Botín maniobra con una escisión para enderezar Metrovacesa

Metrovacesa, la ‘patata caliente’ que los grandes bancos españoles asumieron tras quitarse de enmedio a la familia Sanahuja y tomar su control, sigue dando quebraderos de cabeza a sus ahora ya solo tres accionistas de referencia (Santander, BBVA y Popular), tras quedarse por el camino Bankia y Sabadell, que vendieron su participación a la entidad financiera presidida por Ana Botín.

Ahora, casi tres años después de que excluyeran de cotización a la inmobiliaria, el Banco Santander, con el 72,5% del capital de la inmobiliaria –BBVA ostenta el 19,4% y el Popular el 8%–, ha querido coger el toro por los cuernos para tratar de enderezar, de una vez por todas, el rumbo de la histórica promotora, la más antigua de España con casi un siglo de existencia.

Giro de 180º

Con los acuerdos tomados en dos juntas de accionistas extraordinarias –una celebrada el pasado 29 de diciembre y la otra prevista para el próximo 11 de enero–, Metrovacesa va a dar un giro de 180º en su estrategia, con vistas a situarse en una posición de partida que le permita obtener mayores rendimientos a la tan cacareada recuperación del  mercado inmobiliario.

De momento, ya han sido aprobadas, en la primera junta, tres ampliaciones de capital, por un montante total de 1.640 millones de euros, que sus accionistas no tendrán que aportar en efectivo.

Así es la jugada

La jugada es como sigue. Por la principal de las ampliaciones, por un importe de 1.004 millones de euros (con prima de emisión incluida), las tres entidades financieras aportarán a Metrovacesa activos en renta.

El Santander derivará hacia Metrovacesa activos –básicamente provenientes de Banif– valorados en unos 730 millones de euros, el BBVA aportará inmuebles por unos 195 millones y el Popular hará lo propio con activos en renta por 80 millones. De esta manera, capitalizan el negocio patrimonialista de la inmobiliaria y, además, logran reducir la exposición inmobiliaria de sus balances consolidados.

Conversión de 635 millones de deuda

A partir de aquí, la segunda ampliación se relaciona con la reducción de la deuda de Metrovacesa. Como además de accionistas son acreedores, yo me lo guiso, yo me lo como. Los tres bancos compensan créditos por 635 millones de euros, de manera que la deuda queda reducida a unos 1.800 millones, la mitad de la que tenía la inmobiliaria hace año y medio tras la venta del 27% de Gecina.

Una tercera ampliación, por un total de 1,2 millones de euros, servirá para evitar que los accionistas minoritarios diluyan su participación. A esta ampliación, con derecho de suscripción preferente y con previsión de que su suscripción resulte incompleta, han renunciado a participar Santander, BBVA y Popular.

El 11 de enero llega la escisión

La triple ampliación ha sido el aperitivo. La clave de la estrategia a seguir en los próximos años se hará realidad en la junta del próximo 11 de enero, cuando los bancos acuerden la escisión parcial de la inmobiliaria, desligando de la matriz una nueva sociedad Metrovacesa Suelo y Promoción (MVC Suelo), que se quedará con los activos de promoción y suelo residencial, y que estará participada por los tres bancos en la misma proporción porcentual que ostentan en la matriz.

Desde el punto de vista del balance, la escisión comporta que la matriz –limitada ya al negocio patrimonialista que más beneficios produce– deja fuera de su cuenta consolidada los créditos fiscales derivados de las bases imponibles negativas que el negocio promotor ha generado, por un importe de 70,1 millones de euros. Y otros 118,6 millones de las sociedades en las que Metrovacesa tiene participación directa o indirecta.

De acuerdo con la valoración efectuada, la nueva sociedad nacerá con un patrimonio neto de 1.040 millones de euros, al restar 176 millones de pasivo a los 1.216 millones que forman su activo.

Autopréstamo

El tejemaneje de los bancos con el negocio promotor de Metrovacesa quedó puesto de manifiesto a principios del presente ejercicio, cuando cancelaron anticipadamente la deuda sindicada de 651 millones, aplicando una quita de 156 millones. Lo hacían formalizando un autopréstamo (lo otorgan y lo reciben) de 495 millones de euros, destinados íntegramente a la cancelación del referido sindicado.

El nuevo préstamo vencía, en principio, en julio de 2018, sin garantías de activos inmobiliarias y con la posibilidad de su conversión en acciones, como acaban de acordar esta semana en una de las tres ampliaciones de capital aprobadas.

Oferta presente y futura

De las 20 promociones que Metrovacesa anuncia en su página web, solo seis tienen viviendas, con unas 120 unidades repartidas en Madrid, Valladolid, Algeciras, Alicante y Sotogrande (Cádiz). En el resto solo quedan por vender plazas de garajes y locales comerciales.

Para una mayor oferta, habrá que esperar a que la inmobiliaria presidida por Rodrigo Echenique ponga en carga los terrenos en los que tiene proyectados la construcción de unas 4.000 viviendas. Destacan la transformación urbanística de la antigua fábrica de Clesa, en Madrid, el proyecto Palmas Altas Sur, en Sevilla, o la Ciudad del Surf, en la localidad gaditana de Tarifa.