Expertos claman contra el límite a los alquileres: «Perjudica a los inquilinos»

La previsible regulación para congelar los precios de los alquileres en zonas tensionadas en España no logrará el objetivo que persigue de proteger a las familias más desfavorecidas ya que perjudicará a los inquilinos al constreñir la oferta, provocará desconfianza entre los propietarios y alejará a los inversiones internacionales. 

Esta es la idea general que trasladaran buena parte los expertos del sector inmobiliario consultados por Economía Digital sobre la repercusión que podría llegar a tener la regulación sobre el precio de los alquileres que ultiman PSOE y Unidas Podemos de cara a la nueva Ley de Vivienda. 

Lo cierto es que varias organizaciones nacionales e internacionales como el Banco de España, el Fondo Monetario Internacional y esta misma semana la OCDE se han posicionado en contra de medidas como el control de precios, señalando que obstaculizan el desarrollo de viviendas de alquiler y dificultan aún más el acceso a la vivienda de las familias más vulnerables.

En el marco de las negociaciones ambas facciones del Gobierno han consensuado poner en marcha un sistema de regulación pública de los precios del alquiler con el fin de congelar los precios en las zonas especialmente tensionadas, tanto en el caso de nuevos inquilinos, que conservarían las condiciones del contrato previo, como en el de arrendatarios que renueven su contrato. 

Desde Unidas Podemos subrayan que han logrado que el PSOE acepte por primera vez una regulación de los precios, aunque no supongan bajada, mientras que desde el Ministerio de Transportes sostienen que esas propuestas junto a los incentivos las realizaron ellos hace un mes y están a la espera de que la formación de Ione Belarra las acepte. 

Perjuicio a inquilinos y propietarios: reduce la oferta

El consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, explica en declaraciones a Economía Digital que las limitaciones a los precios de los alquileres “a la larga perjudica al inquilino”, ya que encuentra menos oferta al provocarse un aumento de las restricciones para entrar en alquiler y generarse desconfianza entre los propietarios. 

Eso es así porque las limitaciones o congelaciones de precios hacen que los propietarios, que buscan rentabilizar su inversión, opten por la venta de la vivienda, por lo que se acaba reduciendo el mercado, con menos oferta, al tiempo que se “ahuyenta” a los inversores internacionales. 

En este sentido, Carroza ha indicado que Alquiler Seguro se ha expandido en Lisboa de la mano de dos fondos de inversión que rechazan invertir en España para evitar el “intrusismo” en la legislación. “Es triste, España necesita profesionalizar la oferta  y evitar medidas populistas”, ha enfatizado. 

En esta línea, la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, recuerda que los particulares tienen buena parte de la oferta de vivienda en nuestro país y se debería potenciar que estos particulares pongan sus viviendas en alquiler con incentivos y ayudas y no tan solo haciendo que bajen las rentas de sus viviendas.  

A su juicio, esta medida puede hacer que a la larga muchos propietarios decidan poner sus viviendas en régimen de venta y no de alquiler si la regulación de precios es muy restrictiva, sobre todo teniendo en cuenta que muchos propietarios necesitan del pago de ese alquiler para hacer frente a gastos que haya sobre el piso alquilado (IBI, impuestos de basura o hipoteca) y “con una regulación muy estricta puede que no le salga a cuenta alquilar el piso”. 

Igualmente, el director de Estudios y portavoz de pisos.com, Ferran Font, explica a este medio que desde el portal inmobiliario hacen una valoración “negativa” de este tipo de legislación, ya que medidas de este tipo han provocado aumento de la economía sumergida y disminución del parque de alquiler. 

Este mismo lunes la OCDE presentó un estudio en el que concluía que intervenir de forma directa sobre el mercado del alquiler puede reducir las posibilidades de las empresas del sector de la construcción de invertir, lo que conduciría a una escasez de viviendas y, por lo tanto, a un encarecimiento de los precios que acabaría perjudicando también a los inquilinos.

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler también han rechazado en declaraciones a Economía Digital la medida porque la congelación “en el fondo es intervenir el mercado y no es la solución”, ya que “va en contra del mercado”  . “Estas medidas son parches e intentan contentar a una parte del electorado diciendo que han intervenido los alquileres”, opinan en la agencia. 

Zonas tensionadas: «Hay ajustes desde hace meses y provocarán un alza de precios»

Junto al impacto en los inquilinos y propietarios, en el sector creen que la congelación de los precios en zonas tensionadas tampoco llega en el momento adecuado ya que se llevan produciendo ajustes en las principales zonas con precios excesivamente altos desde hace meses. 

A este respecto, Carroza (Alquiler Seguro) apunta que tras el estallido de la pandemia se ha constatado que el mercado de alquiler es muy flexible y se adapta de forma inmediata a las circunstancias de la oferta y la demanda. 

A modo de ejemplo, en Madrid ahora mismo las únicas zonas afectadas por la congelación de precios en zonas tensionadas serían Las Rozas, Majadahonda y Pozuelo, ya que en el resto los precios están bajando, como en Vallecas, Carabanchel o Usera. “No tiene sentido que hablen de zonas tensionadas, son medidas fuera de contexto y de tiempo que no van a tener el efecto que persiguen de proteger a las familias más desfavorecidas”, sostiene. 

Respecto a los precios, también recuerda Carroza que el Ejecutivo de Pedro Sánchez prohibió que se utilizaran índices de referencia adaptados al mercado y obligó a todos los contratos de alquileres a actualizarse conforme al IPC, al tiempo que cree que la congelación podría provocar un alza «artificial» de los precios.

“Si se reduce la oferta de vivienda en alquiler se puede conseguir el efecto contrario al esperado: que se incrementen los precios al escasear la oferta”, coincide Matos de Fotocasa, que también señala que  los mercados más tensionados como pueden ser Madrid o Barcelona ya hace meses que están presentando ajustes importantes en los precios de los alquileres de forma natural.

Según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa, los precios de alquileres en Barcelona está ncayendo a un ritmo del 15% y Madrid al 12%, por lo que se constata un momento en que los precios de los alquileres, que en 2019 llegaron a máximos en muchas comunidades, están tendiendo a la baja, fruto también de la crisis económica y a la menor demanda por la pandemia.

«Los precios del alquiler ya están mostrando contracción en puntos calientes. Estos estímulos de congelación de rentas conseguirán, probablemente, el objetivo de evitar subidas de precios desorbitadas para los arrendadores e inquilinos actuales, pero no solucionará el gran problema de la falta de vivienda en alquiler que en las ciudades más pobladas«, ha indicado.

Font (pisos.com) ha aludido también al problema de accesibilidad a la vivienda, principalmente en alquiler, ya que la evolución de las rentas de alquiler ha superado “con creces” a la de los salarios, y precisado también que las zonas tensionadas como las capitales en Madrid y Barcelona acumulan caídas en torno al 15%. 

Fuentes de la Agencia Negociadora del Alquiler apuntan que no tendría sentido establecer la medida porque el precio las principales ciudades ha bajado y se preguntan si el indicador para determinar las zonas tensionadas será el índice de regulación de los precios de alquiler del Gobierno, ya que trabaja sobre las rentas de 2018 y se determinarían zonas tensionadas que “ya no lo son”. 

Los ejemplos de Cataluña y Berlín

Sin embargo, los expertos no consideran que una regulación para limitar los precios de los alquileres sean la solución, y ponen como ejemplo los casos de la ley catalana que habilita a limitar los precios, recurrida por el Gobierno por su posible inconstitucionalidad, o el caso de Berlín, recientemente declarada la norma inconstitucional también por temas competenciales.

“Independientemente del contenido, está demostrado tanto empírica como en la práctica que cualquier intento de congelación de precios va a traer efectos contrarios: economía sumergida, subidas artificiales de precio y eliminación del mercado”, enfatiza Carroza citando el ejemplo de Cataluña. 

Desde pisos.com sostienen que medidas similares a las que se pretenden acometer a nivel nacional en España, como en Berlín, “no han dado los frutos que se esperaban” y afirman también que ha aumentado la economía sumergida, han disminuido el parque de alquiler. 

Esto ha provocado por consiguiente un alza de las rentas de alquileres y a ello se suma un “empobrecimiento” del stock disponible, ya que los propietarios disponen de menos incentivos para invertir en el mantenimiento de los inmuebles. 

Desde Fotocasa indican, por su parte, que la limitación de rentas en Cataluña entró en vigor el pasado mes de septiembre de 2020 y “ha demostrado que la oferta en general no se ha contraído”. De hecho, un informe elaborado entre Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler concluyó que el 75% de los propietarios con viviendas en alquiler aceptaría medidas intervencionistas si, a cambio, se agilizasen notablemente los procesos de desahucios para recuperar las viviendas lo antes posible. 

Además, otro 66% estaría de acuerdo en apoyar la congelación de rentas durante cinco años siempre que el propietario recupere la posesión de su vivienda en un plazo de dos meses cuando exista impago de rentas. Es decir, que muchos propietarios estarían dispuestos a un intervencionismo en las rentas a cambio de más seguridad y estabilidad jurídica a la hora de recuperar la vivienda en alquiler. 

Por su parte, la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) ha valorado que el Gobierno impugne la ley de control de precios del alquiler de Cataluña ante el Tribunal Constitucional, al considerar que la regulación vulnera competencias exclusivas del Estado.

No obstante, lamenta que no se aborde en el recurso la cuestión de fondo, la vulneración del derecho de propiedad, y que no suspenda esta ley regional, «manteniendo un clima de inseguridad jurídica tanto para los propietarios como para los ciudadanos que quieren alquilar una vivienda» en esta comunidad autónoma.

Asval recuerda que, en Alemania, el Tribunal Constitucional también dictó sentencia en abril contra la ley de control de precios en vigor en Berlín, una medida que ha estado en vigor durante más de un año y «ha logrado resultados contrarios a los perseguidos: ha reducido la oferta en más de un 40% y elevado los precios de las zonas colindantes con la capital».

Soluciones: incentivos y un mayor paque de vivienda social

Frente a las medidas «populistas» de intervenir y limitar los precios de los alquileres, en el sector ven mejor la aprobación de incentivos que anime a los propietarios a poner en alquiler sus inmuebles y a aumentar sobre todo el parque público de viviendas con precios asequibles.

En Fotocasa ven indispensable trabajar en un plan de viviendas de alquiler a largo plazo, que pase por fomentar la vivienda pública de alquiler, ya que España cuenta con un parque público de vivienda en alquiler muy por debajo de la media europea, con un 2% frente a un 18% de Reino Unido, un 23% de Austria o un 32% de Países Bajos.  

También aboga por potenciar los incentivos al arrendamiento, y es que dado que un plan público como el mencionado lleva tiempo y precisa recursos, ve imprescindible complementarlo con más oferta privada. Propone en este sentido dar seguridad a los propietarios haciendo que la iniciativa pública cubra parcialmente el impago de la renta y seguros sobre el estado de la vivienda. 

Otro incentivo podría ser las ventajas fiscales de las rentas que provengan del alquiler cuando, por ejemplo, el inquilino sea menor de 35 años, ya que este es el segmento de edad que más dificultades tiene para acceder a una vivienda. 

Desde Asval urgen al Gobierno también a desarrollar un «mejor y más amplio» parque de vivienda social y asequible, puesto que España tiene uno de los parques de vivienda de este tipo más pequeños de Europa.

En pisos.com también optan por medidas que aumenten el parque de vivienda de alquiler residencial desde las administraciones y desde la colaboración público-privada, al ser “mucho más eficaces” que las limitaciones. 

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler también abogan por incentivar a los propietarios para aumentar la oferta y que los inquilinos que lo necesiten reciban ayudas para acceder al alquiler. A su juicio, las medidas planteadas evidencian que el Gobierno “no tiene herramientas para dar acceso a las familias o jóvenes que necesitan una vivienda” y el Estado “en vez de propiciar una política social de vivienda interviene el mercado”. «Hay dejadez de funciones», denuncian.