Los recortes de las valoraciones de los inmuebles se comen el beneficio del gran inmobiliario español
La valoración de edificios, centros comerciales u oficinas ha caído en el último ejercicio, lo que penaliza las cuentas aunque no refleje su negocio
Edificio ubicado en la calle Alcalá, 506, en Madrid. Colonial.
El mercado inmobiliario español vive un momento positivo de rentas y ocupaciones. Sin embargo, en las cuentas de las socimis, la forma jurídica de la mayoría de empresas inmobiliarias, el cambio de ciclo con un recorte de las valoraciones de los inmuebles se come parte de las ganancias a pesar de la mejora de las rentas. Una tendencia que se ha percibido en los resultados de las dos grandes firmas del sector que han presentado resultados esta semana. En el caso de Merlin, los resultados muestran que ganó un 48% menos, mientras que Colonial vio reducirse un 98% sus beneficios.
Las valoraciones de los edificios, centros comerciales y oficinas no afectan a la operativa de la compañía, pero si la empresa atraviesa momentos complicados y necesita vender estos activos, una valoración más alta o más baja será la que marque los ingresos de la operación. En este contexto, la normativa contable obliga a este tipo de firmas a incluir las valoraciones de los activos (los edificios o locales que alquilan) para que esto quede reflejado en sus cuentas, aunque no tenga una repercusión real en el negocio hasta que no se produzca una venta.
En este sentido, los ingresos de Merlin aumentaron en 2022 hasta los 460.723 miles de euros, un aumento del 8% frente a las cifras de un año antes. Si observan solo los ingresos provenientes de rentas, que ascendieron a 452.842 millones de euros, el repunte es del 7,8%. El negocio sigue hacia adelante, pero no sé ve totalmente reflejado en las cuentas. Una situación similar a la que atraviesa Colonial, que a pesar del récord de ingresos por rentas vio reducido su beneficio.
De hecho, hay que tener en cuenta este aumento que muestra la mejora del negocio operativo se produce en un año donde el grupo realizó una importante operación de desinversión. Merlin Properties vendió su cartera de oficinas a BBVA por 1.987 millones de euros. Este movimiento supuso una reducción de las rentas de 83,6 millones de euros, que se notó en este ejercicio solo a partir de la segunda mitad del año, dado que la operación se cerró en junio.
“Ha comenzado la caída de las valoraciones”, apuntaba Ismael Clemente, CEO de Merlin, al hablar de los resultados de 2022, donde apuntaba que es una tendencia del mercado al que la empresa no se puede sustraer. En este sentido, señalaba que habían aprovechado la coyuntura anterior para realizar una mejora operativa.
Clemente también destacó que la firma está en una situación cómoda de deuda, dado que consiguieron encajar una “reducción significativa en el momento que tocaba”. “La compañía no tiene una preocupación financiera y eso hace que pueda funcionar mejor desde el punto de vista operativo”, señaló.
“El efecto de las subidas de tipos de interés, supone una revisión de las valoraciones inmobiliarias, más exigente de lo que era hace un año. Hace de contrapeso a la excelencia operativa de la compañía. El resultante es que el valor neto de activos desciende”, explicaba Pere Viñolas, CEO de de Colonial.
La socimi catalana registró récord de ingresos por rentas, que se elevaron hasta los 354 millones. Sin embargo, al observar el resultado del ejercicio el beneficio se queda en los 8 millones de euros, un 98% menos que en 2021 cuando ganó 474 millones de euros.
En este sentido, el beneficio neto recurrente de Colonial, donde se refleja la caja creada con los activos de la empresa, alcanzó los 161 millones de euros, un 26% más que el año anterior gracia a la favorable evolución de la actividad de Colonial. El ebitda también se creció, en un 14% interanual, hasta los 283 millones de euros gracias a una gestión eficiente de los costes operativos.
Las sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario, socimis, empezaron a copar el sector inmobiliario a partir de 2013. La versión española de los REIT, los vehículos de inversión estadounidenses que nacieron en los 60, fueron tomando forma a partir de esa fecha, aunque hubo una regulación previa de 2009, que no contentó al sector inmobiliario.
Estas socimis que en los últimos años han ido naciendo y consolidándose en el mercado inmobiliario español tienen una serie de ventajas fiscales, como la exención del impuesto de sociedades o una bonificación en algunos impuestos relacionados con el mercado inmobiliario. Como contraparte, deben cotizar y el 80% de su cartera de inmuebles debe estar destinado al alquiler.
