Martinsa-Fadesa, la inmobiliaria ‘zombi’ con un agujero de 4.000 millones

Tiene su domicilio social en A Coruña, en un céntrico hotel de la ciudad celebra todos los años su junta general de accionistas y es un juzgado de lo Mercantil próximo el encargado de tramitar todas las notificaciones sobre la evolución del cumplimiento del convenio de acreedores, como ha sucedido ahora, cuando no puede pagar los plazos de la deuda establecidos. Se trata de Martinsa-Fadesa. Todo son malas noticias desde que en enero de 2011 la compañía presidida por Fernando Martín logró superar la suspensión de pagos, la más grande de la historia de España con un pasivo de 7.000 millones de euros, que había presentado en el verano de 2008. Tres años después de salir a flote, Martinsa vuelve a estar al borde del precipicio.

No sin cierta indulgencia, la banca siempre ha visto los resultados periódicos de Martinsa como un aviso de que las cosas iban a peor. Al cierre del tercer trimestre de 2013, el pasado mes de septiembre, la inmobiliaria que tan a tiempo vendió Manuel Jove presentaba un patrimonio neto negativo de 3.949 millones de euros, un agujero que se había incrementado sobre los 3.637 millones del cierre de 2012, cuentas que se vio obligada a reformular. La compañía ya advertía entonces de la delicada situación, aunque templando el mensaje.

Problemas latentes

Esta circunstancia, el multimillonario patrimonio negativo, “se ve corregida por la aplicación del Real Decreto Ley 10/2008, de 12 de diciembre”, advertía la compañía, en alusión a una medida legislativa de urgencia impulsada en su día para evitar la quiebra directa de las inmobiliarias zombis, “y por los préstamos participativos vigentes, así como por los créditos convertibles en participativos, cuya autorización ya ha sido confirmada por los acreedores”, anunciaba sutilmente en sus cuentas. Y es aquí donde llega el problema.

A 30 de junio de 2013, Martinsa mantenía registrados préstamos participativos por importe de 1.475,5 millones de euros, que son considerados como patrimonio neto con el cambio de la normativa sobre empresas zombies. Así, consiguieron la aprobación por parte de la Comisión de Seguimiento y Control de Convenio de Acreedores para la conversión a préstamo participativo de los intereses derivados de la deuda concursal devengados del primer semestre de 2013 por importe de 26,6 millones de euros. Pero este no fue el único movimiento.

Conversión de deuda en capital

También solicitaron “a diversos acreedores” la conversión de sus créditos subordinados concursales en créditos participativos, lo que en un futuro les otorga la posibilidad de entrar en el capital del grupo. Según Deloitte, su auditor, a cierre del primer semestre existía “comunicación favorable por parte de varios acreedores para convertir créditos subordinados en participativos por importe de 139 millones de euros, encontrándose pendiente la formalización de la determinada conversión”.

Martinsa no desveló, sin embargo, quiénes son los acreedores que han aceptado la conversión del crédito, aunque se da por hecho que se trata de las principales entidades acreedoras. Tampoco confirmó si a día de hoy el cambio se ha hecho oficial.

Un convenio especial

No solo el frente bancario es un problema para Martinsa. La inmobiliaria alcanzó en el tercer trimestre del 2013 una cifra neta de negocio (ingresos por ventas) de 70,7 millones de euros, frente a los 83,9 millones de euros del mismo periodo del año anterior, lo que supone una disminución del 15,7%. A mayores, el margen bruto del tercer trimestre de 2013 era negativo por importe de 7,2 millones de euros, frente al margen negativo del ejercicio anterior de 0,6 millones de euros.

La salida del concurso de Martinsa, en enero de 2011, ya fue peculiar. El plan de pago aprobado en convenio establecía que la compañía abonará su deuda íntegra (sin quitas) en un plazo máximo de diez años (ocho años, prorrogable a otros dos), que empezaría a contar a partir de 2012. No obstante, en los tres primeros ejercicios (2012-2014) la amortización oscilaría entre el 0,25% y el 0,50% del pasivo. Además, el convenio contempla la posibilidad de que los bancos canjeasen deuda por acciones en el caso de que Martinsa no pague sus deudas en un plazo máximo de diez años (los ocho del convenio más dos ejercicios adicionales de prórroga).