Hipotecas variables: la nueva ley termina con la TAE

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es un término financiero que se creó para facilitar la comparación de varias ofertas de financiación. El indicador refleja el coste que puede tener un préstamo al año teniendo en cuenta aquellas partidas que lo pueden encarecer —como el interés o las comisiones de formalización—. Lo que ahora se alerta desde el comparador financiero HelpMyCash.com es que, con la nueva regulación del pasado junio, hay unos productos que ya no se pueden comparar con esta medida: las hipotecas a tipo variable. 

Cambio de fórmula

Para entenderlo, antes hay que explicar cómo son las hipotecas variables que se comercializan actualmente en España. Estos productos, en la inmensa mayoría de los casos, tienen un interés fijo que se aplica durante los primeros 12 o 24 meses (llamado tipo inicial) y un interés variable posterior, formado por un diferencial más un índice de referencia (el euríbor, normalmente), que se aplica posteriormente.

Cuando una hipoteca tiene un interés inicial y un tipo variable posterior, la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario, en vigor desde el 16 de junio de 2019, establece que su tasa anual equivalente debe calcularse bajo el supuesto de que su interés inicial se aplica durante toda la vida de la hipoteca. Así lo indica su Anexo II, en el que se muestran los parámetros que deben usarse para determinar la TAE de las hipotecas.

Imaginemos, por ejemplo, que una hipoteca variable tiene un interés del 2% el primer año y de euríbor más 1% los siguientes. Con esta nueva fórmula, la TAE de este préstamo debe calcularse bajo la hipótesis de que el interés del 2% se aplica en todo el plazo de la hipoteca. Por lo tanto, a diferencia de lo que ocurría antes del cambio de regulación, la tasa anual equivalente no refleja cuánto costaría la hipoteca si se le aplicara el interés de euríbor más 1% pasados los primeros 12 meses.

Una TAE inflada

A causa de la aplicación de esta nueva fórmula, la TAE de la mayoría de las hipotecas variables que se comercializan en España ha subido notablemente. Pero esa no ha sido la única consecuencia, pues ahora que ya no se tiene en cuenta el interés a partir del segundo año, esta medida ya no sirve para saber si un préstamo hipotecario a tipo variable es más barato que otro.

De hecho, según el comparador HelpMyCash.com, incluso hay casos en los que la TAE de una hipoteca variable es más alta que la de una hipoteca fija. Un buen ejemplo es el de Coinc: su Hipoteca Variable, al 1,89% el primer año y a euríbor más 1,10% posteriormente, tiene una tasa anual equivalente a 25 años más elevada (2,14%) que la de su Hipoteca Fija (1,99%), cuyo interés para ese plazo es del 1,74%.

Hay que fijarse en el diferencial

Así las cosas, como la tasa anual equivalente ya no es un indicador válido para comparar hipotecas a tipo variable, desde HelpMyCash.com aconsejan fijarse en otros aspectos a la hora de valorar estos productos. Uno de ellos es el diferencial, es decir, el porcentaje que se suma al euríbor para determinar el interés variable del crédito. Cuanto más bajo sea, más baratas serán las cuotas que se paguen tras finalizar el período inicial.

También es importante tener presentes todos los otros factores que pueden encarecer la financiación: los productos combinados o vinculados al préstamo, las comisiones de apertura, los posibles gastos de tasación,… Según este comparador, solo analizando toda la letra pequeña se puede saber si una hipoteca variable es más barata que otra.