Las socimis tiran de deuda tras agotar los fondos propios

Las llamadas socimis –Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria– empiezan a pedir crédito para seguir adelante. Los 2.510 millones de euros captados en bolsa, entre marzo y julio, por Merlin, Hispania, Axia y Lar se han quedado cortos, y han comenzado a endeudarse para afrontar nuevas inversiones.

Ya no solo como consecuencia de subrogaciones en la deuda de activos adquiridos o por una mera cuestión de estrategia financiera, sino porque, en algún caso, se han quedado literalmente sin fondos y necesitan más.

Arma de doble filo

Un arma de doble filo. El endeudamiento será positivo si los activos adquiridos generan ingresos suficientes para cubrir los gastos financieros, o convertirse en todo un lastre si las perspectivas de negocio no se cumplen.

Hispania y Axia han sido las primeras que han llamado a las puertas de los bancos para obtener financiación por agotar los fondos. La controlada como máximos accionistas por Georges Soros y John Paulson lo ha hecho con un crédito puente de un máximo de 250 millones otorgado por el Banco Santander y Caixabank para hacer frente a la compra de los créditos para adquirir Realia, y Axia para cubrir los 180 millones que ha pagado a Crédit Suisse por activos en Madrid, Barcelona y Tarragona.

A Axia le faltaban 55 millones

Axia, la socimi promovida por Luis López de Herrera-Oria y que encabeza, como máximo accionista, el fondo estadounidense Perry Capital con el 29,16%, no hubiera podido comprar esos activos a Crédit Suisse de no contar con 55 millones financiados mediante crédito.

Sólo le quedaban en caja 125 de los 360 millones captados en bolsa el pasado. Los restantes 236 millones los había destinado a adquirir varios edificios de oficinas, naves logísticas y centros comerciales, con casi 330.000 metros cuadrados de superficie alquilable y 1.841 plazas de garaje.

Con los activos adquiridos a la entidad helvética, la superficie arrendable aumenta en casi 58.000 metros cuadrados y añade a su portfolio otras 1.335 plazas de garaje.

Hispania, sin inversión hasta comprar Realia

En el caso de Hispania, la propia socimi gestionada por Azora y presidida por Rafael Miranda, ex consejero delegado de Endesa, reconoce que el crédito puente de hasta 250 millones concedido por Santander y Caixabank «compromete su capacidad de caja libre y no podrá afrontar ninguna oportunidad de inversión hasta que se conozca el resultado de la OPA». Una situación que, apunta la socimi, limita su capacidad de beneficiarse de las condiciones actuales del mercado.

Tanto Hispania, como Axia y Lar nacieron sin activos, lo que se considera un ‘blind pool’. Merlin no. La socimi que gestiona Ismael Clemente fue la única que partió con deuda en su balance. Y no poca. Más de 843 millones de endeudamiento asumido al comprar la sociedad Tree Inversiones, tenedora de cinco edificios y 880 sucursales alquiladas al BBVA.

Con posterioridad, en octubre, también ha recibido un préstamo de 70 millones a siete años para financiar parcialmente la última de sus compras, cinco edificios en Madrid por los que pagó 130 millones.

Lar demora las inversiones

La que de momento no tiene necesidad alguna de endeudarse es la socimi Lar, la primera que empezó a cotizar en el Mercado Continuo hace más de nueve meses. A la sociedad impulsada por los hermanos Pereda –propietarios de la inmobiliaria del mismo nombre– y en la que el fondo Pimco participa con el 12,5%, todavía le quedan por invertir 138 de los 400 millones que captó en bolsa.

Este cierto retraimiento a la hora de invertir los fondos con los que sus accionistas cubrieron la Oferta Pública de Suscripción (OPS), está, de algún modo, siendo castigada en bolsa, asentada en esa caída consolidada del 10%, con su acción rondando los 9 euros. Mientras, las otras tres socimis mantienen, superando en algún momento, los 10 euros del precio de salida.

En cuanto a los resultados de estas sociedades, al finalizar el tercer trimestre Merlin sumaba unos beneficios de 29 millones, Lar de casi 1,5 millones y Axia se quedaba en algo menos de 600.000 euros, mientras que Hispania arrojaba pérdidas ligeramente superiores a 400.000 euros.