Esto es lo que pasa con las hipotecas en caso de fallecimiento
Cómo los herederos pueden adquirir una vivienda pendiente de pago y asumir la deuda hipotecaria
Cuando una persona fallece sin haber completado el pago de su hipoteca, surge la cuestión de qué sucede con la propiedad y la deuda pendiente. En este escenario, los familiares del fallecido pueden obtener la de la vivienda, pero para ello deben asumir también los pagos restantes.
Para llevar a cabo este proceso, se debe realizar un cambio en el contrato hipotecario, transfiriendo la deuda a nombre de los familiares que estén dispuestos a hacerse cargo de los pagos.
En el caso de los cónyuges que acepten la herencia, se constituye una sociedad de bienes que incluye la propiedad hasta que se llegue a un acuerdo sobre la partición de los bienes.
Esto implica que los herederos tienen derecho a comprobar la situación financiera del fallecido, obteniendo información sobre el saldo de sus cuentas, los movimientos realizados en los últimos años y copias de los contratos vigentes.
Por defecto, tras el fallecimiento, la propiedad y la parte de la hipoteca que no ha sido amortizada se dividen entre los herederos. Sin embargo, existe flexibilidad para acordar diferentes distribuciones entre los herederos. Es común que una sola persona asuma tanto el pago como la propiedad de la vivienda, pero esto puede variar según las preferencias y acuerdos de los herederos.
Es importante tener en cuenta que los herederos deberán cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes, como el impuesto de sucesiones. Sin embargo, es importante destacar que la carga impositiva puede variar según la comunidad autónoma en la que residan los herederos, ya que estas tienen competencia para establecer sus propias regulaciones fiscales.
Además, como parte del proceso necesario para adquirir la propiedad, se debe llevar a cabo la subrogación por cambio de deudor. Esto implica modificar la titularidad del préstamo hipotecario para que refleje a los nuevos herederos como deudores. Dependiendo de la entidad bancaria, es posible que se aplique una comisión por esta operación, la cual suele oscilar entre el 0,1% y el 1% del monto total del préstamo.
Límites de la banca
El Banco de España establece que, en caso de fallecimiento de un titular con una hipoteca pendiente, la ley dictamina que el préstamo restante y la propiedad se deben repartir a partes iguales entre los herederos.
Esto significa que el banco no puede cambiar las condiciones del contrato hipotecario si los herederos aceptan la distribución predeterminada. Por lo tanto, se mantienen las cuotas mensuales, la duración del préstamo y los tipos de interés establecidos inicialmente.
Además, el banco no tiene permitido exigir una ampliación de las garantías del préstamo, como la presentación de nuevos avales, debido al cambio de deudor. Tampoco pueden obligar al nuevo titular a contratar productos secundarios, como seguros de hogar o la domiciliación de las nóminas.
Sin embargo, si uno de los herederos decide asumir la totalidad de los derechos y obligaciones hipotecarias después de llegar a un acuerdo con los demás herederos, la situación cambia. En este caso, el heredero que adquiere la hipoteca ya no tiene derecho a mantener las condiciones previas del contrato. En consecuencia, será necesario renegociar las condiciones del préstamo con el banco. Por ejemplo, si el heredero que se hace cargo de la hipoteca tiene una capacidad económica inferior a la del titular fallecido, es probable que el banco exija nuevas condiciones más acordes con su situación financiera.
