Un mes de ley hipotecaria: el desahucio en España, entre los más duros
El cambio en la normativa, que retrasa hasta 12-15 meses el proceso de desahucio, convierte la legislación española en una de las más duras de Europa
Este miércoles se cumple un mes del primer día efectivo de la nueva Ley Hipotecaria. La entrada en vigor de la normativa, con varios años de retraso, no solo está cambiando la oferta hipotecaria en nuestro país, sino que ha cambiado las normas del juego para todos los que ya estén hipotecados en materia de desahucios.
Excepto en el caso de aquellos casos que estuvieran judicializados, desde el pasado 16 de junio el periodo para poder ejecutar un desahucio en España se ha alargado hasta los 12-15 meses después de que se dejen de pagar las cuotas (depende de si el impago que produce en la primera mitad, o en la segunda, de la vida del préstamo).
Esta variación ha convertido a España en uno de los países europeos donde el periodo de desahucio es más largo, complicando «la capacidad de los bancos para recuperar las cuotas en mora», apuntan los analistas de Moody’s.
La modificación normativa llega en un momento en que los desahucios por impago de hipotecas se han reducido drásticamente. No solo por el cambio de ritmo en la economía española, que ha permitido mejorar la capacidad de las familias españolas para abonar sus créditos, sino también porque los fondos propietarios de viviendas y los bancos priman las renegociaciones o los acuerdos para convertir a los hipotecados en inquilinos cuando la situación es muy complicada.
El menor ritmo de concesión de crédito para la adquisición de vivienda, con un volumen muy por debajo del registrado en los años del ‘boom’ y con menos riesgo, también ha provocado que los desahucios se hayan reducido. De hecho, la crisis vivida por España en este sentido, que impulsó la crisis reputacional con la que la banca lucha desde entonces, se produjo por las hipotecas concedidas en medio de la fiebre que precedió a la explosión de la burbuja hipotecaria.
«El 75% de las hipotecas fallidas se concedieron entre 2004-2008», apuntan desde el sector inmobiliario
Esta mismas fuentes añaden que la fuerte crisis social que se vivió durante aquellos ejercicios por el número de familias que perdieron sus viviendas se podría haber solucionado con un plan nacional de ayuda. «El gobierno podía haber paliado aquella crisis con un paquete de ayudas para los que pudieran ser desahuciados, pero no se contempló», añaden. Un fondo específico para apoyar a este colectivo, procedente, por ejemplo, del fondo de rescate, habría podido ayudar a gestionar el problema.
Desahucios y nuevas hipotecas
Los doce últimos meses han sido muy intensos en materia de revisión de la normativa hipotecaria, que, a grosso modo, ha trasladado a la banca la mayoría de los gastos hipotecarios; incrementando el coste de los tipos hipotecarios, al empaquetar dentro del precio de los créditos esos mayores gastos.
De acuerdo con datos provisionales del Banco de España, en mayo, las nuevas hipotecas se concedieron a un tipo de interés del 2,16%; tras su cuarto mes consecutivo de encarecimiento. En septiembre, antes del cambio de criterio del Tribunal Supremo sobre el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, posteriormente corregido y vuelto a modificar por el gobierno de Pedro Sánchez, las hipotecas se firmaron con un interés medio del 1,96%.
No obstante, esta mejoría no es suficiente para relanzar el negocio bancario. Moody’s previene de que la alta competencia entre entidades mantiene los intereses hipotecarios de los nuevos créditos en niveles muy reducidos. En paralelo, las hipotecas vivas no ayudan por el elevado peso que todavía tiene la cartera referenciada al euribor.
Aunque la banca está siendo activa comercializando créditos a tipo fijo para la adquisición de vivienda, la evolución del euribor, que volvió a caer en junio ante el cambio en las expectativas de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) sigue lastrando el margen de intereses, principal fuente de ingresos del sector financiero. «Un escenario de tipos de interés bajos de forma prolongada es un reto especial para los bancos con elevada exposición a las hipotecas referenciadas a indicadores variables», apuntan los analistas de la calificadora americana.
No obstante, por el momento, Moody’s parece optimista con la capacidad del sector para manejar esta situación y ser capaz de mantener su rentabilidad. Para los analistas, la clave será la evolución de las comisiones. Los bancos están siendo desde hace años muy activos impulsando esta línea de los ingresos, que ya equivale a un 25% del total y cuyo peso, según Moody’s, debería continuar creciendo a lo largo de los próximos meses.
