El mercado de la vivienda: la obra nueva se resiste a bajar precios por la menor oferta
En los últimos años, la ratio de vivienda nueva por nuevos hogares está tres veces por debajo que el pico de la burbuja inmobiliaria
Vista de un bloque de viviendas nuevas en fase de construcción en el barrio de Legazpi. EFE/Mariscal
El mercado de la vivienda prevé una desaceleración este ejercicio. Sin embargo, los expertos estiman que habrá un segmento donde la caída de precio será menor: la obra nueva. Varios razones apuntalan esta tendencia. Por un lado, la menor construcción de viviendas nuevas, que suponen cada vez un menor porcentaje sobre los nuevos hogares que se crean, junto a una menor volatilidad de precio frente a las viviendas usadas debido a una mayor demanda.
El ejercicio 2022, se cerró con algo menos de 80.000 viviendas finalizadas. Para poner en contexto, la cifra, en los años de burbuja inmobiliaria se alcanzó el récord de 597.000 viviendas nuevas, según los datos recogidos en la estadística de vivienda del ministerio de transportes, movilidad y agenda urbana. Esta reducción, que tiene su sentido tras el sobrecalentamiento que vivió el sector, lleva desde 2019 manteniéndose en la horquilla de entre las 70.000 y 80.000 viviendas.
Judit Montorio, de Caixabank Research, apunta que para valorar si estas cifras son pocas o muchas, lo más adecuado es ponerlas en contexto con otros indicadores. En el caso de la demografía, la experta señala que según los datos del Insituto Nacional de Estadística, se crearon en el último año alrededor de 200.000 nuevas familias.
“Venimos de 3 años consecutivos con una clara falta de vivienda en España. Hemos hecho un análisis más micro, ver a nivel municipal lo que está pasando y tampoco sorprende lo que vemos. La creación de nueva vivienda por municipios, se está generando más nueva vivienda donde hay mucha demanda grandes ciudades y zonas turísticas, pero sigue siendo insuficiente para esta demanda demográfica”, explicó en un encuentro inmobiliario.
Por su parte, Joan Carles Amaro, profesor del Departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de Esade, apunta a Economía Digital que dentro del sector se estima que para cuantificar si las nuevas viviendas son pocas o muchas en el sector se suele hablar de que la cifra media debería situarse entorno al 0,5% de la población. Así, con unos 47 millones de habitantes en España, la cifra de nuevas viviendas necesarias se situaría en unas 180.000-200.000 viviendas.
Sin embargo, también señala Amaro, que hay que tener en cuenta de dónde venimos, dado que en la burbuja se construyó 3 veces esta cifra, para tratar de analizar si ese stock de vivienda está totalmente integrado en el mercado o si todavía quedan viviendas sin vender.
La ratio con los nuevos hogares
En un análisis sectorial, Montoriol comparó los visados de vivienda nueva con cada nuevo hogar creado en la evolución histórica. En el boom que vivió el sector de la construcción entre 1997 y 2007, se llegó a un promedio de 1,6 viviendas nuevas por cada nuevo hogar creado. Hay que tener en cuenta, explica la experta en su análisis, que la situación de exceso de oferta tras el estallido de la burbuja llevó a una acumulación de stock. Pero, y una vez absorbido gran parte del stock de vivienda nueva, en los dos últimos años la ratio cayó hasta el 0,6 en 2021 y al 0,5 en 2022.
Los promotores de vivienda apuntan que las razones por las que no se está creando obra nueva tienen que ver, en parte, con este miedo heredado de la burbuja inmobiliaria. “Es necesario un cambio absoluto de paradigma en la normativa urbanística, el gran escollo es la ausencia o carestía de suelo, que además es una materia prima y debido a la judicialización del urbanismo, nos encontramos con plazos de 20 años de maduración hasta que puedes iniciar las obras de edificación”, aseguró, Carolina Roca. Presidenta, ASPRIMA, la asociación de promotores de España.
En este sentido, añadió que también es necesario que se sigan impulsando soluciones desde la política para ir alineados y que la tramitación burocrática se agilice.
El precio de la vivienda de obra nueva
El precio de la vivienda ya vivió un pequeño retroceso intertrimestral en los últimos tres meses de 2022. Unos datos que muestran que esa ralentización de la que hablan los expertos.
“Los últimos datos muestran un cierto agotamiento de los precios motivado por la subida de precios y también por la incertidumbre enorme que genera la inflación”, dice Amaro. En este aspecto, Amaro señala que la vivienda usada tiene un punto más de volatilidad, dado que su precio es más sensible a las subidas o bajadas de demanda.
Un reciente informe de Fotocasa apunta que existe una “alta demanda” de vivienda nueva. Sin embargo, apunta que esta elevada demanda deja entrever “la escasez de esta tipología en el territorio español”.
“Existe un desequilibrio muy notable entre la oferta y la demanda que provoca un repunte en el coste de la obra nueva. De hecho, aunque el principal impulso del comprador sea barajar la opción de vivienda de nueva construcción, el 74% termina descartándola. El principal obstáculo que se encuentran los potenciales compradores es el precio del inmueble, que consideran que no encaja en su presupuesto”, añade el documento.
