Colonial puede salvar de la ruina a FCC y Bankia

En noviembre de 2013 Realia, FCC y Bankia se vieron obligados, para cumplir con una de las condiciones recogidas en la refinanciación de 800 millones de euros de deuda del negocio promotor de la inmobiliaria, a ponerse en manos de Goldman Sachs para vender casi el 62% de su participación en la promotora antes de que finalizase el presente julio.

Entonces, todo parecía indicar que serían los fondos Fortress y King Street y el propio banco de inversión estadounidense los que harían valer su posición de principales acreedores para capitalizar la deuda y quedarse con la inmobiliaria madrileña todavía presidida por Ignacio Bayón. Habían adquirido a Sareb, Santander y Caixabank, con un descuento sustancial, un nominal de casi 600 millones de la deuda de la promotora, aproximadamente el 60% de los 1.000 millones adeudados, para este fin.

Colonial se inmiscuye

Además, se cuidaron muy mucho de incluir una cláusula para tener la última palabra ante la posibilidad de que un tercero se inmiscuyera en toda esta operación, pero la venta de la participación del 58% de Realia en SIIC de París y, sobre todo, la entrada en escena de una oferta rompedora por parte de Colonial, ha echado por tierra todo el montaje que los estadounidenses habían previsto.

Habían logrado ahuyentar a todos los interesados, pero no contaban con la maniobra de la inmobiliaria ahora controlada por Juan Miguel Villar Mir y el fondo soberano de Qatar. Y menos con que esos últimos 650 millones de euros ofrecidos por Colonial fueran solo por Realia Patrimonio, quedándose FCC y Bankia con los activos de promoción y suelo.

Letra pequeña

Si finalmente los dos accionistas de referencia de Realia y Fortress, el principal acreedor, aceptan la oferta de Colonial, será interesante comprobar cómo se sustancia la letra pequeña de la misma.

La oferta de 650 millones no sería abonada de un día para otro, ya que está sujeta a la desinversión de activos no estratégicos –principalmente los nueve centros comerciales que Realia Patrimonio posee en Madrid, Guadalajara, A Coruña, Murcia y Soria– que representan más del 50% del valor de la oferta, al estudio detallado de todos los activos a través de una due dilligence y a la obtención de financiación. Lo que Colonial intenta, poniendo como fecha límite el 31 de julio, es que FCC y Bankia, y también Fortress, le reconozcan como único postor.

Reparto

Otro de los aspectos a deslindar, caso de que Colonial se convierta en el comprador de la participación del 62% de Realia en manos de FCC y de Bankia, es cómo se realiza el reparto de lo que finalmente pagaría la inmobiliaria ahora controlada por Villar Mir y los qataríes.

En principio, la cláusula impuesta por Fortress no recogía la posibilidad de que la empresa se troceara, y se hacía referencia a unos cálculos u otros en función de que el precio, tanto por el negocio patrimonial como por el promotor, estuviera por encima o por debajo de los 450 millones de euros.

Fortress siempre gana

Si la oferta no superaba esa cantidad, el negocio resultaría realmente ruinoso tanto para FCC como para Bankia, ya que las entidades acreedoras –con Fortress al frente– se quedarían con el 95% y los accionistas con el 5% restante. Unos 428 millones para los acreedores, y 22 millones a repartir entre FCC y Bankia.

Ahora, quedaría por ver cómo se hace ese reparto de lo que se obtenga por la venta previa de los activos no estratégicos y de lo que realmente Colonial abonaría por lo que realmente le interesa, esos 22 edificios de oficinas (20 en Madrid, la Torre Fira de Barcelona y el Centro de Negocios Kansas City en Sevilla).

Con todos estos vaivenes, lo que está claro es que aquel valor que Realia daba, a finales de 2013, a su cartera de activos de 3.384 millones de euros, antes de la operación de venta de SIIC de París, quedará muy por debajo. Descontados los 1.513 millones de la operación de la filial, el valor contable de los activos patrimoniales rondan los 830 millones de euros, mientras que los de promoción y suelo superan ligeramente los 520 millones.