El auditor alerta de que Quabit basa sus cuentas futuras en proyectos inciertos

El capote que la Sareb –ahora convertida en segundo máximo de la inmobiliaria – ha echado a Quabit para poder sacar adelante su plan de reestructuración financiera, y eludir el concurso de acreedores, ha supuesto todo un respiro para el grupo presidido por Félix Abánades.

Ha logrado una quita importante sobre la deuda que mantiene con el banco malo y, además, consigue liberar de carga hipotecaria suelos sobre los que acometer los proyectos con los que intentar lograr los objetivos contemplados en su plan estratégico 2015-2020. Pero las incertidumbres sobre el futuro la compañía siguen siendo muy altas. Y el propio auditor, Ernst & Young, en su informe sobre las cuentas de 2015, introduce un párrafo de énfasis.

Flujo de caja y rentabilidades esperadas

Llama la atención sobre el hecho de que las valoraciones realizadas por expertos independientes (Knight Frank, en concreto), para cuantificar el valor de los activos de Quabit, se basen en estimaciones de flujo de caja futuro, rentabilidades esperadas y otras variables. Lo que «debe ser tenido en consideración a la hora de interpretar las cuentas», apunta el auditor.

Las consideraciones realizadas por la propia compañía vienen a dar la razón a las dudas que deja caer al auditor. Así ocurre, por ejemplo, en la contabilización del inmovilizado intangible, básicamente correspondiente a los derechos de Quabit como agente urbanizador en Iriepal, un nuevo barrio de Guadalajara. 

Deterioros por retrasos en los desarrollos

Hasta 2014, la inmobiliaria tenía contabilizados esos derechos por casi 17 millones de euros, pero en 2015 se ha visto obligada a reconocer deterioros de casi 6 millones. La propia promotora presidida por Félix Abánades explica el porqué.

«En la actualidad se están ocasionando retrasos en los planeamientos y no se han producido avances durante el año 2015, lo que dificulta que puedan iniciarse las obras de urbanización en un medio plazo». Una razón que apunta a que tampoco en 2016 vaya a cambiar las cosas, de manera que sería necesario reconocer nuevos deterioros. 

La mitad de las existencias, en garantía

También pone Quabit en cuarentena sus existencias. Al cierre de 2015, algo más de la mitad de estas existencias, valoradas en 122 millones de euros, tienen constituidas garantías hipotecarias. Las que servirán para hacer frente a la deuda bancaria y al importe de lo que adeuda a la Hacienda Pública.

En este sentido, en 2016, la inmobiliaria ya cuenta con entregar activos a las entidades financieras para atender vencimientos de deuda por un importe de casi 47 millones de euros, lo que implicará un nuevo recorte del valor neto de las existencias, similar al contabilizado en 2015, de 22 millones menos que el registrado en 2014.

Sareb, al quite

Existencias que salen por las que entran. En virtud del acuerdo alcanzado con la Sareb para reestructurar su deuda financiera, con el pago inicial de 35,6 millones abonados al banco malo y la quita de más de 47 millones de quita que ese pago ha comportado, Quabit ha logrado liberar de carga hipotecaria existencias (suelos, fundamentalmente), por un valor contable de 71 millones de euros, elevado a 119 millones las existencias sin carga.

En virtud de ese acuerdo con Sareb, los casi 156 millones de euros de nominal que todavía debe Quabit al banco malo quedará cancelada en 2022 mediante pagos sucesivos de 102 millones de euros. En 2016, el nominal de 380.000 euros será cancelado el próximo mes de julio con un pago de 250.000 euros. 

Resto de deuda

El resto de 26 millones de deuda financiera que mantiene Quabit, hasta sumar un importe de 219 millones, se desglosa en 16,2 millones de euros por préstamos garantizados con stock de producto terminado, a cancelar con la venta de las viviendas, y otros 10,2 millones, que vencen entre diciembre de 2016 y enero de 2017, sobre los que la inmobiliaria prevé establecer condiciones similares a las acordadas para el resto de la deuda. 

Con el cumplimiento de todos estos hitos de deuda controlado en el tiempo –el pago principal de 64,25 millones a Sareb no se debe abonar hasta julio de 2022–, Quabit confía en sacar adelante su plan estratégico, aunque ya adelanta que los retrasos en  poner en valor algunos desarrollos podrían dificultar el logro de los principales objetivos de dicho plan.

Ebitda negativo

A saber, facturar más de 1.000 millones de euros gracias a la entrega de más de 3.000 viviendas y generar beneficios de más de 221 millones dentro de cinco años. De momento, la promotora presidida por Félix Abánades reconoce que, tanto en 2016 como en 2017, el ebitda será negativo porque no será antes de dos años cuando puedan generarse ingresos suficientes con la entrega de viviendas.

En la previsión de lanzamiento de nuevas promociones para el presente ejercicio, Quabit solo contempla poner en venta 66 viviendas en Guadalajara, Boadilla del Monte (Madrid) y Casares (Málaga). 

Cartera de suelo

Además de los 470 millones de euros que Quabit pretende invertir para comprar suelo en Madrid y Barcelona, la promotora atesora una cartera de suelo, con una edificabilidad de 625.160 metros cuadrados para unas 7.000 viviendas más 5,2 millones de metros cuadrados no urbanizables.

Terrenos valorados en 316 millones de euros, de los que apenas el 30% serían finalistas, listos para poder edificar. Mientras que casi el 60% estarían en fase de planeamiento y urbanización, en muchos casos, como ocurre en Iriepal (Guadalajara), con una incertidumbre total sobre cuándo podrían desarrollarse.