Soros y Paulson quieren Realia a precio de ganga

La socimi Hispania puede ser la llave que sirva para desatascar la operación de venta de la inmobiliaria Realia, ganando la puja a algunos de los pretendientes de relumbrón, como Juan Miguel Villar-Mir o Juan Abelló, que habían lanzado sendas ofertas a través de Colonial y Torreal.

La vuelta de tuerca se ha producido con el anuncio de la socimi, gestionada por Azora, del posible lanzamiento de una Oferta Pública de Adquisición (OPA) sobre la totalidad del capital de la promotora, condicionada a que sea aceptada por al menos el 55%.

Oferta de derribo

Hispania –controlada por los gestores de fondos John Paulson y Georges Soros, con el 18,38% y el 16,71%, respectivamente– valora la acción de Realia a 0,49 euros, de manera que se quedarían con el 100% de la inmobiliaria por 150 millones, la mitad de lo que capitaliza en bolsa –sin tener en cuenta el 25% que perdió tras conocerse la oferta de Hispania– y muy lejos de los 2.165 millones en que están valorados sus activos. Su actual deuda financiera asciende a 1.075 millones.

Ahora, todo queda pendiente de que la oferta sea aceptada por los acreedores. “A día de hoy no se ha alcanzado un acuerdo con los acreedores”, concluía Hispania la nota remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

De salir adelante la OPA, Hispania anuncia un aumento de capital en Realia, con derecho de suscripción preferente en favor de sus accionistas, por el importe pendiente de los 1.000 millones financiados en septiembre de 2009. Operación que estaría asegurada por los acreedores en la parte no suscrita durante la suscripción preferente mediante la compensación de sus créditos.

Realia, FCC y Bankia, a verlas venir

Se pondría así fin a un año de idas y venidas de una operación en la que ni el presidente de la compañía, el ex ministro de Industria con UCD Ignacio Bayón, ni los dos accionistas de control (FCC y Bankia), con casi el 62% del capital, han pintado mucho –aquel nada y los accionistas, poco– en los movimientos que se están produciendo para ver quién se queda finalmente con esta compañía cotizada.

Desde que en noviembre de 2013 la empresa y los accionistas se vieran obligados a dejar en manos de Goldman Sachs la venta de la participación conjunta de casi el 62%, como condición sine qua non para refinanciar los 800 millones de la actividad promotora, son los acreedores los que tienen en su mano el futuro de la empresa, quedando los accionistas como meros comparsas, limitándose a ver si la operación que finalmente salga adelante les reporta algo.

Fortress impone su ley

En principio, el banco de inversión estadounidense tenía previsto que la venta quedase cerrada el pasado mes de julio, de manera que el propio banco y los fondos Fortress y King Street fueran los que hicieran valer su posición de principales acreedores para capitalizar la deuda y quedarse con la empresa, tras haber adquirido a Sareb, Santander y Caixabank, con fuerte descuento, un nominal de casi 600 millones de deuda de la promotora.

Pero no pudo ser. La venta de la participación del 58% de Realia en SIIC de París y la oferta de Colonial, junto al fondo soberano de Qatar, trastocó los planes de los estadounidenses, aunque solo de manera puntual.

O todo o nada

En principio, los 650 millones ofertados por Colonial resultaban interesantes, pero la última palabra la tenían los acreedores. Al final, el hecho de que esa oferta fuera solo por los activos patrimoniales, quedándose FCC y Bankia con las viviendas y los casi dos millones de metros cuadrados de suelo, determinó que la operación quedara desechada.

Ahora, los números planteados por Hispania no llegan ni de lejos a los que estaba dispuesto a poner Colonial –solo por el negocio patrimonial y tras varias desinversiones– ni tampoco a los que Fortress, King Street y Goldman Sachs barajaban hace un año, cuando hacían cálculos en torno a 450 millones de euros –los que aproximadamente pagaron por la compra de la deuda– por el total de la compañía.

Cláusula sangrante

Si Fortress y compañía aceptan la oferta de la socimi controlada por Paulson y Soros, y en la que también participan, entre otros, los bancos suizos UBS y Crédit Suisse, entraría en liza la cláusula impuesta por los acreedores sobre el reparto de lo que se obtenga.

Al no superarse esos 450 millones, los acreedores se quedarían con el 95% de los 150 millones barajados y los accionistas con el 5% restante. O sea, que FCC y Bankia se repartirían 7,5 millones de euros por su casi 62% en Realia. Toda una ruina, aunque esté provisionada.