Aena, intratable como casero: sube un 13% el alquiler a tiendas y restaurantes

Los alquileres de sus locales comerciales mientras los aeropuertos estaban prácticamente vacíos por el covid y los arrendatarios registraban ventas mínimas, le suscitó a Aena alguna que otra demanda por parte de grandes empresas del travel retial como Áreas o SPP. En paralelo, el operador aeroportuario llegó a acuerdos directos con los comerciantes más pequeños, mientras que el Ministerio de Transportes aprobó una Ley donde obligaba a Aena a modificar la renta mínima garantizada anual (RMGA) establecida en los contratos que cobra a las tiendas de duty free, restauración y otros comercios.

Esta modificación a la baja estaba condicionada al flujo de pasajeros y a sus niveles respecto al 2019. Con la recuperación del tráfico aéreo, la empresa semipública tiene rienda suelta para volver a subir los contratos y no se ha esperado a hacerlo. Según explica en sus cuentas, en las adjudicaciones más recientes las RMGA ya son un 13% más altas que las de 2019. De cara a 2026, año en que culminará su actual plan estratégico, espera que los alquileres siguen creciendo hasta un 65%.

De hecho, se espera que este aumento de las rentas sea progresivo en los próximos años. Durante la presentación de resultados, el CEO y presidente de la gestora aeroportuaria, Maurici Lucena, ha dado un par de datos más: “De noviembre de 2021 hasta ahora hemos adjudicado 240 contratos, en los que las rentas mínimas garantizadas para 2023 y sucesivos años tienen una media significativamente más elevada. La mejora en 2024 es de una media del 24%, y la de 2025 llega al 46%″.

El precio de los alquileres, sin embargo, pueden ser aún más altos. Aunque aún no hay datos específicos, Aena ya apunta a porcentajes más elevados en los concursos relevantes, como el de las tiendas libres de impuestos, el mayor del mundo y para el que se ha diseñado una estrategia que implica más superficie comercial, más competencia y contratos de más larga duración. Pone en juego un volumen de negocio de 18.000 millones de euros y espera que finalice en 2023.

Hay contratos que ya han subido

Por otro lado, los alquileres ya han subido en las nuevas licitaciones para recuperar la oferta de tiendas convencionales. Desde noviembre de 2021 se han publicado 150 licitaciones que incluyen 219 locales y representan el 50% de las tiendas de los aeropuertos de la red. Las RMGA de adjudicación de estos contratos suponen un incremento del 5% en 2023 y del 20% en 2024.

Las rentas que pagarán los operadores de restauración también ha crecido. Desde noviembre de 2021 se han publicado 75 licitaciones que incluyen 128 locales y la instalación de máquinas vending de bebidas y alimentos. El precio de adjudicación de estas licitaciones suponen en conjunto una recuperación respecto a las de 2019 del 105% en 2022, del 118% en 2023 y del 129% en 2024.

Aena no tocó la RMGA en este 2022, pero sí que incrementó los ingresos de las rentas fijas y variables. Subieron en un 2,6% hasta suponer unos ingresos de 1.201 millones de euros en comparación con el año previo a la pandemia. En las tiendas duty free, las que aportan más caja, se incrementaron en un 2,2%, aportando 285 millones.

La empresa con capital público ingresó 1.245 millones de euros con sus actividades comerciales, una cifra ligeramente por debajo de las de 2019, pero casi un 40% más alta que en 2021. Con excepción de estos 1.000 millones, el total de la facturación proviene de los ingresos ordinarios. El ebitda también roza el dato precovid con más de 934 millones de euros.

En el cómputo global, el tráfico de pasajeros en los aeropuertos españoles seguía ligeramente por debajo de los datos de 2019 a finales del año pasado, pero en enero algunas de las infraestructuras, entre ellas Barajas, ya superaron esa barrera. En este sentido, Aena ha abierto la puerta a recuperar el tráfico este año revisando sus previsiones de este 2023: la empresa calcula que podrían pasar por los aeropuertos que gestiona entre un 94% y un 104% de los pasajeros registrados en 2019, frente a la previsión inicial de entre el 87 y el 97%. Con esta cifra, termina la obligatoriedad de rebajar los contratos.