El órdago de Slim por Realia se antoja excesivo para Soros

El pulso entre Carlos Slim y Georges Soros por quedarse con la inmobiliaria Realia empieza a decantarse en favor del magnate mexicano, haciendo valer su presencia como accionista de control en FCC, la constructora que aglutina casi el 37% del capital de la inmobiliaria, y tras haber adquirido el 25% que Bankia tenía en la promotora madrileña.

Además, a las pocas horas de que Realia comunicara que la oferta de Hispania no resultaba razonable, reaccionaba el magnate mexicano presentando la suya, a través de Inmobiliaria Carso.

Nuevo plazo de aceptación para ambas opas

La maniobra obligaba a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) a interrumpir el plazo de aceptación de la opa formulada por la socimi, que finalizaba el próximo viernes 27 de marzo. Ahora, hay que esperar que la propia CNMV comunique el nuevo plazo de aceptación, ya único para ambas ofertas.

La lucha entre ambos inversores parece haber entrado en su fase definitiva. Como era de esperar, el consejo de Realia, bajo la presidencia de Ignacio Bayón, determinaba el pasado miércoles que el precio de 0,49 euros por acción recogido en la opa lanzada por Hispania no «es razonable para los accionistas desde la perspectiva financiera».

Y que, por tanto, «a la vista de la intención manifestada por FCC y Bankia, la oferta previsiblemente no podrá prosperar», según el informe aprobado el pasado miércoles 18 de marzo.

Nomura hizo su trabajo

Lo hacía dos días después de recibir el fairness opinion elaborado por Nomura International, el banco de negocios japonés que la propia Realia había contratado para que refrendara su tesis. Aunque el propio banco nipón apunta en su informe que «su opinión no constituye recomendación alguna dirigida al consejo de administración en el sentido de aceptar la oferta», lo cierto es que Realia la ha seguido a pies juntillas.

Solo cabría una opción de que la opa prosperara. La que el consejo de Realia apunta en el sentido de que Hispania renuncie a la condición de que la oferta sea aceptada por un mínimo de accionistas representativos del 55% del capital. O del 52,525% si finalmente la Sareb –el banco malo presidido por Jaime Echegoyen– decida capitalizar el préstamo participativo otorgado a la inmobiliaria. A partir de esa renuncia se abrirían un sinfín de posibilidades para el futuro de la inmobiliaria.

Avales de Hispania

La socimi, en la que figuran como accionistas de referencia los estadounidenses George Soros y John Paulson y también la española Alicia Koplowitz –en este caso, con casi 4 millones de euros invertidos– tiene previsto hacer frente al pago de la contraprestación de la oferta y a los gastos de la misma íntegramente con fondos propios. Y ha presentado a la CNMV dos avales bancarios por 157,7 millones de euros (el precio a pagar), según lo dispuesto en el artículo 15 del real decreto de opas.

Condicionantes

En principio, Hispania ha manifestado su intención de no renunciar a esa condición de aceptación mínima de la oferta por el 55% del capital, pero también que «no está sujeto a ninguna limitación o restricción», y que, por tanto, podría adquirir una participación en Realia inferior al 30% del capital social. En este caso quedaría sin efecto el acuerdo que tiene contraído con Fortress, King Street y Goldman Sachs.

Un acuerdo, sujeto al cumplimiento satisfactorio de la opa, que pasa por la compra, por parte de Hispania, de la mitad de la deuda que cada uno de estos fondos ostenta en Realia, del 58,4%, 28,7% y 12,9%, respectivamente, por un precio de 312,75 euros, con un descuento del 21% respecto al principal pendiente de pago, de 793 millones de euros. Caso de que Realia amortizara parte de esos 793 millones antes de la transmisión de estos créditos, el importe a pagar por Hispania a los acreedores se reduciría en 50 céntimos por cada euro amortizado.

Renegociar con acreedores, Santander y Caixabank

Si Hispania se hace con un porcentaje de entre el 30% y el 50% de Realia,  deberá renegociar el acuerdo con los acreedores y el crédito puente por un máximo de 250 millones de euros que, a partes iguales, concedieron Santander y Caixabank para la compra de parte de los créditos.

Además, en tal caso, debería lanzar una oferta obligatoria a un precio equitativo sobre la totalidad de las acciones de Realia, al superar el límite del 30%, salvo que otra persona o entidad –entiéndase Slim e Inmobiliaria Carso– tuvieran un capital igual o superior al de Hispania.

Si la opa se salda con la adquisición, por parte de Hispania, de una participación superior al 50%, pero inferior al 55%, la socimi no necesitaría el acuerdo con los acreedores pero sí el crédito puente con las entidades financieras españolas.