El Sabadell hace sufrir a Oaktree
Oaktree se erige en gran favorita para quedarse con la promotora de Banc Sabadell, pero la entidad deja abierto el plazo de ofertas vinculantes
La venta de la promotora de Banc Sabadell, Sdin Residencial, se está empezando a convertir en un culebrón. El plazo de aceptación de ofertas nunca termina de cerrarse y los fondos interesados en unos activos valorados en 1.200 millones van cayendo por el camino. Quedan dos, Oaktree y Cerberus, y el primero es que tiene todos los números, pero espera todavía el sí definitivo del banco catalán.
Fuentes financieras explicaron a Economía Digital que, pese a lo que esperaba el mercado, el Sabadell no cerró el plazo de aceptación de ofertas formales por su cartera de promociones y suelo el 15 de mayo. No hay nuevo plazo, el periodo terminará cuando la oferta esté a punto. Ambos fondos interesados han tenido contactos incluso con los directivos del área inmobiliaria del Sabadell para terminar de dar forma a sus ofertas. El banco evitó hacer comentarios.
La que a priori convence más a la entidad es la de Oaktree, apuntan las mismas fuentes. Parece ser que este fondo estadounidense ha pujado más fuerte puesto que es el que más tiene que perder si no sale vencedor de la contienda. La razón es que tiene un acuerdo con el banco que preside Josep Oliu para promover conjuntamente algunas promociones. De no quedarse con Sdin, deberá entenderse con un fondo rival.
Por otro lado, el apetito de Cerberus, el otro gran postor tras más de 20 ofertas preliminares, está empezando a vislumbrar un límite en su apuesta por el ladrillo en España. El fondo neoyorquino de Steve Feinberg ha sido uno de los más activos y se ha quedado con grandes carteras de ladrillo del Santander, BBVA y también del Sabadell. Apenas lo ha digerido y puja por Sdin, aunque ya ha dicho basta con la venta 95 activos de El Corte Inglés, incluidos 14 centros comerciales, que ha repudiado. Son, no obstante, operaciones muy distintas, por los usos y la calidad de los activos.
Sdin: la gran operación del momento
La venta de las promociones, proyectadas o en construcción, del banco catalán es la principal operación inmobiliaria en marcha actualmente en España, y dista mucho de lo que fueron las ventas de grandes carteras de los últimos tres años. Toda la banca española ha ido quitándose de encima en los últimos años sus carteras de pisos procedentes de adjudicaciones, mezclados con suelo, promociones a medio construir y crédito moroso.
Un cóctel que solo los fondos de inversión se atrevían a saborear, siempre con happy hour: las quitas llegaron a superar el 60%. Para los bancos salía a cuenta porque les permitía sacar los activos de balance, incrementar la calidad de sus activos y reducir provisiones, aunque tuvieran que asumir pérdidas a corto plazo. Para los fondos eran activos baratos, con lo que, aunque tenían que separar el grano de la paja, también salían ganando.
El Sabadell hizo lo propio el año pasado, en el que vendió tres grandes carteras de adjudicados, reduciendo sensiblemente su exposición inmobiliaria. Dio salida a unos 11.000 millones de euros de activos, algunos de los cuales fueron a manos precisamente de Cerberus, y vendió también la mayoría de Solvia, su inmobiliaria. Le quedan menos de 2.000 millones además de Sdin Residencial.
El Sabadell venderá unas 15.000 viviendas en bloque
El caso de Sdin es distinto. El descuento, que lo habrá, será muy inferior. El Sabadell tiene estos activos con un valor en libros de 1.303 millones de euros. Un cálculo encargado a Savills Aguirre Newman lo rebajó a 1.200 millones, aunque excluía algunos solares. Ese sería el precio óptimo para el banco, si bien se prevé que termine situándose sobre los 1.000 millones.
La quita será pequeña porque no se trata de activos procedentes de ejecuciones hipotecarias, que suelen tener algunos buenos activos y muchos no tan buenos, nuevos y también viejos. Los pisos de Sdin son nuevos y la propia compañía los está desarrollando. Se trata de activos a priori de calidad y en zonas con demanda.
Casi la mitad de las 15.000 viviendas que promueve el Sabadell están en Cataluña, principalmente Barcelona y su área de influencia
El suelo y promociones que el Sabadell venderá están en varios municipios de Madrid, Salamanca, Pamplona, Santander, Murcia y Valencia. En total, se trata de unas 15.000 viviendas en construcción o proyectadas, de las que casi la mitad se encuentran en lo que el banco denomina zona noreste, principalmente Cataluña. Otras 3.500 más están en la zona centro, sobre todo Madrid, 3.000 más en el sur de la península, mayoritariamente Andalucía, y 1.500 más en la Comunidad Valenciana y Murcia.
Una parte de estos activos los está desarrollando con Oaktree. En verano de 2018 firmaron un acuerdo para promover viviendas en España de forma conjunta. El banco aportaba el suelo y el know how, es decir, la gestión a través de Solvia Desarrollos Inmobiliarios —ahora Sin Residencial—, mientras que el fondo aportaba el dinero.
