Pinchazo de las hipotecas: la subida de tipos toca ya de lleno el mercado de la vivienda

La subida de los precios y el aumento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) ya están dejando notar sus efectos sobre uno de los sectores que más habían disparado su actividad después la pandemia: el inmobiliario. Así, tanto los datos de firma de hipotecas como los de compraventa de viviendas muestran que las condiciones más duras de financiación están trasladándose a la economía.

En marzo de este año se firmaron un total de 36.182 hipotecas para la compra de vivienda, casi un 16% menos que en marzo del año pasado, la mayor caída interanual desde enero de 2021. En el mismo mes se registraron 55.788 operaciones de compraventa de vivienda, lo que representa un 5,7% menos.

Estos dos indicadores muestran que la senda de subidas de tipos de interés que arrancó en julio del año pasado, después de años en el 0%, ya implica un endurecimiento del acceso al crédito hipotecario. De hecho, el tipo de interés medio de las hipotecas rozó el 3% -2,99%-, el más caro desde hace seis años.

La Ley de Vivienda genera incertidumbre

Y si bien el desplome el acusado (15,5%), lo cierto es que los datos acercan al mercado a la tendencia que se rompió con el estallido de la pandemia. «Esperábamos un dato peor, porque el dato de los notarios era peor que la cifra que ha salido hoy», apunta a Economía Digital el director de Estudios Financieros de Funcas, Santiago Carbó. Entre las razones para la caída están, por un lado, los encarecimientos de la vivienda y los endurecimientos de las políticas crediticias de las entidades bancarias. «Además, el ahorro de la pandemia se ha terminado. Y para una operación así, una decisión tan importante, es necesario algo de ahorro», subraya el experto.

La caída, a juicio de los analistas del portal inmobiliario Idealista, responde a dos factores: la «fuerte subida de tipos de interés, que ha expulsado a parte de la demanda» y a la «gran incertidumbre provocada por las últimas medidas regulatorias». Esto referido a la Ley de Vivienda del Gobierno de coalición, que entró este viernes en vigor.

«Este cóctel explosivo, unido al incremento de rentabilidad de alternativas como la renta fija, supone que muchas familias e inversores hayan decidido posponer decisiones de compra», asevera el director general de Idealista Hipotecas, Juan Villén.

Para los especialistas de Fotocasa, los ocho meses del cambio drástico de la política monetaria –ha pasado de los tipos cero a un incremento de 375 puntos básicos– se están transmitiendo de manera paulatina al mercado.

«Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores, cuando prácticamente se marcaban récords. Sin embargo, el hecho de superar las 35.000 hipotecas nos devuelve plenamente a la normalidad con niveles prepandemia del 2019″, valora la directora de Estudios del portal, María Matos.

El exceso de ahorro se invirtió en vivienda

La compraventa y la firma de hipotecas experimentaron un acusado crecimiento después del choque de la pandemia. Por un lado, las familias canalizaron todo el ahorro embalsado de esos meses en el tradicional activo inversor: la vivienda. Además, y después con el choque de la inflación y la guerra de Ucrania, se aceleraron las operaciones para evitar un severo endurecimiento del acceso al crédito o una depreciación del ahorro.

Según constata el Banco de España en su último informe anual, los hogares canalizaron el exceso de ahorro a la vivienda, aunque en la segunda mitad de 2022, debido al nuevo escenario económico y al giro de 180 grados en la política monetaria, se ralentizó. “La inversión en vivienda ha experimentado también una notable debilidad recientemente. A la pérdida de poder adquisitivo de los hogares, el encarecimiento del crédito bancario y las mayores dificultades para el acceso a este, se ha sumado la elevada incertidumbre”, advierte el regulador.

Algo que también ha subrayado Fotocasa en su última radiografía del mercado de la vivienda, publicada esta misma semana. «Las subidas de tipos repercuten en un incremento de las cuotas de las hipotecas y, como resultado de esto, se rebaja notablemente el número de compraventas de viviendas, debido a que los ciudadanos ven rebajada su capacidad para financiarse», destacan.

Más cambios a tipo fijo

El endurecimiento de la situación financiera también se nota en otro de los datos que recoge el INE: en marzo se registraron 14.176 hipotecas con cambios en sus condiciones, de las cuales un tercio (4.547) fueron modificaciones en los tipos de interés. Y la gran mayoría dieron el salto de los contratos variables a los fijos.

Con todo, y a pesar de la incertidumbre sobre la evolución del mercado hipotecario, el interés por la compra de vivienda se mantiene. La firma de hipotecas está ligeramente por debajo de los niveles de marzo de 2021 (entonces fueron 36.770) pero muy por encima de las que se cerraron en el mismo mes de 2019, el último año antes de la pandemia. Entonces fueron 30.908, después de un par de años de tímidos incrementos.

La ralentización de la compraventa de viviendas está siendo más pausada y sigue en niveles históricos para un mes de marzo. El dato de 2023 (55.788) está muy por encima de los niveles prepandemia: en el tercer mes de 2019 fueron 42.765 las operaciones.

Para Carbó, los datos seguirán mostrando este enfriamiento en lo que resta de 2023, aunque el mercado de la vivienda es más rígido que otros. «En los últimos meses del año el impacto de la subida de tipos será pleno. Aún queda alguna más, tampoco significa que se vayan a derrumbar las hipotecas, pero el crecimiento tan intenso de los dos años anteriores se va a enfriar algo mas. Sin dramatismos», añade el responsable de Funcas.

Pero si hay un sector de la población al que está afectando más el endurecimiento de las condiciones es a los jóvenes, con menos ahorros y menor capacidad de endeudarse para adquirir una vivienda, constata Fotocasa.

Una circunstancia que, para el Banco de España, está siendo uno de los motores del incremento de la desigualdad en nuestro país. Si en 2011 el 69,3% de los menores de 35 años eran propietarios de su vivienda principal, en 2020 apenas alcanzaba el 36,1%.