Hipotecas: los intereses se disparan mientras cae el euríbor

El mercado hipotecario vive momentos de cambio de tal magnitud que han propiciado que, mientras las hipotecas variables existentes son más baratas que nunca, las nuevas repuntan y son las más caras en casi cuatro años. Las hipotecas fijas que se están concediendo en los últimos meses también viven un repunte, mientras que las existentes no varían.

Que el euríbor de junio sea el segundo más bajo de la historia, y que el 70% de los créditos para comprarse una casa estén referenciados a este índice —su competidor, el IRPH, no terminó con buen pie precisamente—, no es suficiente para que los intereses de las nuevas hipotecas baje. De hecho, según datos del Banco Central Europeo, en abril el interés de las hipotecas en España alcanzó el nivel más alto desde septiembre de 2015.

El interés medio de los préstamos hipotecarios en nuestro país se sitúa en el 2,14%, según el BCE​, muy por encima de la Unión Europea, del 1,75%. Si bien es cierto que la cifra en la UE está en el mínimo histórico por los tipos a cero del propio Banco Central Europeo, también lo es que España solía situarse por debajo. En cualquier caso, la distancia entre los intereses en España y en la UE es la más alta en más de una década.

¿Por qué suben las hipotecas?

¿Qué pasa en España para que suban las hipotecas? En realidad no suben todas: las que están repuntando son las nuevas. Y la razón son las modificaciones del Gobierno de Pedro Sánchez en la ley hipotecaria, según se desprende de los datos y aseguró el propio Banco de España (BdE), aunque el Gobierno lo negó.

La nueva ley hipotecaria, que se aprobó en marzo, entró en vigor este mes de junio. Pese a ello, sus efectos ya se notarían porque algunos bancos se estarían adelantando a la subida. El BdE aseguró que entre septiembre de 2018, cuando se empezó a cuestionar que los bancos cargaran algunos gastos e impuestos de formalización de la hipoteca a los clientes, y abril, los nuevos préstamos habían subido 30 puntos básicos. Es decir, 0,3 puntos porcentuales.

Tras constatar que esta inflación no se ha producido en otros sectores, ni en el mercado de la vivienda en esos meses, ni tampoco en otros países, el Banco de España concluyó que el encarecimiento de los créditos para la compra de una casa “podría estar relacionado con los cambios legislativos introducidos en los últimos meses en materia de crédito inmobiliario y de compra de vivienda”.

El Banco de España culpa la nueva ley hipotecaria de la subida de los préstamos para comprar viviendas

La nueva ley hipotecaria establece que debe ser el banco el que cargue con el impuesto de actos jurídicos documentados, conocido ya como “impuesto de las hipotecas”. Este impuesto se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de la hipoteca, por lo que para un préstamo de 200.000 euros, aplicando el tipo medio del 1%, serían 2.000 euros.

Además del impuesto, también corren a cargo de la entidad los gastos de gestoría, notaría, registro y copia de la escritura. Podríamos hablar de otros 1.000 euros.

La ley protege más al cliente en cuanto a que es más sencillo cambiar la hipoteca de banco y más barato amortizarla, además de pasarse de tipo variable a fijo o viceversa. El suelo por ley es cero, por lo que elimina posibles cláusulas cero, y limita la vinculación de productos, como nóminas, recibos, seguros y planes de pensiones.

Para cubrirse ante estos gastos, y ante un escenario de tipos bajos que se alarga en el tiempo por cortesía de Mario Draghi, los bancos empezaron sigilosamente a subir los tipos de interés de las nuevas hipotecas.

Sin hacer ruido porque no lo necesitaban: con una pequeña subida de los intereses —el diferencial que se aplica al euríbor en las hipotecas variables, y directamente el tipo en las hipotecas fijas— ya compensan dichos gastos, pues es muy sencillo cargar 3.000 euros de intereses a lo largo de por ejemplo 20 años, que son 240 cuotas.

Más hipotecas fijas

Otro fenómeno que explica en parte la subida de los intereses de las hipotecas pese al euríbor en mínimos es la apuesta de los bancos por el tipo fijo. Con los tipos de interés tan bajos, se ha convertido en un refugio para poder cobrar tipos mayores, aunque a largo plazo, en un escenario de euríbor alto, pueda no ser tan rentable.

Para el cliente, la ventaja es que elimina las incertidumbres respecto a la evolución futura de los tipos de interés y del euríbor, que evoluciona en función de los tipos oficiales del BCE pese a que en 2020 cambiará el método de cálculo, con un nuevo euribor. El principal inconveniente es que, mientras el euríbor es bajo, como en los últimos años y en la actualidad, es tas hipotecas son más caras que las variables, aunque las tornas cambian en un escenario de tipos al alza.

Toda la gran banca, desde Banco Santander al Sabadell, pasando por Caixabank, BBVA y Bankia, realizan ofertas para potenciar las hipotecas a tipo fijo. Además, en las variables, establecen un primer año a tipo fijo más alto, lo que también contribuye a encarecer las nuevas hipotecas. Tienen, por si eso no fuera poco, ofertas de hipotecas mixtas, con los cinco o diez primeros años fijos y luego variable, una opción poco recomendable para el cliente y con un mercado muy pequeño.

Euríbor a la baja

Lo que son malas noticias para aquellos que se compran ahora un piso o una casa y piden un crédito para pagarla, son buenas noticas para los que ya tenían una hipoteca variable. El euríbor de junio cayó en picado, 56 puntos de golpe, hasta el -0,190%. Se trata de la tasa más baja en 15 meses y la segunda más baja de la serie histórica. Se prevé que en julio el euríbor bata su récord negativo.

Este bajón, que se empezó a gestar después de que el Banco Central Europeo anunciara que los tipos a cero se alargarán al menos hasta todo 2020, está abaratando las hipotecas que se revisan ahora. Las hipotecas variables se referencian a euríbor más un porcentaje y se revisan cada año —en algunos casos cada seis meses—. En la revisión de junio, por fin, los hipotecados tuvieron una alegría, aunque la bajada es todavía muy pequeña.