Los fondos buitre comisionarán 300 millones con los pisos de la Sareb

Mucho se está hablando estos días acerca del megacontrato del siglo que en unas semanas va a anunciar la Sareb para que los fondos buitre o special servicers –como prefieren que se les llamen para este tema– se hagan cargo de la gestión de sus 107.000 millones de euros brutos en que fueron valorados los créditos y activos inmobiliarios transferidos.

Pero lo cierto es que algunos de estos fondos no han tenido que esperar a que el banco malo ponga en marcha esta operación. Tanto Cerberus, desde el pasado septiembre, como Blackstone, tras firmar hace cuatro días el contrato, ya gestionan más de 57.000 millones de euros de activos financieros e inmobiliarios de Bankia y de CatalunyaCaixa, respectivamente. También ha hecho lo propio Centerbridge, a través de su filial Aktua, con los 7.600 millones de activos de Banco Mare Nostrum (BMN).

Subcontrata

Una especie de subcontrata, pues se trata, en su mayoría, de los mismos activos cuya gestión tienen encomendada por la Sareb, hasta el próximo 31 de diciembre de 2014, estas entidades financieras que recibieron ayudas públicas. La jugada de Cerberus, Blackstone y Centerbridge resulta maestra.

Han pagado un precio irrisorio –de entre 40 y 90 millones de euros, como máximo–, si se compara con lo que otros fondos –Kennedy Wilson-Värde, Apollo y Texas Pacific Group (TPG)– han valorado carteras similares del Popular, Santander o Caixabank. En función de la evolución de las ventas futuras de los activos, las entidades financieras españolas podrían embolsarse 1.850 millones de euros.

De todas estas ventas de gestión de activos, la de Cerberus con Bankia –precisamente por contener la mayor parte de los activos titularidad de la Sareb– es la que reportará más beneficios al fondo estadounidense.

Aznar junior, consejero en Promontoria

Salvo que Sareb opte por modificar el acuerdo suscrito entre el fondo y la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri –algo poco probable–, Promontoria Plataforma, la empresa filial de Cerberus en la que figura como consejero José María Aznar Botella –el hijo mayor del ex presidente José María Aznar y la alcaldesa de Madrid, Ana Botella– se va a encargar de gestionar, en exclusiva y, en principio, por un periodo de diez años, 12.000 millones de euros brutos de activos inmobiliarios y otros 36.000 millones de deuda derivada de préstamos a promotores.

Hablamos de unas suculentas comisiones, que dejarán en una minucia los 90 millones que, como máximo, ingresaría Bankia hasta el 2023. Es el secreto mejor guardado, pero bastaría con vender por la mitad esos activos, valorados por un bruto de 12.200 millones de euros, y cobrar una comisión, pongamos del 5%, para obtener 300 millones de euros. Y eso sería sólo la parte más pequeña del negocio. La mollar procedería de la recuperación, en el porcentaje que sea, de los 36.000 millones de euros prestados a los promotores.

Exclusividad

Otra de las grandes ventajas con las que juega Cerberus-Promontoria –al igual que Blackstone y Centerbridge con las carteras de CatalunyaCaixa y BMN, respectivamente–, es la cláusula de exclusividad de todos los activos de Bankia. Algo que, por ejemplo, no han logrado obtener ni Apollo, ni Kennedy Wilson-Värde ni TPG. El Santander sólo ha vendido el 85% de la gestión, mientras que Caixabank y Popular se han quedado con porcentajes variables de las sociedades conjuntas creadas.

En el caso de la gestión de los 24.000 millones de euros en activos de Caixabank, la entidad presidida por Isidro Fainé cuenta con el 49% de la sociedad constituida junto a Texas Pacific Group (TPG). El mismo porcentaje con el que participa el Popular en Aliseda Servicios de Gestión Inmobiliaria (Aliseda SGI). La empresa, bajo presidencia del británico Timothy James Money (Kennedy Wilson), que va a gestionar activos brutos valorados en 24.550 millones, y cuya valoración se ha cifrado en un máximo de 815 millones de euros.

Cambios futuros

Y el baile acaba de comenzar. El traspaso de la gestión de los primeros 126.000 millones de euros brutos de activos financieros e inmobiliarios tendrá su culminación cuando la Sareb mueva ficha definitiva. Será entonces cuando estos seis fondos se repartan un negocio valorado en 170.000 millones de euros, que podría superar los 230.000 millones si al final tanto BBVA como el Sabadell, hasta ahora reacias, deciden seguir el mismo camino.

De todas maneras, no se trata de una foto fija. Los actuales contratos podrían cambiar de manos en un futuro a la vista de cuál special servicer ofrece mejor servicio y precio. Todo dependerá de quién haya valorado mejor las carteras adquiridas y, sobre todo, del que acierte en el momento de la recuperación del mercado inmobiliario.