Carlos Slim entra como actor principal en el culebrón interminable de Realia

Todo un culebrón interminable el que se está viviendo en el seno de la inmobiliaria Realia, en el proceso abierto para sustituir a FCC y Bankia –sus accionistas de control con casi el 62% del capital– por nuevos inversores. Cada vez son más los protagonistas que entran en liza para liarlo todo un poco más, al jugar papeles diferentes en función de sus propios intereses.

Además de los históricos accionistas, en este berenjenal están involucrados los fondos Fortress y King Street, el banco de inversión Goldman Sachs, inversores de relumbrón como Georges Soros y John Paulson, y la banca estadounidense JP Morgan, que acaba de comprar casi 3,4 millones de acciones de Realia para elevar su participación al 1,125%. Y, sobre todo, la aparición en escena del magnate mexicano Carlos Slim.

Slim, invitado inesperado

Un invitado con el que Soros y Paulson no contaban cuando, como máximos accionistas de la socimi Hispania, con el 35% de su capital, anunciaban, previo acuerdo con FCC y Bankia, la presentación de una opa sobre el 100% de la inmobiliaria española a finales de noviembre.

El mismo que ahora, tras convertirse en el principal accionista de FCC, quiere jugar un papel que no estaría, ni mucho menos, en línea con la oferta de 0,49 euros por acción contemplada en la opa para valorar a Realia –la inmobiliaria todavía presidida por el histórico Ignacio Bayón– en unos 150 millones de euros.

Las cuentas de Soros

La cosa resulta bastante sencilla. A ese precio, y teniendo en cuenta que FCC ostenta el 36,88% de Realia, la constructora obtendría en la operación unos 55 millones, de los que a la familia Slim, en virtud de su 25,63% en el grupo presidido por Esther Koplowitz, le corresponderían poco más de 14 millones.

La entrada en escena de Slim, y su maniobra en pos de una alternativa para hacerse con Realia, abre una nueva derivada en este asunto cuyo alcance está por ver. Para ir aclarando el tema no estaría de más que la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) autorice o deniegue la opa de Hispania.

Esperando a la CNMV

Algo que, en principio, ya debería haber hecho en ese plazo de veinte días hábiles establecido en el Real Decreto 1006/2007, regulador del régimen de ofertas públicas de adquisición de valores. La misma norma que, en su artículo 21.5, otorga potestad al regulador para modificar plazos en ofertas formuladas en un mercado secundario español y en otro no perteneciente a la Unión Europea.

Si finalmente la CNMV autoriza la opa de la socimi sobre Realia, la primera condición que se debe cumplir es que sea aceptada por al menos el 55% de los accionistas de Realia. Algo que, antes de que Slim llegara a FCC, se daba por descontado y, ahora, no tanto.

Montaje de Hispania

A partir de ahí, Hispania debería poner en marcha un intrincado montaje, que pasaría inicialmente por comprar a Fortress, King Street y Goldman Sachs –los tres principales acreedores como titulares de 793 millones de deuda– la mitad de la deuda que cada uno ostenta sobre Realia, del 58,4%, 28,7% y 12,9%, respectivamente, por un precio de 312,75 euros, con un descuento del 21% sobre el principal pendiente de pago. Cantidad que estaría cubierta en su mayor parte por un crédito puente de 250 millones otorgado por Banco Santander y Caixabank.

El remate de la operación se haría a través de una ampliación de capital, por esos casi 800 millones de euros, destinada a amortizar la totalidad de la deuda sindicada, cuya suscripción, previsiblemente, estaría asegurada al comprometerse la socimi y los tres acreedores a suscribir, mediante compensación de créditos, cualquier importe no suscrito por los accionistas de manera preferente. Hispania invertiría entre 393 y 470 millones de euros para alcanzar entre el 50,1% y el 58,2% de Realia después de la ampliación de capital.

Activos de Realia

¿Qué activos atesora Realia para que haya surgido este interés por parte de ilustres inversores y fondos oportunistas por hacerse con su control? Después de vender el pasado verano la parte mollar de su patrimonio a la francesa Eurosic, como era la participación en SIIC de Paris, Realia cuenta con una cartera de 24 edificios de oficinas –casi todos en Madrid– y 7 centros comerciales, además de casi dos millones de metros cuadrados para la promoción residencial y un excedente de unas 650 viviendas por vender.

Hasta el pasado mes de septiembre, los ingresos de alquiler de oficinas acumulaban una reducción del 2,6% y los de los centros comerciales del 7% al haber renegociado rentas a la baja.

Desocupación alta en algunas oficinas

Aunque, en términos globales, la ocupación subía al 90,6%, el detalle de alguno de los principales activos deja grandes dudas. Especialmente delicados son los casos de los dos centros de negocios de Madrid, tanto el de Méndez Álvaro como el de Eisenhower, con niveles de desocupación superiores al 22%. En este último, ni ofreciendo rebajas de rentas de hasta el 40% y carencias de tres años, se evita que estén vacíos casi 4.500 de sus 19.000 metros cuadrados de superficie disponible.

Un patrimonio complicado de vender, ya que muchos de estos edificios son propiedad de la sociedad Hermanos Revilla, de la que Realia solo posee algo más del 40%. Aunque la inmobiliaria siempre suele comentar que las relaciones con su filial son inmejorables, lo cierto es que se mantiene un acuerdo parasocial por el que Realia no podría vender unilateralmente algunos de estos inmuebles.

La aportación laboral de Hermanos Revilla en el conjunto de Realia resulta muy elevada, del 45% (45 sobre 100 empleados hasta septiembre de 2014). La mayor parte de ellos, 34, son recepcionistas y conserjes de los inmuebles.