Los mil y un imponderables de Sareb

Sareb, el banco malo constituido entre el Estado, a través del FROB, y un conjunto de entidades privadas (bancos, aseguradoras nacionales y extranjeras e Iberdrola), lo único que tiene claro es que es una sociedad para liquidar los activos recibidos de las entidades nacionalizadas y desaparecer en 2027.

Y sabe también que en esa tarea va a contar con la ayuda inestimable de esos fondos buitres que, cuando de liquidar se trata, aparecen por doquier para hacer el negocio de su vida. Lo que no va a resultar tan fácil es que las ventas se realicen otorgando a sus accionistas esa rentabilidad prevista de entre el 13% y el 14%.

Tras un medio año inicial de actividad en el que el equipo encabezado por Belén Romana prácticamente no sabía por dónde se andaba ante el aluvión de activos deslavazados que les pusieron en sus manos, el día a día de la gestión ha venido a demostrar que los planes de negocio a tan largo plazo –como el elaborado por KPMG, la consultora de cabecera de Sareb– sirven para muy poco. A las primeras de cambio se convierten en papel mojado ante los múltiples imponderables que van surgiendo.

Los intangibles

Hay asuntos intangibles que los consultores, desde sus ordenadores, son incapaces de prever. Ahí están las ocupaciones de sus inmuebles vacíos –el de Salt, en Girona, cuyo desalojo, tras siete meses de ‘estancia’, se ha fijado para el próximo miércoles, o ese otro que acaba de ser ocupado en el madrileño barrio de Carabanchel–, o los procedimientos de embargo a los particulares que no pueden pagar la hipoteca.

Y, sobre todo, las mil y una casuísticas existentes detrás de cada uno de los 90.618 préstamos al promotor transferidos al activo de su balance.

Tras el descuento medio del 46,5% contemplado por el Gobierno, Sareb pagó por estos préstamos 39.424 millones de euros, pero su valor nominal (la cantidad que el deudor está obligado a devolver) es de 73.700 millones. Y en ese margen es donde el banco malo juega sus cartas.

Comprar activos

Aunque a la hora de comprar los activos, el precio pagado por los préstamos representaba casi el 80% del balance de la sociedad, y dos terceras partes de los mismos estaban vinculados a inmuebles terminados, cuando en 2017 desaparezca Sareb el importe de lo cobrado por esos préstamos será de apenas 23.000 millones. Se confía en poner en valor buena parte de los activos ilíquidos. O sea que, cuando se produzca la desinversión, lo que se ofrezca sea el colateral (promociones acabadas que fueron recibidas a medio hacer), en lugar del préstamo.

Al finalizar el presente mes de octubre, Sareb habrá obtenido unos ingresos brutos de algo más de 1.000 millones de euros procedentes de la gestión de los activos financieros. Mientras, su cartera crediticia apenas se ha alterado a la espera de que se cierre la ‘operación Bermudas’. Préstamos de 1.200 millones de valor nominal otorgados a Colonial y Realia –las dos únicas inmobiliarias cotizadas que se han salvado del concurso– y a Metrovacesa, la promotora que el pasado mes de mayo se autoexcluyó del parqué.

De momento, tan solo han salido del balance sendos paquetes de préstamos sindicados. Uno, de Colonial, vendido a la firma Burlington Loan Management –propiedad del fondo de capital riesgo Davidson Kempner– por un nominal de 245 millones (en torno a 150 millones de precio real), y otro, de Metrovacesa, que reportó 35 millones.

Además de los 600 millones en los que se puede cerrar la venta de préstamos del ‘proyecto Bermudas’, Sareb también ha iniciado la desinversión de otro formado por una treintena de préstamos otorgados, por un nominal de 340 millones, a una veintena de pequeñas inmobiliarias, con el atractivo, en este caso, de que incluye como colaterales activos de uso terciario como aparcamientos u oficinas.

Consecuencias para las empresas

Todo este movimiento imparable de venta de préstamos por parte de Sareb tiene sus consecuencias en las empresas afectadas. En Colonial, por ejemplo, cayó este verano como un jarro de agua fría el hecho de que, sin previo aviso, el fondo Davidson Kempner se convirtiera en uno de los principales acreedores de la promotora catalana.

Un nuevo e inesperado actor a añadir a ese enrevesado proceso de refinanciación de 2.000 millones de deuda que está en marcha, y que tiene toda la pinta de hacer un negocio redondo en el momento en que ese proceso culmine en acuerdo.

Lo mismo que le ha sucedido a Colonial le va a pasar a Realia cuando se cierre la ‘operación Bermudas’. Habrá que ver cuántos de los 400 millones de euros de posición acreedora que mantiene Sareb en esta promotora se traspasan al fondo que finalmente se haga con la cartera financiera incluida en esta operación.

Posición privilegiada

En este caso, además, el fondo comprador se colocaría en una posición privilegiada para hacerse con el control de la empresa ante las anunciadas salidas de sus dos socios de referencia, FCC y Bankia, quienes han anunciado su decisión de vender conjuntamente, y que no pondrían muchos problemas para deshacerse del 57,6% que ostentan en Realia por unos poco más o menos 100 millones de euros.

También está levantando ampollas el otro frente al que Sareb se enfrenta cada día, con su estrategia de salir lo más airosa posible de su posición como acreedora –casi siempre, principal– de las promotoras en concurso de acreedores o de esas otras a las que está a punto de dejar caer por su negativa a refinanciar la deuda. Aunque ello conlleve un menoscabo en las cuentas de algunas de las entidades financieras sanas, accionistas del banco malo que saben que, como tales, deben velar por los intereses de Sareb.