Vivienda: seis cuestiones a tener en cuenta antes de amortizar una hipoteca

La amortización de una hipoteca (o préstamo hipotecario) es un procedimiento por el que se paga el dinero prestado por el banco (capital) mediante reembolsos periódicos (cuota mensual) o extraordinarios. En el caso de realizar este último desembolso, esta amortización de la hipoteca se considera “anticipada”, es decir, se refiere a la devolución del capital antes del vencimiento del contrato.

Bankinter explica en su blog que amortizar anticipadamente una hipoteca es una importante decisión financiera. Y es que nos supone una decapitalización total o parcial y que debe ser ponderada en su justa medida.

El auge de las hipotecas fijas (cuotas constantes), los tipos de interés (que han pasado de históricamente bajos a medios) y la elevada inflación deben ser tenidos en cuenta. Por ello, conviene valorar si se puede aprovechar el ahorro acumulado para invertir con el objetivo de obtener unos rendimientos que nos ayuden a lograr los objetivos vitales a medio y largo plazo: cambiar a una vivienda mejor, comprar una segunda residencia, financiar los estudios de los hijos o incluso satisfacer necesidades como comprar un coche, hacer una reforma que aporte valor a nuestra vivienda, etc.

Las seis claves

La decisión de amortizar dependerá de la situación particular de cada persona y de cada hipoteca en ese momento. Te explicamos varias cuestiones financieramente a tener en cuenta y que no siempre se ponen encima de la mesa:

1. Coste de oportunidad del ahorro acumulado: Las hipotecas son el crédito con un tipo de interés más bajo y la subida de tipos de interés también puede suponer una subida de los rendimientos que puede generar el ahorro disponible en la actualidad. Por lo tanto, en el futuro nuestro ahorro puede generar unos rendimientos que en cierta parte compensen la subida del tipo de interés en el caso de las hipotecas variables.
2. Origen del destino del ahorro para amortizar la hipoteca: Recordar que si el origen del dinero destinado para amortizar la hipoteca es un fondo de inversión, un seguro de ahorro, unas acciones de compañías cotizadas en Bolsa, etc., al recuperar el ahorro acumulado en esos productos habrá que tributar y por tanto parte del ahorro se destinará al pago de impuestos y no a amortizar anticipadamente la hipoteca.
3. Mantener un colchón de liquidez para imprevistos: Siempre hay que seguir la regla de no descapitalizarse y de mantener el colchón que las autoridades financieras recomiendan tener como mínimo para hacer frente a imprevistos que nos puedan surgir en el corto plazo. Aunque depende de las circunstancias personales de cada uno, lo recomendable es mantener un colchón de liquidez mínimo de 3 a 6 meses de gastos corrientes.
4. Pérdida de la desgravación fiscal: Cada vez quedan menos, pero las hipotecas sobre primera vivienda concedidas antes del 1 de enero de 2013, aún disfrutan de la desgravación fiscal de las cantidades destinadas a la amortización de la hipoteca sobre la vivienda habitual. Lo más recomendable es no superar los límites máximos que establece la normativa fiscal para seguir reduciendo la factura fiscal año tras año. En el caso de viviendas en alquiler, por ejemplo, las vacaciones, consulta con tu asesor fiscal porque es posible que estés gozando de alguna exención.
5. Comisiones de amortización anticipada: Antes de amortizar anticipadamente debemos saber si tenemos que asumir el posible pago de la comisión de amortización anticipada de la hipoteca, ello depende de las condiciones a la firma de la hipoteca.
6. Número de años para el vencimiento: Si quedan pocos años para el vencimiento de la hipoteca amortizar anticipadamente es menos rentable que hacerlo al inicio de la hipoteca porque la gran mayoría de las hipotecas en España se rigen por el sistema de amortización francés, por el cuál se pagan más intereses en los primeros años y menos al final, así una posible subida de tipos de interés tiene un menor impacto en los últimos años de vida de la hipoteca porque ya se habrá amortizado gran parte de la hipoteca.