Diálogo de sordos entre fondos y promotores inmobiliarios

La celebración de una nueva edición del Salón Inmobiliario de Madrid ha dejado sobre la mesa una evidencia, que los intereses de los promotores y los fondos de inversión están en las antípodas.

Que unos, las inmobiliarias, parecen no haber aprendido nada de lo sucedido, y andan haciendo cábalas sobre una supuesta realidad –muchos creen que solo la ven ellos–, la de que o se empieza ya a construir viviendas nuevas a lo bestia o en un par de años, dejan caer en tono amenazante, veremos subidas brutales de precios, como anunciaba el presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE) y jefe económico de la CEOE, José Luis Feito, ante los cruces de miradas incrédulas de los que le escuchaban.

La falacia del ‘stock’

Que lo del oficial stock estadístico de 700.000 viviendas sin vender es una falacia, y que ya hay muchas zonas en las que el tirón de una demanda ávida por comprar está dejando la oferta en niveles prácticamente residuales. Y que, por tanto, hay que empezar a construir sin más demora, produciendo viviendas nuevas a un ritmo mínimo anual de 150.000 unidades.

Ante este panorama, como llevan haciendo desde hace un lustro, los promotores ofrecen, ahora a los fondos de inversión, todos sus conocimientos del sector para ayudar a gestionar “las cantidades ingentes de suelo ante la revalorización brutal que se espera”, decía José Manuel Galindo.

Seis años con el mismo argumento

El mismo Galindo –a la postre, presidente de los promotores madrileños, españoles y europeos– que hace tres años se sacó de la manga un rimbombante Plan de Reconversión del Sector Inmobiliario Residencial. Documento que recogía la necesidad de que las entidades financieras pusieran en manos de los promotores 80.000 millones de euros hasta 2015 para iniciar la construcción de 1,6 millones de viviendas a entregar entre 2013 y 2017. Curiosamente, por la misma razón que ahora. Que se iba a acabar el stock y no iba a haber oferta de obra nueva que vender.

Evidentemente, nadie les hizo caso. Como tampoco se lo ha hecho la Sareb, la sociedad presidida por Belén Romana a la que los promotores se arrimaron para ver si caía algo. Le vinieron a decir al banco malo que ellos, los promotores, eran capaces de cerrar operaciones por un valor superior al adjudicado, un margen que podría repartirse entre ambas partes a través de quitas o créditos participativos. La Sareb no acabó de ver la jugada.

Estrategia anquilosada

En el fondo, lo que subyace debajo de la estrategia anquilosada de los promotores es que no están entendiendo nada del cambio de modelo residencial que se está fraguando. El que, ante la imposibilidad de adquirir una vivienda por parte de amplias capas de la sociedad, deriva la demanda hacia el mercado de alquiler. Algo que, de una manera o de otra, todos lo han puesto de manifiesto estos días. Todos, menos los promotores, que no acaban de ver los márgenes –su único objetivo– con eso del alquiler y la rehabilitación.

Lo ha dejado claro la Administración. La propia ministra de Fomento, Ana Pastor, lo reiteraba en la inauguración del Salón Inmobiliario. Lo que se va a apoyar es el alquiler, con ayudas para las familias más desfavorecidas, y las actuaciones de rehabilitación sobre esos cinco millones de casas que hay en España con más de 50 años de antigüedad.

Alquiler, no promoción

Las dos áreas prioritarias hacia las que, a través del Plan Estatal 2013-2016, se destinarán más de de 2.300 millones, acabando de un plumazo con lo que se venía haciendo hasta ahora. El anterior plan dedicaba el 80% de los recursos a construir nuevas viviendas y a fomentar su compra mediante subsidiación de intereses de los préstamos hipotecarios.
También la propia Sareb va en esa línea. Está a punto de anunciar la puesta en venta de nuevas carteras, entre ellas una con numerosas viviendas en alquiler, que son las que interesan a los fondos.

Porque estos, también se lo han dicho muy claramente a los promotores, no tienen el más mínimo interés en desarrollar suelo y ponerse a promover viviendas cuya viabilidad se antoja más que incierta. Sobre todo si se pueden comprar pisos ya construidos por los que se puede obtener yield desde el primer día. Como está sucediendo.