El límite al alquiler de la Ley de Vivienda no entrará en vigor hasta la próxima legislatura

Con el rechazo casi mayoritario del sector inmobiliario, de la oposición y con discrepancias incluso de los socios del Gobierno, incluido la parte de Unidas Podemos de la coalición, el Consejo de Ministros ha dado luz verde este martes tras ocho meses de retraso a la primera Ley Estatal de Vivienda de la democracia, con límites a los precios de alquiler que no estarán plenamente operativa hasta 2024.

Tras meses de discrepancias entre el PSOE y Podemos, la coalición acercó posturas ‘in extremis’ y acordó la Ley de Vivienda, permitiendo el acuerdo para el Presupuestos de 2022 al ser una de las exigencias de Unidas Podemos, que finalmente ha conseguido introducir la limitación de precios de alquiler tanto a grandes propietarios, aquellos con 10 o más viviendas, y también a pequeños propietarios.

No obstante, fuentes gubernamentales confirman a Economía Digital que la congelació nde precios prevista para los particulares no vería la luz hasta bien entrado 2023 y los controles de precios a grandes propietarios no estarían operativos hasta 2024, ya. que se contempla un ‘vacatio legis’ de 18 meses para establecer el índice que determinará las zonas tensionadas.

El Ejecutivo ha dado luz verde al anteproyecto de ley de arquitectura y calidad del entorno construido y al anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda, y para ambos se ha acordado que sean tramitados de urgencia con la finalidad de que sean remitidos a las Cortes Generales antes de que finalice este año.

Así lo ha señalado en la rueda de prensa posterior la Consejo de Ministros, la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, quien ha subrayado que se cumple el compromiso del Ejecutivo con una «ley histórica» que va a «combatir los excesos en el mercado y va a ofrecer seguridad jurídica al ser garantizado como un derecho», además de «garantista» al proteger al arrendatario y al inquilino y no invadir las competencias de las CCAA.

Según Sánchez, la norma busca garantizar el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables y que los jóvenes puedan emanciparse, así como garantizar un derecho constitucional y consolidar la vivienda como «el quinto pilar del Estado de bienestar». «Era urgente y necesario actuar ante la enajenación de un exiguo parque de vivienda público«, ha indicado Sánchez, señalando que solo hay 290.000 viviendas sociales, con una cobertura del 1,6%, frente a casi el 10% de los hogares europeos, así como acabar con los precios «abusivos» iniciando un «camino inverso a la burbuja inmobiliaria y la especulación».

Críticas de los socios y de los expertos

Las medidas ‘estrella’ de la nueva norma pasan por la habilitación a las CCAA a poder obligar a los grandes propietarios a bajar el precio de los alquileres y a los particulares a congelarlos y recoge bonificaciones a propietarios de hasta el 90% de su renta si disminuyen precios, un bono joven de vivienda de hasta 250 euros al mes durante dos años para menores de 35 años con ingresos de menos de 23.725 euros y ayudas a familias vulnerables, así como un recargo en el IBI del 150% a viviendas vacías.

Sin embargo, los principales socios del Gobierno de coalición, como ERC, PNV y Bildu ,preparan enmiendas a la norma al discrepar sobre todo en lo referido a la declaración de zonas tensionadas para congelar los alquileres y la ‘vacatio legis’ de 18 meses.

También Unidas Podemos ha amenazado ya con tumbar la ley si no se incluyen algunos cambios, a pesar de haber conseguido introducir buena parte de sus reivindicaciones tras más de un año de negociaciones.

El rechazo a la ley es cuasi mayoritario en el sector inmobiliario, ya que, al contrario de lo defendido por la ministra Raquel Sánchez, los expertos advierten de que la Ley Estatal de Vivienda es «intervencionista», generará inseguridad jurídica y puede acabar elevando los precios del alquiler, además de reducir la oferta.

También el presidente de la CEOE, Antonio Garamendi, cargó contra la nueva Ley Estatal de Vivienda por suponer una “injerencia” sobre la propiedad privada y generar inseguridad jurídica en los inversores.

Límite al precio del alquiler en viviendas de grandes propietarios

El anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda crea la figura de vivienda asequible e incentivada, de titularidad privada, pero se otorgan determinados beneficios fiscales u de otra índole urbanística con incentivos destinados al alquiler con precios reducidos.

En lo referido a los límites de los precios del alquiler, habilita a las comunidades autónomas que lo soliciten establecer en las declaraciones de zonas tensionadas índices de referencia para disminuir el precio de los alquileres. Las autonomías deberán solicitar al Gobierno la declaración de zonas de mercado de alquiler tensionado y éste las declarará.

Ahora bien, para establecer el sistema del índice de referencia se ha fijado de plazo un periodo máximo de 18 meses, por lo que la regulación de los controles de precios del alquiler no verá la luz hasta 2024. Las administraciones competentes podrán declarar durante un periodo de tres años prorrogable año a año si se concurren las circunstancias.

En concreto, las autonomías podrán regular el precio del alquiler para disminuir los precios de las viviendas arrendadas de grandes propietarios, aquellos con más de 10 viviendas en propiedad, excluyendo garajes y trasteros o una superficie construida de más de 1.500 metros, mediante índices de referencia para todos los contratos en zonas de mercado tensionados, al tiempo que se les retirarán los privilegios fiscales.

Asimismo, para los pequeños propietarios se incluye una fórmula de congelación de precios, junto a incentivos fiscales para poder reducir los precios de los alquileres de vivienda.

La Ley Estatal tiene en cuenta las competencias de cada administración, por lo que se limita a habilitar la posibilidad de que CCAA y ayuntamientos apliquen las medidas recogida en la norma. En cualquier caso, la norma no deroga el resto de leyes autonómicas, sino que convive con ellas y ejerce competencias y habilita algunas medidas que sin una ley estatal las CCAA no disponían de paragüas legal para su adopción.

En estas áreas de mercado residencial tensionado los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria de tres años del contrato con carácter anual, con un máximo de un año prorrogables año a año siempre y cuando persista la declaración de zona tensionada.

También para los nuevos arrendamientos de viviendas que estuviesen ya en el mercado se contempla que puedan incrementar la renta del contrato anterior conforme al alza del IPC correspondiente, pero se puede permitir un incremento de hasta el 10% siempre que se den supuestos de mejora, rehabilitación o para contratos de larga duración de más de 10 años.

Recargo de hasta el 150% en el IBI a viviendas vacías y un 30% de vivienda social

En la ley también figurará el recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI en los casos de viviendas vacías que podrán aplicar los ayuntamientos que así lo deseeen, frente al 50%actual, dirigido a viviendas desocupadas durante más de dos años y propietarios titulares de un mínimo de 4 viviendas. enel mismo municipio.

En materia del parque público de alquiler se reservará el 30% de todas las promociones para vivienda protegida. De este porcentaje, la mitad para alquiler social. Actualmente el parque social de viviendas apenas ronda el 24%, por debajo de otros países europeos.

También se mejora la regulación de los desahucios en lo referido a los procedimientos sobre los contratos de arrendamiento en situaciones de vulnerabilidad, de forma que debe haber una comunicación entre los jueces y servicios sociales para dar una respuesta habitacional.

Se amplía el periodo de suspensión de lanzamientos de uno a dos meses cuando el titular de vivienda es una persona física y de cuatro a seis meses cuando se trata de una persona jurídica.

Bono de 250 euros al mes durante dos años a menores de 35 años

Otro de los principales puntos destacados en los Presupuestos, aunque no incluidos en la nueva Ley de Vivienda, es un bono joven de vivienda con 250 euros mensuales en los próximos dos años destinados a jóvenes de entre 18 y 35 años con ingresos por debajo de 23.725 euros.

Igualmente, se contemplan ayudas directas a familias vulnerables para que puedan completar con estas el alquiler, hasta un 40% de su valor. 

Bonificaciones de hasta el 90% del IRPF

De igual forma, la nueva ley incluye un paquete de bonificaciones fiscales para propietarios para incentivar la reducción de los precios del alquiler, que podrá llegar incluso al 90% de bonificaciones de las rentas que se obtengan en caso de bajar el alquiler respecto al contrato anterior que se tenía.

En detalle, los nuevos contratos tendrán una deducción general del 50% en áreas tensionadas que pasará a ser del 90% cuando se produzca una bajada del 5% en el precio de la renta del contrato anterior. Esta deducción del 50% puede subir al 70% si se alquilara por primera vez una vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años en esas zonas tensionadas o del 60% si se trata de un contrato en el que se han realizado en la vivienda obras de rehabilitación o mejora.

Ya el pasado mes de marzo el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana dirigido entonces por el exministro José Luis Ábalos planteó una reducción de hasta el 90% sobre el rendimiento neto en el IRPF para los propietarios de viviendas que reduzcan al menos un 10% la renta del contrato de alquiler de su vivienda en zonas tensionadas. 

A modo de ejemplo, Sánchez ha indicado que un arrendatario con vivienda en área tensionada que ha fijado un precio de alquiler de 800 euros, y aplicase una reducción del 5% de la renta, pasando de 800 euros a 760 euros, podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el ITPF, por lo que pasaría de tributar 6.384 euros (60%) a 3.831 euros con la bonificación del 90%.

Igualmente, los jóvenes de entre 18 y 35 años que paguen un alquiler de 800 euros, con una renta por debajo de los límites fijados de 23.725 euros de ingresos al año podrían verse beneficiados por la cuantía de 250 euros en el bono del alquiler a lo que se sumarían las ayudas del Plan Estatal de Vivienda que permite ayudas de hasta el 40% del coste de la renta, por lo que podrían tener que pagar solo 230 euros.