La vivienda nueva sube 40.000€ ante la falta de obras debido a la inflación

El efecto dominó que ha producido la salida del covid y el posterior conflicto armado de Ucrania empieza a afectar de lleno al sector inmobiliario. En concreto, la cascada de problemas macroeconómicos que ha terminado con una inflación casi insostenible ha llevado a que los precios de la vivienda de obra nueva estén ante un escenario de subidas cercanas al 15%, lo que supone cerca de 40.000 euros de más según la media de venta del último año, una cifra que se sitúa por encima de los 250.000€.

Este proceso de aumento de precios empieza tras las necesidades generadas en la pandemia de reenfocar el acceso a la vivienda de obra de nueva. Así, mientras las viviendas de segunda mano siguen en órdenes de oferta y demanda controlados, la de obra nueva tiene un exceso de demanda ante una baja oferta. Resumen: subida de precios.

El motivo para que la oferta se haya estancado hay que encontrarlo en algo que viene denunciando el sector de la construcción desde hace meses: los precios de las materias primas y el coste energético ha provocado que la rentabilidad esté bajo mínimos.

Así, desde que se inició la pandemia, la vivienda de obra nueva experimentó un auge considerable. Tras el confinamiento, muchos de los compradores mostraron interés por los elementos exteriores y las zonas comunes como jardines y piscinas, una característica habitual de este tipo de activos. En este contexto de alta demanda, el stock de obra nueva en las principales ciudades de España decae de forma drástica hasta el punto de sufrir una amenaza de quedarse sin inmuebles disponibles en los próximos meses.

Desde Aepsi explican que «pese a que la vivienda de segunda mano sigue siendo la opción más demandada dentro del mercado inmobiliario, la obra nueva está regresando a niveles que no se alcanzaban desde 2014«. Según datos de Idealista, obra nueva alcanzó el 20,3% del total de compraventas en 2021 hasta rozar las 115.000 transacciones.

No obstante, si ponemos el foco sobre el descenso de la oferta, el problema es que debido a la incertidumbre económica actual generada por la inflación, las licencias de obra nueva pendientes de ser aprobadas se van a demorar hasta que la situación cambie.

Según la Sociedad de Tasación, por ejemplo, el stock disponible de vivienda nueva se ha reducido un 39% en Madrid capital y un 18% en Barcelona durante el último año. En este escenario de desajuste entre la oferta y la demanda provocará un aumento del precio de las viviendas disponibles. Desde Aepsi recalcan que «el incremento podría ser de hasta el 15%».

Distintos puntos de vista, mismo problema

En los últimos años está aumentando el tiempo que los españoles mantienen sus casas antes de venderlas. Según los Registradores de la Propiedad, el periodo medio de posesión de las viviendas en España se situó a cierre de 2021 en 16,4 años. La cifra supone un aumento interanual de un 5% respecto al 2020, y supera en más de dos veces el promedio registrado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. De hecho, se trata del récord de la serie histórica. Desde que tocó suelo en 2009, con 7,3 años de media, el plazo ha ido creciendo de forma ininterrumpida, llegando a más que duplicarse en poco más de una década.

La red inmobiliaria nacional de Donpiso justifica esta tendencia debido a la escasa producción de nuevas viviendas en España en los últimos años, que ha limitado las opciones de los compradores a la hora de cambiar de casa. La obra nueva, pese a que está mejorando en términos de volumen, continúa en unos niveles bajos. «En los años de la burbuja se vendían más de 300.000 viviendas nuevas, mientras que ahora estamos en una media de unas 70.000 unidades por ejercicio. Esto significa que no hay suficiente oferta y que hay menor rotación de viviendas, lo que también puede influir en este indicador», asegura Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso.

En los últimos años, de hecho, apenas un 20% de las casas transaccionadas en España han sido nuevas, lo que significa que la mayor parte de las operaciones se han realizado en el mercado de segunda mano. Bermúdez también recuerda que la banca ha endurecido los requisitos a la hora de conceder préstamos para la compra de vivienda desde que estalló la burbuja inmobiliaria y la crisis económica y financiera, lo que impide que muchas familias busquen un nuevo hogar más adaptado a sus necesidades, sobre todo si se trata de un inmueble de nueva construcción, cuyo precio suele ser más elevado.

En el medio plazo se va a registrar un cambio de tendencia. Y es que, tal y como afirma Bermúdez, «la rotación de viviendas irá a más en los próximos años, por lo que esperamos un cambio de tendencia respecto a la registrada hasta ahora». «Eso sí, todavía tiene que pasar tiempo para que quede patente el inicio del nuevo ciclo», ha vaticinado el experto.