Sareb cubrirá con deuda el agujero que genera la circular del Banco de España

La Sareb, el banco malo presidido por Jaime Echegoyen, ya sabe a qué atenerse a partir de ahora. Después de idas y venidas de la circular, entre el Banco de España y el Consejo d Estado, el supervisor ha publicado en el Boletín Oficial del Estado la circular con los criterios contables por los que se ha de regir esta sociedad en los 12 años de vida que le quedan.

Básicamente, como comentan desde Sareb, «la circular mantiene el espíritu inicial del borrador», por lo que se mantienen algunas cuestiones que van a obligar a acometer millonarias provisiones, como contabilizar a cero euros los préstamos sin garantía cuando cumplan 18 meses desde el primer impago, o justificar más de una transacción de mercado para sustentar que un activo tenga un precio un 15% por encima de su valor hipotecario.

Igualmente se mantiene la obligación de valorar individualmente inmuebles y préstamos a precio de mercado, frente al criterio utilizado en el momento del traspaso, en que se fijaron descuentos medios por tipos de activos.

Valorar 170.000 activos en 15 meses

Con el retraso en publicar la circular, el Banco de España también obliga a Sareb a ajustar los tiempos para llevar a cabo estas valoraciones. Así, al mantenerse la fecha tope del 31 de diciembre de 2016, en lugar de tres años solo da 15 meses para tener valorados más de 100.000 inmuebles propios -40.000 en garantía– y unos 70.000 préstamos, que supondrá al banco malo un coste de unos 25 millones hasta 2017.

Para empezar, entre octubre y diciembre de 2015, el supervisor obliga a actualizar al menos el 50% de los activos adquiridos que permanezcan en balance al finalizar el presente ejercicio, «que sean suficientemente representativos de las diferentes tipologías y localizaciones». Y la Sareb ya los ha cuantificado en unos 250.000 inmuebles, valorados a día de hoy en unos 21.000 millones de euros.

Tirar de la deuda subordinada

A partir de ahí, habrá que despejar muchas de las incógnitas que existen para saber el alcance de las minusvalías. Desde Sareb, por la que pueda caer, ya se cubren las espaldas señalando que cuentan con el colchón de 3.600 euros de deuda subordinada para, si fuera necesario, convertirlos parcialmente en capital, y así evitar que sus accionistas –el propio Estado, a través del FROB, bancos y aseguradoras– tengan que aportar más capital.

El de los créditos sin garantía real –esos que alegremente se concedieron en tiempos de la burbuja inmobiliaria– será uno de los asuntos centrales para conocer el alcance del ‘agujero’ que la norma provocará sobre las cuentas de la Sareb.

Activos sin garantía impagados, a cero

La circular lo vuelve a dejar muy claro. «Los activos financieros sin garantía real sobre activos inmobiliarios que presenten retrasos en las obligaciones contractuales del deudor –y, en su caso, la de los fiadores– superiores a 18 meses desde la fecha de transmisión de los activos a la Sareb, o de la fecha del primer impago si es posterior a esta fecha, se considerarán, salvo evidencia en contrario, con valor nulo», apunta el documento.

El volumen de estos préstamos sin garantías en el balance del banco malo no es menor. Hablamos del 25% de los casi 40.000 millones de euros que Sareb pagó por  91.000 activos financieros eran préstamos sin garantía de ningún tipo. Ni suelos, ni patrimonio, ni nada de nada. 

10.000 millones en el aire

Unos 10.000 activos (en su mayoría préstamos) adquiridos por 10.000 millones –el 6% de los que en 2014 se provisionaron– que son susceptibles, en cualquier momento, de tener que ser provisionados en su totalidad, como ahora va a obligar el Banco de España

Sareb se olía la tostada desde el principio. Por eso, ya en 2012, la mayoría de esos préstamos sin garantía transferidos estaban catalogados como subestándar o dudosos, con visos de aumentar, más pronto que tarde, ese 20% de préstamos financieros que Sareb adquirió ya vencidos, por un nominal de 15.000 millones de euros.

Lo que hace ahora el Banco de España es cortar por lo sano con el incremento de estos créditos sin garantías, impagados y con sus acreditados en quiebra, sin posibilidad alguna de recuperación.

Liquidaciones de Martinsa y Reyal Urbis

En esas valoraciones, Sareb también deberá abordar la valoración a precios de mercado de todas las garantías que cubren los activos de promotoras inmobiliarias que ya han entrado en liquidación, y en las que el banco malo es su principal acreedor.

En Reyal Urbis, el banco malo asumió una deuda por un valor nominal de unos 700 millones de euros de los créditos de las entidades nacionalizadas o que recibieron ayudas públicas (Bankia y Novagalicia, principalmente). Como parte de las pérdidas fueron cubiertas por esas entidades, en torno al 50%, Sareb se apuntó un valor neto por esos activos de unos 350 millones de euros.

En el caso de Martinsa-Fadesa, Sareb también es el principal acreedor. Con la liquidación de la empresa presidida por Fernando Martín, el banco malo se quedó colgado con 1.400 millones de euros, los que heredó básicamente de Caja Madrid–. Ahora, en el proceso liquidador, confían en recuperar el máximo dinero posible, pero si logran la mitad ya sería todo un éxito.