Sánchez deja sin incentivos a los caseros de Madrid y las CCAA díscolas con su Ley de Vivienda

La polémica nueva Ley de Vivienda ha despertado desde su anuncio una batalla política entre el Gobierno de Pedro Sánchez y las comunidades gobernadas por el PP, que ya ha anunciado que sus regiones no la aplicarán y llevará la norma al Tribunal Constitucional, pero este rechazo a la primera ley de vivienda de la democracia tendrá sus consecuencias.

Los incentivos fiscales a los pequeños propietarios de pisos que recoge el anteproyecto de ley por el Derecho a la Vivienda aprobado por el Consejo de Ministros se limitarán solo a los ayuntamientos de las comunidades autónomas que se acojan a la normativa estatal.

Esto supone en la práctica que todos los pequeños propietarios de las regiones gobernadas por el PP, como Madrid, Andalucía o Murcia, incluso alguna del PSOE, como Castilla-La Mancha, que han mostrado reticencias a la nueva norma no podrán beneficiarse de las bonificaciones recogidas en la norma si no se suman a ella, según han confirmado en fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

De esta forma, las CCAA que quieran contar con esas bonificaciones fiscales para los arrendadores deberán acatar las regulaciones de precios de la Ley fijadas una vez que declarasen las zonas de mercado tensionado, salvo en el caso del País Vasco y Navarra.

En cualquier caso, desde el Ministerio de Transportes recuerdan que tanto actualmente como una vez se apruebe la Ley Estatal de Vivienda a partir del segundo semestre de 2022, todos los ayuntamientos y CCAA pueden establecer en su marco competencial zonas de mercado tensionado y aprobar incentivos fiscales, pero si quieren servirse de las bonificaciones recogidas en la ley deberán aplicar «todos y cada uno de los puntos».

Las bonificaciones de la ley: dos incentivos se aplicarán en toda España

En cuanto a las bonificaciones para lograr reducir el precio del alquiler, se establece una mejora de la regulación del IRPF a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50% que podrá incrementarse en función de distintos criterios.

Se contempla una bonificación de hasta el 90% cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado y se acometa una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior. El incentivo será del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas.

Por su parte, otros dos incentivos sí se aplicarán en todo el territorio. Se trata de la bonificación del 70% cuando la vivienda se arrende a la Administración pública o entidad del tercer sector o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler. También se aplicará a todo el territorio el incentivo del 60% para los casos de obras de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores a la firma del contrato.

De igual forma, estarán sujetos a los índices de referencia de las zonas tensionadas las personas jurídicas y los grandes propietarios, que la ley establece que serán aquellos con más de 10 viviendas o más de 1.500 metros cuadrados residenciales. Eso sí, el nuevo índice de referencia de precios se establecerá en un plazo máximo de 18 meses una vez que se apruebe la ley en el segundo semestre del año 2022.

Desde el Ministerio aclaran que determinadas bonificaciones se aplicarán a todo el territorio en los casos de rehabilitación de vivienda o puesta de vivienda en alquiler, además de para los que cedan un inmueble residencial a las administraciones públicas o una organización sin ánimo de lucro.

Zona tensionada

Entre los supuestos para declararse una zona tensionada, confirman desde el Ministerio, se exigirá que los gastos de alquiler superen un 30% de los ingresos del hogar para declarar áreas tensionadas y que el precio de la vivienda en cinco años deberá superar en cinco puntos el IPC autonómico.

Una vez declarada como tensionada una zona, los arrendadores podrán acceder alas bonificaciones del IRPF, pero, eso sí, se fijará una congelación de los precios en el caso de los pequeños propietarios y de los grandes propietarios (más de 10 inmuebles o o superficie construida de más de 1.500 metros).

Para los grandes tenedores con personalidad jurídica se fija una limitación de los precios mediante el índice que verá la luz como máximo 18 meses tras la aprobación definitiva de la ley.

El PP recurrirá el TC y el sector la rechaza

El presidente del PP, Pablo Casado, ya anunció a principios de octubre que las comunidades y ayuntamientos gobernados por el PP no aplicarán la Ley de Vivienda acordada tras meses de desavenencias entre el PSOE y Unidas Podemos, que ha permitido facilitar el acuerdo para los Presupuestos de 2022.

Fuentes del partido confirman a Economía Digital que los ‘populares’ mantienen que recurrirán ante el Tribunal Constitucional, por considerar que atenta contra la propiedad privada, en línea con la denuncia realizada por el presidente de la patronal CEOE, Antonio Garamendi.

La primera respuesta de los ‘populares’ ha sido la del Ayuntamiento de Madrid, ya que el alcalde José Luis Martínez-Almeida ha acometido una rebaja del IBI por tercer año consecutivo y de la plusvalía, con un ahorro de más de 60 millones para los madrileños, tal y como adelantó Economía Digital.

El rechazo a la ley es cuasi mayoritario en el sector inmobiliario, ya que los expertos advierten de que la Ley Estatal de Vivienda es “intervencionista”, generará inseguridad jurídica y puede acabar elevando los precios del alquiler, además de reducir la oferta.

Asval ha señalado que esta medida, que regula el parque de vivienda en alquiler en manos de propietarios con más de 10 inmuebles en alquiler, supondrá una reducción de la oferta disponible en el mercado del alquiler y limitará la inversión para mejorar el parque inmobiliario residencial actual.

Permitirá subidas de hasta el 10% en 10 años a pequeños propietarios

Así las cosas, sólo se impondrán bajadas de precio del alquiler conforme al índice de precios de referencia a grandes propietarios en los territorios donde se sumen a la ley y adopten su metodología.

La Ley del año 2019 ya limitaba las subidas en contratos en vigor al IPC y la nueva indexará el contrato de un pequeño propietario con un nuevo inquilino con el precio del inmediato anterior.

La norma permitirá que los pequeños propietarios, aquellos caseros con menos de 10 inmuebles, podrán elevar los precios en zonas declaradas tensionadas hasta un 10% en el plazo de 10 años.

Las excepciones a la penalización de las casas vacías

En la futura ley también figurará el recargo de hasta el 150% en la cuota líquida del IBI en los casos de viviendas vacías que podrán aplicar los ayuntamientos que así lo deseen, frente al 50% actual, dirigido a viviendas desocupadas durante más de dos años y propietarios titulares de un mínimo de 4 viviendas en el mismo municipio.

No obstante, se contemplan excepciones y no serán consideradas como vivienda vacías las que estén deshabitadas por el trasladado temporal de su habitante por temas laborales, formativos o de salud, según explicitaron fuentes del Ministerio.

Al igual que tampoco serán consideradas viviendas vacías las segundas residencias con un máximo de cuatro años de desocupación, ni las viviendas sujetas a obras o a rehabilitación, como tampoco las que sean objeto de litigio o estén en venta, por un máximo de un año, o en alquiler, por un máximo de seis meses.

Compensaciones a promotores si se impone vivienda social

Otro de los puntos que podría generar conflictos competenciales es el referido a la vivienda protegida. La futura ley estatal establece un porcentaje mínimo del 50% para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida.

Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer
una reserva del 30% en suelo urbanizado (y de este la mitad, es decir, un 15% del total, a alquiler social). Pero se fija que se deberán «articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las comunidades autónomas».

Por consiguiente, las CCAA y ayuntamientos que impongan ese porcentaje de vivienda social, como sucede ya en el caso del Ayuntamiento de Barcelona dirigido por Ada Colau, tendrán que garantizar compensaciones a los inversores.

Desde el departamento de Raquel Sánchez recuerdan que estas compensaciones provienen de una exigencia del Tribunal Constitucional, de forma que las administraciones competentes tendrán que ajustar esas compensaciones en función del propietario y el perjuicio que se le provoque.

Respecto a posibles modificaciones de la Ley de Vivienda de Cataluña como consecuencia de la Ley Estatal, cabe recordar que el Ejecutivo recurrió dicha normativa ante el Tribunal Constitucional por cuestiones competenciales al legislar en materia de arrendamiento, una competencia del Estado, pero el recurso no se debió a motivos de contenido.

Los servicios jurídicos del Ministerio están evaluando igualmente si el anteproyecto de la Ley pudiese interferir en alguna transposición de alguna normativa europea, circunstancia bajo la que se pediría un informe al Consejo de Estado como en otras ocasiones.