Blackstone y Cerberus asaltan la vivienda gallega en el décimo aniversario de la Sareb
Tras casi una década de actividad del banco malo, el mercado de la vivienda en Galicia está dominado por los fondos, la banca y la propia Sareb, mientras que el acceso al crédito y al alquiler se ha encarecido
Javier Torres, presidente de la Sareb
Como si fueran capítulos consecutivos de un libro, la crisis financiera cerró la etapa del bum del ladrillo y abrió un nuevo escenario marcado por, al menos, dos hitos: el rescate bancario, que en Galicia se aplicó sobre Banco Gallego y Novagalicia; y la creación de la Sareb, que absorbió el ladrillo tóxico de la banca nacionalizada.
El primero dio paso a una etapa de mayor restricción del crédito, incluido el hipotecario, si bien la cartera de las inmobiliarias bancarias siguió siendo amplia al gestionar parte de las bolsas de activos absorbidas por la Sareb. En el caso del llamado banco malo, casi una década de actividad –se creó en noviembre de 2012– se mide por las operaciones que la propia entidad haya realizado para su balance, que hasta la fecha ha deparado siempre números rojos. No se ha incrementado el parque de vivienda de manera suficiente, ni se ha ampliado la oferta del alquiler, ni hay un parque de vivienda social sólido en las zonas tensionadas de Galicia, básicamente, las ciudades y su ámbito de influencia, junto a algunas zonas costeras.
El poder de los fondos de inversión
El otro hecho notable derivado de la crisis financiera es la irrupción de los fondos de inversión en el mercado gallego de la vivienda, hasta entonces con una presencia testimonial. El repliegue del ladrillo de la banca facilitó la puerta de entrada, en algunos casos de manera masiva como Blackstone con los activos tóxicos del Popular.
Precisamente Blackstone, junto a Cerberus, son los fondos con más inmuebles en la comunidad. Con otros dos, Lone Star y Apollo –que fuera propietario de EVO Banco— acumulan 4.000 viviendas en Galicia, según datos de la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias.
Las entidades financieras tienen unas 2.500 viviendas, mientras que Sareb continúa siendo el principal actor, con 8.000 activos en suelo gallego.
El mismo estudio de Fegein señalaba que el 56% de las promociones de obra nueva en Galicia son de procedencia bancaria, de promotoras de fondos de inversión o de cesiones de la Sareb.
Según los datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana, el stock de vivienda nueva en venta se redujo casi a la mitad en una década, pasando de 39.000 unidades en 2010 a 20.000 en 2020. En mayo de este año, había en Galicia 3.550 viviendas en alquiler, también en mínimos históricos en ese circuito.
Un rescate de 9.000 millones
La banca gallega quebrada durante la crisis financiera requirió de más de 9.000 millones de fondos públicos para su rescate, más allá del traspaso de activos a la Sareb. La última memoria de actividad del FROB, correspondiente a 2020, detalla que destinó a Novagalicia 9.050 millones, a los que se añadieron 352 más por las garantías legales y esquemas de protección de activos. De esta cuantía solo se recuperaron 783 millones, lo que deja un agujero de algo más de 8.500 millones.
En el caso de Banco Gallego, el rescate ascendió a 245 millones sin que se haya recuperado nada. Esta entidad fue vendida al Sabadell por un euro en 2013.
El ‘efecto Sareb’
“La Sareb fue la gran oportunidad de contribuir a estabilizar el sector de la vivienda y dinamizar el sector inmobiliario por su abultado volumen de activos, pero a día de hoy ha quedado cristalino que únicamente ha servido para limpiar el balance de las entidades financieras”, lamenta Benito Iglesias, presidente de Fegein, entidad que viene reclamando desde años atrás la creación de un parque público de vivienda con los activos que aglutinó el banco malo.
“El efecto de la Sareb lastró, durante los peores años de la crisis, el crédito hipotecario afectado por la transferencia de activos, reduciendo de esta forma el gestionado por las entidades. Y la Sareb, no sólo cerro con pérdidas netas su primer año, sino que todavía sigue dando perdidas al tener que asumir para sus activos el coste de la certificación energética, por poner un simple ejemplo”, insiste.
La entidad ha pasado a estar totalmente controlada por el Estado al alcanzar una participación del 50,14% del capital.
“La actividad vendedora de la Sareb ha sido limitada, los primeros lotes de activos tardaron tiempo en ser colocados en el mercado, una circunstancia temporal que juego a favor de los fondos de inversión, que primaron la adquisición de carteras de deuda en manos de entidades financieras y relacionadas con el sector inmobiliario”, explica Iglesias.
