Pinchazo en la vivienda: las compraventas agudizarán su retroceso en 2023 con una caída de hasta el 20%
Los expertos inmobiliarios consideran que frente a las transacciones récord de 2022 cuando se cerraron 650.000 compraventas, en 2023 se limitará a alrededor de 500.000
Un hombre observa carteles de viviendas en venta. EFE/ David Arquimbau Sintes
El mercado de la vivienda echa el freno al inicio de año y todo indica que seguirá la caída a lo largo del ejercicio. Las compraventas retrocedieron un 7,3% en enero, según los datos del Consejo General del Notariado, que muestran un frenazo aún mayor en la firma de hipotecas, con una caída del 16%. Los expertos inmobiliarios ven que esta desaceleración continuará en 2023, aunque evitan hablar de crisis, después de las cifras récord del año pasado. De las 650.000 operaciones de 2022, se marcan un horizonte de unas 500.000, más en línea con las cifras que consideran estables en el mercado, un 23% por debajo.
La subida de la inflación, el repunte del euríbor y la incertidumbre económica general reducirá las compraventas y puede convertirse en un catalizador para que el precio caiga. Aunque las grandes ciudades y las zonas de costa, según apuntan los expertos, serán las que menos noten el efecto. Todos señalan que la resistencia del empleo será lo que acabe determinando la evolución de la vivienda.
Aunque se produzcan caídas de doble dígito, señala Carolina Roca, presidenta de Asprima, la asociación de promotores inmobiliarios de Madrid, cree que todavía se puede estar en un nivel “muy sano” de alrededor de 500.000 compraventas, un nivel al que asegura están acostumbrados en el sector.
“Se estima una caída de transacciones y una estabilización de los precios, pero hay que venir de donde venimos. En 2022, se han batido récords”, señala en un encuentro sobre el panorama del sector inmobiliario organizado por el panel de precios de la vivienda en España.
“El año pasado fue un año excepcional, quizá el último año que recogimos la contención de compraventas que se produjo durante de la pandemia, en un escenario donde se precipitaron las compras, con la previsión de que va a haber una subida de tipos. Esto se ha ido desacelerando, pero en el conjunto ha sido bueno”, explica Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española.
Los datos del arranque del año confirman también la tendencia de ralentización que empezó a notarse a final del ejercicio 2022 respecto a precio. Si se observan, además de las cifras del notariado, los últimos datos de índice de precios publicados esta semana por el INE, estos muestran que el repunte en el precio fue del 7,4% en el cómputo de 2022, pero que ya en el último trimestre se notó una caída del precio del 0,8% frente al trimestre anterior. Un frenazo que, según estiman, irá a dos velocidades en función de si se trata de compaventa de obra nueva, la zona geográfica o el perfil del comprador.
Así, la caída del número de compraventas puede acabar trasladándose al precio de la vivienda, aunque los expertos consideran que todavía es pronto para determinar en qué rango se moverá. “Aunque es habitual que en el cuarto trimestre el precio muestre un incremento muy leve o incluso una caída -como la del 2022-, en este caso, el descenso del precio podría indicar el inicio de una moderación del crecimiento del coste de la vivienda”, apunta María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.
Daniel del Pozo, managing director, idealista/data considera que los precios están “todavía bastante altos” y que todavía no observan “motivos para que vayan a bajar”. En este sentido, explica que todavía hay una importante demanda, aunque pueda haber gente dilatando el proceso de compra.
En la evolución del precio también puede ser una pieza importante del puzle el papel que juegan los grandes inversores y fondos que en ejercicios pasados utilizaron la vivienda como un activo de inversión en un momento de gran liquidez en el mercado y tipos de interés en negativo. Por lo que ahora, en función de si retiran posiciones o deciden movilizar su inversión hacia otro sector podría también notarse en el precio.
El precio sigue al alza en Madrid y Cataluña
Madrid, Cataluña y las zonas de costa han sido tradicionalmente las regiones con mayores precios de la vivienda. Por un lado, las grandes ciudades atraen a un mayor número de empresas y empleados; mientras que en las zonas de costa se refleja el peso del turismo y los compradores extranjeros.
Los últimos datos publicados por el Consejo General del Notariado muestran una evolución dispar del precio en función de la zonas geográficas. De media, el metro cuadrado bajó un 1,7% interanual aunque en diez autonomías se registraron subidas de precios, frente a las caídas en las otras siete.
Por orden de magnitud se registraron subidas en La Rioja donde repuntó un 35,2%, Madrid que registró una subida de 8,9%, Canarias donde el precio subió un 8,4%, Cantabria vivió un repunte del 7,9% y Galicia, del 5,9%. Mientras tanto,se registraron aumentos más moderado en Cataluña, donde el precio subió un 5%, Andalucía donde repuntó un 3,1%, Aragón con 2,2%, Comunidad Valenciana donde subió un 1,7% y Castilla-La Mancha donde el precio subió 0,3%.
En el otro lado de la tabla, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Navarra con una caída del 21,7%, en Baleares retrocedió un 20,7%, Extremadura vivió un descenso del 9,5%), País Vasco con una caía del 8,9%. En Asturias se produjo un retroceso del precio de la vivienda del 4,9%, en Castilla y León bajó un 4,4% y en Murcia, lo hizo un 3,3%.
