Precios más altos y menos calidad: los efectos de intervenir el alquiler en Cataluña

Los esfuerzos de la Generalitat de Catalunya por contener los precios en el mercado del alquiler de vivienda no están dando los frutos esperados. Lejos de echar el freno a la escalada de las cuotas a desembolsar por los inquilinos, la entrada en vigor de la ley de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada por el Parlament está comportando precios más elevados, y además, una menor calidad en los inmuebles disponibles, tal y como reflejan los datos recogidos en el informe Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña elaborado por Esade.

Y es que, la limitación del precio del alquiler en Cataluña ha sido considerablemente contraproducente. Si bien ha comportado un recorte en el importe de cerca del 5%, este porcentaje se ha contraido a lo largo del periodo de vigencia y, además, ha comportado que la oferta de vivienda disponible se desplome un 10%, destaca el análisis que han llevado a cabo los investigadores Jose Garcia Montalvo, Joan Monras y José María Raya.

Contener los precios del alquiler en Cataluña

Con el objetivo de moderar la subida de los precios del alquiler en los nuevos contratos, el Parlament aprobó la ley 11/2020. A través de esta normativa, se limitó la cuota del alquiler en 60 municipios de la comunidad autónoma, que se encontraban en mercados de vivienda «tensos».

Para ello, la zona debía registrar un crecimiento sostenido superior al de la media catalana, pero también que el importe medio del alquiler en el presupuesto familiar sobrepasase el 30% de los ingresos habituales y que el precio del alquiler hubiese escalado un mínimo de tres puntos sobre el Índice de Precios de Consumo (IPC).

Tras la entrada en vigor de la normativa, los contratos de alquiler de las viviendas ubicadas en estos mercados no podían sobrepasar el precio del último contrato ni la media del precio de los alquileres de la misma zona. No obstante, las viviendas de obra nueva quedaron excluidas de la normativa, para incentivar la construcción de vivienda social.

Aumenta el precio en las viviendas baratas

«El control de alquileres es una política con efectos a corto plazo, sin un coste presupuestario directo», destaca el informe. «La política ha tenido efectos colaterales no deseados que señalan que el problema del mercado del alquiler en zonas tensas no es la existencia de grandes tenedores con poder de mercado sino la falta de oferta», indican los investigadores.

En este sentido, evidencian el efecto paradójico sobre el mercado del alquiler catalán tras la aplicación de la normativa. «Mientras las propiedades caras de los municipios afectados por la Ley 11/2020 experimentan reducciones de precios, las propiedades baratas experimentan aumentos», apuntan.

Mientras que en las viviendas con los precios muy bajos en los municipios donde se aplicó la ley catalana, los alquileres se incrementaron un 12,7%, en el mismo tipo de viviendas ubicadas en zonas donde no se aplicó la normativa el importe creció un 6,9%. La misma tendencia se reflejó en las viviendas con un alquiler bajo. Si bien en las zonas contempladas en la normativa el precio del alquiler creció un 9,4%, en el resto solo aumentó un 6,4%. No se notó el efecto, sin embargo, en las viviendas con un alquiler medio-bajo, ya que en las zonas tensionadas se incrementó un 6,6% y en las no tensionadas un 6,7%.

Los alquileres de las rentas medias y altas experimentaron una reducción en los lugares donde se aplicó la normativa

En contraposición, los alquileres de las rentas medias y altas experimentaron una reducción en los lugares donde se aplicó la normativa. En el caso de los alquileres medio-altos, el precio repuntó un 3,8% con la normativa de contención del alquiler y un 8,1 % sin ella, mientras que en los altos aumentó un 0,6%, por un 7,4 % de incremento sin el efecto de esta normativa. Por último, en las viviendas de alquiler de precio muy alto, el montante cayó un 2,9% por efecto de la nueva normativa y repuntó un 6,5% sin ella.

Por otro lado, el estudio enfatiza el alto grado de incumplimiento, ya que han identificado inmuebles con un precio del alquiler por encima del índice de referencia, un fenómeno que «es consistente con la evidencia en otras ciudades de creación de mercados paralelos negros para alquiler a efectos de sortear regulaciones».

Bajada de calidad en las viviendas

Con todo, los investigadores alertan que este contexto podría comportar una subida de los precios. Asimismo, podría conllevar un «traslado de viviendas de alquiler a venta», que únicamente serían accesibles para los hogares con unos ingresos más elevados.

El estudio también advierte acerca de una posible reducción de la construcción en el futuro por la falta de incentivos, así como de un desplazamiento de la demanda a zonas o ciudades limítrofes, donde sí suben los precios. Asimismo, podría bajar la calidad media de los inmuebles porque los mejores inmuebles no se pondrían en alquiler.