La banca insta a las socimis a buscar socios para seguir creciendo

Merlin, Axiare, Lar e Hispania, las cuatro grandes socimis españolas, irrumpieron durante el verano de 2014 en el mercado bursátil, captando 2.560 millones de euros.

Un capital que sirvió para cubrir las primeras compras de activos, pero que, rápidamente resultó insuficiente, por lo que todas estas sociedades de inversión inmobiliaria se embarcaron en varias ampliaciones de capital y en la asunción de endeudamiento, poniendo en muchos casos los activos como garantía.

10.000 millones de activos y 4.500 millones de deuda

Como resultado de todas estas operaciones, estas cuatro sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria han cuadruplicado el valor de sus activos, por encima de los 10.000 millones de euros, pero también se han endeudado de manera notable.

Al cierre del primer semestre de 2016, las cuatro sociedades acumulaban carteras de activos por un valor superior a los 10.000 millones de euros y reconocían tener deudas financieras de 4.540 millones.

Altos gastos financieros

Un apalancamiento que, aunque controlado gracias a las rentas recurrentes aportadas por la alta ocupación de los inmuebles que atesoran, también empieza a resultar significativo por el alto importe de gastos financieros que comporta.

En este sentido, algunas como Lar –la socimi dirigida por José Luis del Valle, nominado para ser consejero en la nueva Abengoa– ya reconocía, en la presentación de resultados correspondientes al cierre del primer semestre, que se había propuesto seguir avanzando en su doble objetivo de reducir el coste de la deuda, que al cierre de junio se situaba en 456 millones de euros, y extender el plazo medio de su vencimiento, en un periodo medio de casi siete años.

Merlin, 3.100 millones de deuda

El 70% de esa deuda financiera la soporta Merlin, la socimi hasta ahora presidida por Ismael Clemente. Son más de 3.100 millones de euros, hasta el pasado 30 de junio con un periodo medio de vencimiento y a un coste medio del 2,38%. Además, el importe del nominal de deuda con coberturas de tipo de interés asciende a casi el 87%.

Al respecto, el pasado 21 de junio, la socimi formalizaba una línea de crédito revolving con 12 entidades financieras por importe de 320 millones. 

El Santander lidera la operacion Merlin-Metrovacesa

Una deuda que quedará integrada, a partir de ahora, en la nueva Merlin generada tras la escisión en la socimi de Metrovacesa, la inmobiliaria controlada por el Banco Santander, la entidad convertida en su principal accionista, siendo Rodrigo Echenique su presidente y relegando a Ismael Clemente a la vicepresidencia.

Otro movimiento sorprendente en torno a estas socimis ha sido el dado por la inmobiliaria Colonial, al pagar 136 millones por el 15% de Axiare, y, además, hacerlo abonando una prima de casi el 12% sobre el precio bursátil.

Movimiento de Colonial en Axiare

En principio, se trata de una mera inversión financiera, en la que la inmobiliaria presidida por Juan José Bruguera confía en obtener una rentabilidad futura tras el alto precio pagado, confiando en la buena gestión de la socimi presidida por Luis López de Herrera Oria. Pero habrá que ver si el movimiento se queda aquí o va más allá en los próximos meses.

Algunos analistas dudan del interés que, para el accionista de Colonial, puede tener la compra de una participación minoritaria en Axiare, aunque, por lo demás, para la inmobiliaria catalana se trata de una operación relativamente pequeña, ya que no alcanza el 4% de la valoración conjunta de sus activos.