El sector inmobiliario, en alerta por la guerra de Ucrania: alza de alquileres e impacto en vivienda de lujo

La invasión militar de Ucrania por parte de Rusia ha encendido las alertas por las perturbaciones de mayor o menos grado que está provocando ya en numerosos sectores de la economía. Entre todos ellos, el sector inmobiliario está en alerta ante el aumento de las rentas de alquiler como consecuencia del alza del IPC y el impacto en el segmento de lujo por la posible pérdida de clientes rusos.

Así lo señalan a Economía Digital expertos del sector inmobiliario español, que aunque coinciden en que España es uno de los países europeos menos expuestos a las zonas del conflicto (Ucrania y Rusia) y, por tanto con un impacto limitado por ahora, permanecen vigilantes ante un conflicto bélico en Europa del este que a priori puede parecer menos para el sector, pero que ya está empezando a notar las repercusiones y ha despertado todas las alarmas en el contexto internacional por las implicaciones en los próximos meses.

El año 2022 apuntaba a ser el año de la estabilización del sector inmobiliario tras haber cerrado un 2021 con notables aumentos en venta de vivienda y concesión de hipotecas, sin embargo el estallido de la guerra en Ucrania por parte de Rusia ha encendido la luz de alarma por su posible implicación y efecto encadena en el sector, sobre todo en lo referido al mercado del alquiler y, en menor medida, al del segmento de lujo.

Los expertos inmobiliarios consultados apuntan a un casi seguro incremento de los precios de la vivienda y del alquiler, pero también creen que podría abrirse en paralelo una oportunidad al ser el mercado inmobiliario el mayor refugio para la incertidumbre, en un contexto de vaivenes de la Bolsa e incremento de la inflación por el impacto de la guerra en el mercado energético.

El riesgo de la inflación: subida de alquileres, ruptura de contratos e impagos

La mayor preocupación en el sector inmobiliario en torno al conflicto bélico en Ucrania es sin duda el impacto de la inflación que poco a poco se está trasladando a distintos campos, incluido el de la vivienda, y dicho impacto en la producción, las materias primas y la energía podría desencadenar «consecuencias importantes de cara al futuro», tanto en el sector de la vivienda como en los tipos de interés de las hipotecas.

Así lo señala a Economía Digital el director de Estudios y portavoz de Pisos.com, Ferran Font, quien cree que el conflicto está teniendo por ahora un impacto pequeño pero avisa de que la mayoría de contratos de alquiler están ligados al IPC y la continua escalada, con una tasa del 7,4% en febrero, lejos de corregirse ese acentuará con la guerra.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) alertan sobre las posibles rupturas de contratos de alquiler y posibles impagos por ese IPC disparado por la guerra y recomiendan a sus clientes arrendadores que «no apliquen en su totalidad el incremento que se está produciendo con este IPC de guerra, actualizando la renta, por ejemplo, con un IPC a la mitad de su valor, o bien que no lo apliquen, dejando la renta de alquiler como está. El Gobierno ya asume que habrá una alta inflación durante todo 2022 por la guerra, frente a la previsión anterior de que se corrigiese desde primavera junto a los altos precios energéticos.

El directivo de la Agencia Negociadora del Alquiler, Sergio Zurdo, advierte que si se aplican las subidas tan altas del IPC e puede producir una mayor rotación en el alquiler, debido a que los inquilinos buscarán rentas más bajas y dejarán las viviendas antes de tiempo. Ello conllevaría una afectación a la rentabilidad prevista por los arrendadores al permanecer los inquilinos menos tiempo arrendados, al tiempo que se incrementaría la probabilidad de impagos, debido a que los salarios no se han incrementado en la misma medida que la subida del IPC.

Con el IPC del 7,4% de febrero, los inquilinos a los que les toque la revisión anual de su contrato de arrendamiento en febrero verán aumentar su alquiler mensual en unos 51 euros, señala Idealista. Para un alquiler medio en España de 674 euros, que tuviera que actualizar la renta anual en ese mes de febrero, se incrementaría en casi 50 euros, quedando en 723,87 euros, apunta ANA.

Muy diferente son las rentas medias en Madrid, que alcanzan los 819 euros, y que, con el IPC de febrero, se actualizarían en 879,6 euros, 60 euros de subida de precio. La renta media en Barcelona, que está en 769 euros, si tuviera que actualizarse anualmente con el IPC de diciembre, quedaría en 825,9 euros, 56 euros más. 

Ante este panorama, los expertos reclaman al Gobierno que intervenga para controlar más el IPC, por ejemplo, bajando transitoriamente el IVA para moderar el alza del IPC, que está repercutiendo ya deforma directa en la subida del precio de miles de contratos de alquiler. «Es responsabilidad de una mala gestión económica del Gobierno que no puede controlar la inflación», señala la Agencia Negociadora del Alquiler.

Hipotecas: posible subida de tipos de interés

Aunque por el momento el Banco Central Europeo ha dejado claro que no se subirán los tipos de interés en el corto plazo ni previsiblemente a medio plazo, algunos expertos creen que si la inflación sigue escalando y se hace permanente no quedaría otra solución que subir los tipos de interés. Ello repercutiría directamente en las hipotecas.

Desde Fotocasa su directora de Estudios y portavoz, María Matos, explica a Economía Digital que la necesidad de los bancos centrales de dar apoyo a las economías debilitadas por los efectos de la guerra, mantendrá los tipos a un nivel bajo, si bien apunta que «el escenario es muy volátil y las condiciones podrían cambiar en cualquier momento». 

En el hipotético caso de que los tipos subieran, señala que el criterio de concesión de créditos por parte de las entidades financieras de estos últimos años ha sido eficiente y «no tendría por qué generar dificultades para asumir el pago por parte de los clientes». Además, la mayoría de las concesiones han sido a tipo fijo. 

El efecto más relevante de que los tipos aumenten sería probablemente la desincentivación de la compra de vivienda, lo que derivaría en un descenso en la demanda por comprar, apunta Matos, que añade que en caso de alza de tipos convendría un aumento paulatino para que no supusiese un gran esfuerzo a las familias y se regresase a los niveles de 2018. Lo previsible es que se abaratasen las hipotecas variables y que se endureciesen las fijas, por lo que podría ser un buen momento para cambiar las condiciones del préstamo. 

El subdirector general de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI); José Manuel Fernández, apunta que con la inestabilidad en las bolsa y la subida de la inflación arrastrada por el precio de la energía (petróleo, gas, electricidad) y de algunas materias primas, los bancos centrales tendrían que subir a la larga los tipos por los bancos.

Impacto «pequeño» en el sector de lujo: pérdida del cliente estrella ruso

En cuanto a otra de las mayores preocupaciones de la afectación de la guerra, la referida a la incidencia del conflicto en las compras por parte de unos de los principales clientes del segmento del lujo, el cliente ruso, los expertos constatan por ahora un «impacto pequeño» en el mercado inmobiliario porque el cliente ruso tiene muy baja exposición en el mercado español, representando “menos de un 2% del total de compradores extranjeros, mientras que en el caso de los ucranianos es todavía menor”.

Font (pisos.com) señala que los rusos ocupan la decimosegunda posición en el ranking, con un 1,9% del total de compras de vivienda por extranjero, que suponen un 12% en el cómputo total, pero aunque suele comprar pocos inmuebles, son de importe elevado. Así, el impacto del conflicto se notará más en aquellos mercados más locales expuestos al comprador extranjero, como en Cataluña o Marbella.

El año pasado los rusos adquirieron 1.280 inmuebles en España, apenas el 2% del total de viviendas adquiridas por extranjeros y lejos del 9,6% que llegaron a suponer en 2012, con una década claramente a la baja. Matos (Fotocasa) detalla que la inversión rusa en el mercado residencial español se ha reducido considerablemente desde la guerra de Crimea en 2014, y está presente en los principales mercados turísticos de la costa, como Andalucía, Comunidad Valenciana y Valencia.

Con un 2,5% de las compraventas y el 7% de viviendas de lujo, con valoraciones mayores a 500.000 euros, Fotocasa augura que tendrá un impacto relativo en la demanda. Pero, con todo, si al final los rusos tienen dificultades para conseguir residencia en países de la UE a raíz de las sanciones o restricciones al movimiento de capitales habrá un «rebote negativo», avisa el subdirector general de Donpiso, Emiliano Bermúdez.

«Estamos yendo a la línea de flotación del comprador ruso de vivienda. De ahí que sea el segmento del lujo el que pudiera acabar perdiendo a uno de sus mejores clientes», añade Bermúdez.

Incertidumbre: menos demanda pero oportunidad como valor refugio

Más allá de la incidencia en las rentas de alquiler con posibles impagos y rupturas de contratos por el alza del IPC y del efecto en el segmento de lujo, la incertidumbre que provoca el estallido de una guerra tendrá previsiblemente incidencia en la demanda, aunque también podría suponer una oportunidad, ya que ante la incertidumbre el sector inmobiliario suele erigirse como un valor refugio.

Frente a los vaivenes de la bolsa y el incremento de la inflación, la inversión en vivienda se convertirá en un activo seguro para los ahorradores, sostiene Matos (Fotocasa). De hecho, la volatilidad de otras categorías de activos y el mayor riesgo de verse afectadas por el impacto de la guerra favorecerá el incremento del riesgo inmobiliario en las carteras de los inversores. Así, a lo largo del año el porcentaje del comprador para invertir aumenta al poner el foco en la vivienda como un valor refugio para combatir la devaluación del precio del dinero, lo que podría impulsar el precio del alquiler al alza, dejando atrás los 11 meses de descensos. La rentabilidad del alquiler del 6,5% en estos momentos favorecerá la demanda de compra como inversión. 

Bermúdez (Unión Créditos Inmobiliarios) cree que la elevada inflación y la incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés pueden enfriar la demanda, pero sin suponer un freno para el desarrollo del mercado inmobiliario a lo largo del año.   De hecho, los niveles de demanda de vivienda y el nivel de optimismo de los profesionales inmobiliarios, manifestado en la X oleada del Barómetro Inmobiliario de UCI anticipan un incremento del 8,3% en las compraventas y un 3,3% en los alquileres para el 2022, así como subidas de precios del 4,5% en el caso de la compraventa y del 3,1% en el caso de los alquileres.