El casero del Sabadell sale a bolsa con 160 millones de deuda

Moisés El-Mann, Gonzalo Robina y Francisco Niño, los tres inversores mexicanos que figuran al frente de ISC Fresh Water tocan hoy la campaña del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para que empiece a cotizar la socimi constituida hace dos años.

Lo hacen para sacar mayor lustre a su cartera de activos. Los 213 inmuebles arrendados en su totalidad al Banco Sabadell por los que actualmente ingresan 20 millones de euros anuales.

El lote se desglosa en 185 sucursales ocupadas, 13 vacías, 5 locales subarrendados a terceros para otros usos y 10 inmuebles que aglutinan 129 plazas de aparcamiento.

Seis años después del proyecto Fortuny

Este portfolio es lo que le queda a ISC desde que el 30 de abril de 2010 –entonces en manos del fondo Moor Park– comprara a la entidad financiera presidida por José Oliu, una cartera de 378 sucursales, con 159 plazas de aparcamiento incluidas, por 412 millones de euros, dentro del proyecto Fortuny.

Desde entonces, el Sabadell ha cambiado de casero en varias ocasiones. ISC, primero bajo la propiedad de Moor Park, y, después, desde agosto de 2013 –cuando los inversores aztecas, a través de Branch, tomaron el control–, ha vendido 165 sucursales a inversores particulares. Entre ellos, a Amancio Ortega, el fundador del grupo Inditex, quien en diciembre de 2010 pagó 55 millones de euros por algunas de las sucursales mejor situadas.

Financiación inicial

Moor Park financió la compra inicial, en abril de 2010, con una ampliación de capital por 12,36 millones de ISC, un préstamo sindicado por 296 millones con Unicaja, ING, Popular, Bankinter, Santander, CaixaBank y Barclays, otro de 42,34 millones con la entidad irlandesa Sculptor y un último, de 37,9 millones, un participativo que ISC firmó con la sociedad luxemburguesa Moor Park Fortuny. 

Posteriormente, tras tomar el control de ISC, lo primero que hicieron los inversores mexicanos fue vender 40 sucursales (con 4 plazas de aparcamiento) para evitar incumplir la cláusula del préstamo sindicado relativa al aumento del loan to value, al reducirse el valor del inmueble respecto a la cantidad financiada.

Crédito puente y amortización de préstamos

Además, El-Mann y sus socios, a través de Branch, otorgaron un crédito puente de 75 millones a ISC, que sirvió para amortizar las cantidades de pago pendientes de todos los préstamos, salvo el ligado al sindicado principal. Los derechos del préstamo puente fueron amortizados tras un aumento de capital por compensación de créditos. 

Respecto al préstamo sindicado, ISC y los bancos lo novaron en diciembre de 2014, de cara a extender el vencimiento hasta 2021 y modificar las condiciones. Fijaron un tipo interés de euribor a tres meses más un diferencial del 2,8% y un tipo demora de 2 puntos más sobre el interés vigente. Además, los bancos pusieron a disposición de ISC 17 millones para cancelar los contratos de cobertura iniciales. 

Activos valorados en 374 millones salen a bolsa por 171  

Tras las amortizaciones anticipadas previamente, al realizar la novación, en diciembre de 2014, el importe pendiente de pago del sindicado quedó en 167 millones, viéndose reducido a 160 millones al cierre de 2015.

El valor de mercado de los 213 activos de la nueva socimi asciende a 374 millones de euros, según la reciente tasación realizada por la consultora inmobiliaria CBRE. Y salen a bolsa con una capitalización inicial de 171 millones, a 22,86 euros la acción.

El Sabadell, inquilino asegurado hasta 2035

De acuerdo con el contrato de arrendamiento firmado con ISC, el Sabadell está obligado a permanecer como inquilino, de manera obligatoria, hasta abril de 2035, pudiendo prorrogar la permanencia diez años más.

La entidad financiera se comprometió a ocupar efectivamente las sucursales de forma directa, a través de alguna filial o subarrendando el local a un tercero. Caso de que los locales se queden vacíos, como actualmente ocurre con 13 sucursales, el Sabadell está obligado a seguir pagando la renta estipulada. 

Fijación de la renta

La renta anual pactada se actualiza al alza en cada mes de abril, tomando en consideración el Índice Europeo de Precios al Consumo (ECPI) durante toda la vida del contrato y aplicando un multiplicador 1,4 a ese índice hasta el año 2020. Además, hasta 2018, el incremento anual de la renta no podrá ser inferior al 2,75%. 

Otro aspecto a destacar en el contrato es la garantía adicional  de 30 millones de euros que el Sabadell entregó a ISC. Y que, a día de hoy, asciende a 18,8 millones debido a que el casero debe reintegrar a la entidad vallesana los importes recibidos cada vez que transmite algún activo. El plazo máximo para efectuar este reintegro vence en abril de 2018.