del barrio de Sant Andreu, en Barcelona. Imagen: Flickr

Hay dos barrios en Barcelona donde los precios de compra de vivienda no están notando el freno de los últimos meses. Se trata de Les Corts, uno de los distritos más caros de la ciudad, donde los precios suben el 6% y superan los 4.300 euros por metro cuadrado. El otro es Sant Andreu, al otro extremo de la ciudad, donde sube el 4,5% y roza los 3.000 euros por metro cuadrado. El barrio más caro de Barcelona es Sarriá-Sant Gervasi, con más de 4.600 euros el metro cuadrado.

Madrid

La capital española está todavía algo lejos de los máximos de antes de la crisis. Está a un 16%, según los datos oficiales de Fomento, y a un 4,4% de los de 2009, con 3.223 euros por metro cuadrado. Pero el precio está subiendo más que en Barcelona, y hay varios barrios donde se ha disparado en el último año.

Para de metro Valdeacederas de Madrid, en el barrio de Tetuán. Imagen: Wikipedia

Los datos de Tinsa registran subidas de precio de dos dígitos en Carabanchel y Tetuán, aunque los precios son muy distintos (2.154 euros y 3.433 euros por metro cuadrado respectivamente). Rozan crecimientos del 10% Vicálvaro (2.321 euros), Chamartín (4.468 euros) y Chamberí (4.905 euros). El Barrio de Salamanca es el más caro de Madrid, con 5.148 euros por metro cuadrado.