Luces y sombras del nuevo impuesto de las hipotecas

Cuesta recordar una situación similar en la que en apenas dos semanas se haya cambiado de criterio tantas veces sobre un impuesto tan importante como el de actos jurídicos documentados. Pero la realidad a veces supera la ficción y, apenas unas horas después de que el Supremo cambiara de opinión y dijera que el cliente tenía que pagar el IAJD, el Gobierno anunció un decreto ley para que sea la banca quien lo abone de ahora en adelante. Esta norma, que ha sido publicada hoy en el BOE, ha sido muy celebrada por los hipotecados, pero ¿es realmente positiva?

La parte positiva, por lo menos desde el punto de vista del cliente, es que se ahorrará mucho dinero en el momento de la firma de la hipoteca, cuando ya de por sí tiene que hacer un gran desembolso para cubrir la parte que no financia la banca y el resto de los gastos.

Al ser un tributo que recaudan las comunidades autónomas, el ahorro que consiga cada cliente dependerá de donde compre la vivienda. Además, hay que tener en cuenta la cantidad que pida al banco (es decir, el importe de la hipoteca) y la responsabilidad hipotecaria que calcule el banco sobre sus préstamos hipotecarios (que es un cálculo en base al interés ordinario, el de demora, los gastos y otras partidas) y que es la que se tiene como referencia para calcular el IAJD.

Para hacernos una idea de cuánto podría llegar a suponer dicho ahorro, en HelpMyCash.com han tomado como referencia una hipoteca media de 150.000 euros con una responsabilidad hipotecaria del 115%. En aquellas comunidades con el IAJD más alto, del 1,5%, cada hipotecado se ahorraría 2.587,50 euros. Esto sería en Andalucía, Aragón, Comunidad Valenciana, Castilla y León, Cataluña, Extremadura, Galicia y Murcia.

Los que menos ahorrarán, en Ceuta, Melilla y Navarra

Los siguientes que tendrán un ahorro mayor, concretamente de 2.156,25 euros, serán los castellanomanchegos, que tienen un IAJD del 1,25%. Un poco menos, en el 1,20%, se quedan los asturianos y los baleares, que tendrán un ahorro de 2.070 euros por una hipoteca media como la del ejemplo. Continúan la lista quienes se hipotequen en Canarias, Cantabria y La Rioja, que tienen un IAJD del 1% y se ahorrarán 1.725 euros en este concepto y los madrileños que con un 0,75% de impuesto dejarán de pagar 1.293,75 euros.

Los que menos se ahorrarán serán quienes firmen un préstamo hipotecario en Ceuta, Melilla o Navarra, que son también quienes menos pagaban ahora: 0,5% de IAJD, lo que se traduce en 862,50 euros, solo superados por los vascos, que con sus ventajas fiscales tienen un impuesto del 0% si se trata de comprar una primera vivienda y, por lo tanto, no verán ninguna diferencia en este sentido.

Como vemos, el ahorro es notable. Y es que hay que tener en cuenta que el impuesto sobre actos jurídicos documentados es la partida más importante de los gastos de hipoteca y puede llegar a suponer más de la mitad de todos los conceptos que hay que pagar al escriturar el préstamo hipotecario. Sin embargo, los analistas advierten que esto podría no ser lo más conveniente para los hipotecados, por lo menos no a largo plazo y en términos económicos.

Y es que aunque cuando anunció la creación del Decreto-ley, el presidente del Gobierno Pedro Sánchez apeló a “la responsabilidad” del sector bancario para que no cargue con un incremento en sus precios el coste del impuesto, lo cierto es que tampoco hace falta que hagan grandes cambios para que sea menos conveniente para el cliente.

Los bancos pueden elevar la factura

De nuevo, los números son más esclarecedores. Tomemos como referencia la misma hipoteca de 150.000 euros y una responsabilidad hipotecaria del 115%. La firmamos a 30 años y en Cataluña, donde el IAJD es del 1,5% y que por lo tanto supondría 2.587,50 euros. Además consideramos que, durante ese tiempo, el euríbor se mantiene estable al 1%.

Con condiciones como las que se pueden encontrar actualmente, por ejemplo a euríbor más 0,90%, al pasar los 30 años habríamos pagado 46.905 euros en concepto de intereses. Si a eso le sumamos el IAJD que hasta ahora pagaba el cliente nos quedamos en 49.492,50 euros.

Tomando como referencia la misma hipoteca, pero con el IAJD pagado por la banca que, como contrapartida, sube el diferencial hasta el 1%, es decir, un 0,10% más, al final de esos 30 años ya habríamos pagado 49.595 euros. Es decir, con una diferencia mínima en el interés, a la larga, acabaríamos pagando más y eso teniendo en cuenta un escenario favorable en que el euríbor se mantiene bajo.