El mercado logístico catalán, a la espera de Nissan: stock estancado y solo un 2,3% de suelo disponible
En el primer semestre, se contrataron 408.000 metros cuadrados en Barcelona, lo que refleja un elevado interés a pesar de la poca oferta
Imagen aérea del Parc Logístic de la Zona Franca, cerca del Port de Barcelona. Parc Logístic
Queda menos de una semana para que finalice el plazo para presentarse al concurso público y optar a ocupar la antigua fábrica de Nissan. En plena ciudad de Barcelona y a tocar del puerto de la capital catalana, estos cotizados terrenos se adjudicarán a una empresa inmologística que decidirá las actividades que se desarrollaran tanto en los terrenos logísticos como en los industriales. Diversos actores han cuestionado a las reducidas dimensiones de la parte logística, más lucrativa; y es que este sector al alza cada vez tiene que hacer más esfuerzos para encontrar metros cuadrados cerca de la ciudad.
Según el último informe del mercado del sector elaborado por la consultora inmobiliaria Savills, en Barcelona y sus tres coronas metropolitanas solo el 2,3% del suelo logístico está disponible. Al cerrar el segundo trimestre de este 2022, el suelo utilizable llegaba a los 205.000 metros cuadrados, después de un incremento de casi 60.000 metros cuadrados procedentes de nuevas ofertas.
Aun así, esta superficie desarrollada no es suficiente para renovar el stock, que crece solo un 0,8% en junio respecto al cierre del año pasado. Además, hay que tener en cuenta que la mayoría del suelo ofertado, casi 85.000 metros cuadrados, se concentra en la tercera corona metropolitana, más alejada Barcelona y de los beneficios que reporta.
Una vez finalice los trámites y el ganador del concurso habilite los espacios, los 96.000 metros cuadrados que los pliegas del concurso de la antigua planta de Nissan en la Zona Franca atribuye al uso logístico se sumarán a esta superficie. Esto representa un 20% de los más de 500.000 metros cuadrados que forman los terrenos, mientras que los 414.000 restantes se destinarán al uso industrial.
En el seno de la mesa de reindustrialización, se ha debatido sobre la superficie a destinar a cada uso. De hecho, algunas inmobiliarias han criticado el limitado espacio destinado a la actividad logística, aunque las bases permiten reconvertir estos terrenos a otras actividades pasados 10 años si la parte industrial no da los frutos deseados.
La contratación se mantiene
Más allá de la Zona Franca y a pesar de la escasez de producto disponible, en los primeros seis meses del año se contrataron 408.000 metros cuadrados en 30 operaciones diferentes. En el mismo periodo del año pasado se cerraron 34 operaciones que comprometieron 500.000 metros cuadrados, pero la comparativa interanual, aparentemente desfavorable, no se ajusta a la realidad, dado que en el primer semestre de 2021 se firmaron dos operaciones de gran tamaño que ya representaron casi la mitad de este medio millón. Descartadas estas transacciones, la absorción en 2022 se situaría incluso por encima, fue un 66% superior.
La mayoría de la actividad del mercado se concentró en la primera y la tercera corona de la capital catalana, con un 43% y un 23% de las operaciones, respectivamente. Por superficie contratada, la tercera corona concentra casi la mitad del terreno, dado que se cerraron dos operaciones de gran tamaño. De hecho, la transacción más relevante en cuanto a volumen del semestre corresponde a una autopromoción en la comarca del Maresme, de 90.000 metros cuadrados.
La limitada oferta ha supuesto un incremento interanual del 3% de las rentas prime para naves logísticas de última generación. Las que están más bien situadas, es decir, las más cercanas a Barcelona o más bien conectadas, pueden llegar a tener alquileres de 7,50 euros por metro cuadrado al mes. De hecho, la renta más cara alcanzada este trimestre se registró en una nava en el ZAL Port, la plataforma logística intermodal del Port de Barcelona.
Según el estudio de Savills, de cara a los próximos meses del año restan unos 633.500 metros cuadrados pendientes de entrega, además de un 57% de superficie prealquilada. Para el 2023, se prevé una oferta futura inusual de 711.000 metros cuadrados, pero tampoco va ayudar a renovar demasiado la disponibilidad, dado que el 30% ya están comprometidos. Este incremento de la nueva oferta se debe a la paralización que sufrieron algunos proyectos tras el covid y que se están reactivando este 2022 o lo harán el año que viene.
