El acecho de Colonial lleva a Axiare a hipotecar más activos

La guerra, de momento incruenta, que se vive entre la socimi Axiare y su principal accionista, la inmobiliaria Colonial, ha escrito un nuevo capítulo, con la decisión de la sociedad de inversión inmobiliaria –presidida por Luis María Arredondo y dirigida como vicepresidente y consejero delegado por Luis López de Herrera-Oria– de endeudarse en 144 millones más para acometer la compra de nuevos activos.

Dos créditos otorgados por ING por un total de 100 millones de euros, otro de BBVA por 24 millones y un tercero, por 20 millones, concedido por Caixabank, para los que Axiare han puesto en garantía cuatro edificios de oficinas en Madrid y varios activos logísticos en la localidad tarraconense de Constantí y en el corredor del Henares, en la Comunidad de Madrid.

Se trata de una más de las decenas de operaciones de financiación que la socimi lleva a cabo desde marzo de 2015 para realizar nuevas compras. Con estos 144 millones captados son ya 538 los recibidos, equivalentes, ahora, al 44% del valor de sus activos.

Un apalancamiento todavía por debajo del 60% que prevé alcanzar la socimi. Este endeudamiento se salda con un coste medio del 2,16% y un vencimiento medio de siete años.

En esta ocasión, entre los inmuebles puestos en garantía figura el último incorporado a su portfolio. La sede madrileña del despacho de abogados Cuatrecasas, en la calle de Almagro, por la que Axiare desembolsó 124 millones de euros. Como lo prestado por ING asciende a 75,7 millones, a siete años, el apalancamiento asciende al 60% del valor del inmueble (loan to value).

El golpe de mano de Colonial

Esta enésima operación de financiación se realiza dos meses después del inesperado golpe de mano dado por la inmobiliaria Colonial, al anunciar el pasado octubre que, de la noche a la mañana, se había convertido en el principal accionista de Axiare.

Compraba por 135 millones de euros casi 11 millones de acciones a un precio de 12,5 euros, con una prima del 6% que, en su momento resultó algo sorprendente, pero que no andaba nada descabellada. Axiare va a terminar el ejercicio 2016 rozando el umbral de los 14 euros para llevar su capitalización a los 1.000 millones de euros.

Disgustos en Axiare

La llegada de Colonial a Axiare, de manera abrupta y sin conocimiento previo del consejo de la socimi, no fue muy bien recibida por los responsables de esta sociedad.

La inmobiliaria presidida por Juan José Brugera se vio obligada a salir al paso ante un hecho relevante de Axiare, en el que dejaba caer que Colonial no dejaba claras sus verdaderas intenciones. Y lo hacía para reiterar que se trataba de una mera «inversión oportunista», aprovechada por el cierre de la posición en la socimi del fondo estadonidense Perry Capital.

Los responsables de Axiare en absoluto se quedaron conformes con esta justificación, y siguen con la mosca tras la oreja ante la eventualidad de que Colonial acabe comprando más acciones de cara a tomar el control de la socimi.

Además de Colonial, entre los accionistas de referencia de Axiare figuran una ristra de bancos y fondos de inversión, que acaparan casi el 68% del capital.

La entrada de Colonial en el capital de Axiare se realiza sabiendo que esta socimi es la que mejor rendimiento está obteniendo de las cuatro que salieron a bolsa durante el verano de 2014. Desde entonces se ha revalorizado un 37%, apoyada en unos activos con un potencial de crecimiento de rentas del 77% en los dos próximos años, hasta los 80 millones de euros.

La mitad de sus oficinas se localizan en la mejor zona de Madrid, a ambos lados del paseo de la Castellana, alquilados en muchos casos a grandes empresas, como ocurre con el caso de Cuatrecasas, que permiten el ingreso de rentas recurrentes y aseguradas a largo plazo. Entre las compras que ultima Axiare se encuentra la sede en Madrid del grupo editorial Vocento, por un importe aproximado de 35 millones de euros.