Los ‘fondos buitre’ ya ven madura su próxima presa: la Sareb

Todos los ojos miran a Sareb para conocer el alcance del nuevo punto de inflexión en el mercado inmobiliario con la inminente compra de sus activos por parte de los fondos buitre.

Tras los descuentos asumidos hace cinco meses con la transferencia de activos tóxicos desde las entidades financieras nacionalizadas y asistidas al banco malo, nadie duda de que el precio al que la sociedad presidida por Belén Romana cierre las dos operaciones (Bull y Bermudas) marcará la pauta a seguir en transacciones venideras.

Será también el momento en que el capital riesgo de esos fondos oportunistas entre definitivamente a formar parte del sector inmobiliario español. Ya se habían dejado ver en los últimos años con la compra de créditos hipotecarios fallidos o sociedades de gestión, pero poco.

Acreedores directos

Ahora lo harán a mayor escala ya para convertirse sin tapujos en acreedores directos de las compañías al comprar crédito promotor o como propietarios de los inmuebles. En unos meses, junto a las entidades financieras sanas en lugar figurarán algunos de esos bancos de inversión o fondos de riesgo de los que todo el mundo habla. Desde los Goldman Sachs o Morgan Stanley a los Apollo, Colony, Cerberus, Lone Star o Centerbridge.

Lo van a hacer a un precio inferior al que Sareb los adquirió entre diciembre y febrero pasados, cuando aplicó un descuento medio de casi el 46% para el préstamo promotor y del 63% en promedio para los inmuebles adjudicados. Con esos precios, los fondos no se darían ni por aludidos. Así que las ofertas que han realizado están muy por debajo.
¿Cuánto? Lo veremos en breve. En cualquier caso, antes de que se complete la due diligence de sus activos que ya debería estar concluida, pero que no lo hará hasta, como pronto, septiembre.

Retrasos

El porqué del retraso se debe, principalmente, a que las trece empresas lideradas por Clifford Chance que están trabajando en este proceso se han encontrado con mil y un problemas, motivados por cuestiones tan absurdas como no encontrar las llaves de numerosos inmuebles o tener dificultades para localizar la dirección correcta por falta de información adecuada. Aspectos hasta cierto punto normal teniendo en cuenta que estamos hablando de unos 107.000 inmuebles transferidos y de 90.000 préstamos con más de 400.000 inmuebles utilizados como garantías.

A pesar del secretismo del que el banco malo hace gala desde su constitución, todo el mundo va a poder conocer los detalles del ‘proyecto Bull’. No como ocurrió en mayo cuando, durante la junta de accionistas, por sorpresa, se informaba de la venta por 35 millones de la participación del banco malo en un crédito sindicado de Metrovacesa, sin saber ni quién fue el comprador ni si hubo un descuento adicional respecto al establecido al ser traspasado. Ahora sí.
A través de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y, en teoría, desde la página web de Sareb, tendremos cumplida información del primer Fondo de Activos Bancarios (FAB).

Productos exclusivos

Un producto exclusivo a través del que Sareb transmitirá y compartirá sus activos para, en un futuro, participar de los beneficios que se puedan obtener, y del que el supervisor deberá conocer su escritura de constitución, con denominación completa, su patrimonio –distinguiendo la que proceda de la transmisión de la que se integre por otras aportaciones–, la estructura del pasivo, detalles de los activos incorporados y la sociedad de fondos de titulización de activos elegida para la gestión. Todo deberá ser aportado ante la CNMV junto a un escrito de solicitud para quedar registrado.

Sabremos entonces, cuando ese primer FAB se constituya, a qué precio ha vendido el banco malo el conjunto de viviendas, agrupadas en 32 promociones en Andalucía y Valencia, además de varios edificios sin terminar. Se preveía obtener al menos 200 millones de euros, contando ya con una rebaja más que considerable. Y lo mismo sucederá con esos 1.200 millones de valor nominal de préstamos concedidos a Colonial, Metrovacesa y Realia, concedidos en su día por algunas de las entidades cedentes, y que Sareb, una vez sondeado al mercado, ha visto posibilidades de colocar.