Alquileres y coronavirus: la estrategia de Merlin, GAP y Amancio Ortega
Mientras la socimi Merlin optó por bonificar a sus clientes más afectados por la pandemia, la textil GAP, inquilina de Amancio Ortega, dejó de pagar alquileres en tiendas cerradas por el Covid-19
El fundador de Inditex Amancio Ortega junto a su hija Marta Oterga
Hace ahora un año, la pandemia del coronavirus derivó en un confinamiento que obligó a arrendadores y arrendatarios a revisar sus contratos. Unos y otros, con mayor o menor éxito, afrontaron distintas estrategias para poder mantenerse a flote. Mientras los grandes caseros trataron de esquivar los impagos con bonificaciones o renegociaciones que evitasen tener que acudir a los juzgados (así lo hizo, por ejemplo, la socimi Merlin Properties o Pontegadea, el brazo inversor de Amancio Ortega) entre los inquilinos se adoptaron distintas vías. Destacó en la prensa americana la opción de la textil GAP, uno de los históricos competidores de Inditex.
En sus últimas cuentas anuales, publicadas ante la SEC, el supervisor del mercado estadounidense, GAP destaca que durante el 2020 decidió suspender los pagos de alquiler de los establecimientos cerrados a causa de la pandemia del Covid. Una decisión, reconoce, no exenta de riesgos: “Algo que podría hacer que las contrapartes bajo esos arrendamientos intenten mantenernos en incumplimiento de nuestras obligaciones y rescindir nuestros arrendamientos y acelerar nuestras futuras rentas adeudadas, si no podemos llegar a acuerdos aceptables o prevalecer en un litigio”.
GAP, una estrategia arriesgada
“Como resultado de la pandemia cerramos temporalmente nuestras tiendas minoristas de América del Norte y una cantidad significativa de nuestras tiendas en todo el mundo. A partir de abril de 2020, suspendimos los pagos de alquiler en virtud de los contratos de arrendamiento de nuestras tiendas cerradas temporalmente. Actualmente estamos negociando con las contrapartes bajo esos contratos de arrendamiento para diferir o reducir el alquiler aplicable durante el período de cierre de la tienda, para modificar los términos (incluido el alquiler) de nuestros contratos de arrendamiento en el futuro después de que las tiendas vuelvan a abrir, o en ciertos casos para rescindir los contratos de arrendamiento. Sin embargo, no hay garantía de que podamos negociar aplazamientos o reducciones de alquileres, o rescindir los contratos de arrendamiento, en términos comercialmente razonables o en absoluto”, apunta la compañía de moda.
“Si no podemos renegociar los contratos de arrendamiento y continuamos suspendiendo los pagos del alquiler, los propietarios de la mayoría de los contratos de arrendamiento de nuestras tiendas en los Estados Unidos podrían alegar que estamos en incumplimiento de los acuerdos e intentar rescindirlos», indica la firma. «Aunque creemos que existen sólidos fundamentos legales para respaldar nuestra afirmación de que no estamos obligados a pagar el alquiler de las tiendas que han sido cerradas debido a las órdenes, mandatos, pautas y recomendaciones de las autoridades gubernamentales y de salud pública, no puede haber garantía de que tales argumentos tendrán éxito”, dice GAP, que advierte de que cualquier disputa de este tipo puede acabar en litigio. “Y cualquier disputa de este tipo podría ser costosa y tener un resultado incierto”, expone.
La ‘tranquilidad’ de Amancio Ortega
Curiosamente, entre los caseros de las distintas enseñas de GAP, se encuentra la división inmobiliaria de Pontegadea, el brazo inversor del fundador de Inditex. El pasado mes de marzo, medios americanos y españoles se hicieron eco del proceso judicial que enfrentaba a ambas compañías por el alquiler de dos tiendas en Manhattan. De momento, el dueño de Zara va ganando la partida ya que una jueza de Nueva York habría determinado que GAP no puede usar la pandemia para justificar sus impagos. En todo caso, y según pudo saber este medio, Pontegadea, en su posición de casera, apenas ha tenido que recurrir a loz juzgados por causa de los alquileres del Covid.
La división del ladrillo de Amancio Ortega trató de buscar soluciones negociadas, siendo el recurso judicial el último. Además, el hecho de que muchos de sus clientes son premium (Amazon, Facebook, Apple…) es un factor que ayudó a los de Roberto Cibeira a esquivar impagos. En 2019, Pontegadea ingresó más de 400 millones de euros derivados solo de rentas de sus inversiones inmobiliarias. En la última memoria presentada ante el Registro Mercantil, la sociedad ya deslizaba la posibilidad de que algunos de los inquilinos solicitasen una renegociación de contrato debido a los confinamientos que trajo la pandemia.
Para muestra, un botón. Según su memoria anual depositada ante la CNMV, en 2020, Inditex pagó a Pontegadea Inversiones, Partler Participaciones y Partler 2016 un total de 33 millones de euros en concepto de “arrendamiento de activos”. La cantidad es un 21% inferior a la abonó la cotizada en 2019, que se elevó sobre los 42 millones de euros.
Con sus distancias, la estrategia de Pontegadea tiene similitudes con la empleada con la socimi Merlin Properties, la dueña del gigantesco centro comercial coruñés Marineda City. En sus cuentas anuales, la también cotizada deja claro que las bonificaciones a los inquilinos más castigados por el coronavirus acabaron evitando los impagos.
Bonificaciones que evitan impagos
Con la aparición de la primera ola y el confinamiento general, Merlin decidió ofrecer “una bonificación del 100% de la renta a los inquilinos comerciales cuyas actividades estuvieran cerradas administrativamente como consecuencias del estado de alarma”. El único requisito, estar al día en sus obligaciones contractuales. Los inquilinos de Merlin, eso sí, tuvieron que continuar pagando los “gastos comunes” de los espacios. Esto supuso una reducción de los ingresos por alquiler de 22,8 millones de euros.
No obstante, acabado el confinamiento duro, Merlin decidió aprobar unas “medidas comerciales complementarias” que se extendieron hasta diciembre del pasado año. Se trataba de bonificaciones principalmente destinadas a los inquilinos del segmento comercial del grupo “para apoyarles en la reapertura y recuperación”. En este caso, estas medidas supusieron una reducción de ingresos por arrendamiento de 23,9 millones de euros. Es decir, a lo largo del pasado año, y solo en concepto de rentas, la dueña de Marineda City dejó de percibir casi 47 millones de euros como consecuencia del Covid. Ahora mismo, la inmobiliaria ha puesto en marcha otro plan de bonificaciones sujeto a las nuevas restricciones que se mantendrá activo hasta junio.
La socimi indica que su plan para “tratar de ayudar a clientes afectados por los cierres obligatorios o severas restricciones” ha permitido que el grupo presente «unos niveles de impago muy reducidos”.
