Cómo esquivar la subida del euríbor y aliviar la cuota hipotecaria
Los hipotecados pueden cambiarse a una hipoteca de tipo fijo, amortizar anticipadamente el préstamo o acogerse a las medidas del Gobierno de reestructuración del préstamo con periodos de carencia y menores intereses
Dos personas negocian un contrato. Pixabay.
La escalada del euríbor está encareciendo las hipotecas variables hasta en 590 euros mensuales para los hogares que renueven su cuota con el dato de enero de 2023, cuando este tipo de interés subirá hasta el entorno del 3,33%. Ante esta situación y las previsibles nuevas subidas de tipos del Banco Central Europeo, conviene analizar qué opciones tienen los hipotecados para amortiguar el encarecimiento de sus cuotas hipotecarias o, al menos, negociar nuevas condiciones con la entidad bancaria que permitan hacer frente a la deuda de una manera más asequible.
En primer lugar, una opción puede ser pedir al banco un cambio de tipo de hipoteca, para pasar de un préstamo hipotecario variable a uno a tipo fijo, sujeto en menor medida a los vaivenes del mercado. En principio, las hipotecas a tipo fijo no deberían de verse afectadas por las subidas y bajadas del euríbor, pero, actualmente, este tipo de hipotecas se han disparado aprovechando el encarecimiento de las hipotecas variables.
Según un análisis de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), las condiciones de las hipotecas a tipo fijo han empeorado en los últimos meses y se han endurecido los requisitos de vinculación, en especial, la exigencia de contratar seguros con la hipoteca para beneficiarse de mejores tipos. Esta organización señala que aún quedan algunas hipotecas a tipo fijo con un interés nominal por debajo del 3% (en BBVA, Evo Banco y OpenBank), pero todas conllevan la contratación de productos financieros adicionales, por lo que requieren calcular si realmente este sobrecoste compensará lo que se pagará de más por la subida de tipos de interés en una hipoteca variable.
Una ventaja desde enero de 2023 para realizar este cambio es que la nueva normativa del Código de Buenas Prácticas ha suprimido las comisiones tanto por cambiar de una hipoteca fija a una variable como por amortizar por adelantado el préstamo, otra de las opciones que se pueden barajar para reducir la deuda. Realizar una amortización anticipada total ahorrará pagar todos los intereses que quedaban por generarse durante los años que aún quedaban del préstamo, vía que puede ser una buena opción con tipos de interés al alza, mientras que una amortización parcial permitirá hacer un ajuste de la cantidad que queda por devolver, bien reduciendo el plazo de devolución o reduciendo el importe de las cuotas mensuales y manteniendo el plazo de devolución sin cambios.
Carencia, rebaja del euríbor y ampliación del periodo de devolución
A pesar de que esta segunda opción supone un ahorro, no es posible para las familias con ahorros insuficientes. Para las familias vulnerables y de clase media con dificultades en sus hipotecas variables ante las subidas del euríbor, habrá que recurrir a las medidas hipotecarias del Gobierno, que estarán en vigor entre el 1 de enero de 2023 y 2025, y a las cuales se han sumado la mayor parte de las entidades bancarias.
Los hogares más vulnerables que ingresen menos de tres veces el IPREM (25.200 euros al año) podrán solicitar a la entidad bancaria con la que tengan el préstamo hipotecario una reestructuración del préstamo consistente en una carencia de cinco años, durante la cual no se pagará el importe del mismo, sino solo los intereses del crédito. Además, se establece un interés especial del euríbor -0,1%, frente al euríbor +0,25% que se aplicaba hasta ahora según el código de buenas prácticas. También se da la opción de alargar el periodo de devolución del préstamo siete años más, aunque esto conllevará un encarecimiento del monto total del mismo por los mayores intereses que se generarán en ese tiempo.
No obstante, para solicitar estos supuestos se tienen que cumplir más requisitos aparte de la renta: que los intereses de la hipoteca hayan subido un 50%, que el pago de la hipoteca suponga la mitad de los ingresos y que la vivienda, que tiene que ser la habitual, no valga más de 300.000 euros. Para las familias que cumplan todos los requisitos, salvo el de destinar el 50% de sus ingresos al pago de la hipoteca, se aplicará una carencia de 2 años, un tipo de interés menor al negociado inicialmente y el alargamiento del plazo durante 7 años.
El segundo escenario está pensado para los hogares medios con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022 que ingresen entre 25.200 euros al año y 29.400 (tres veces y media el IPREM). Estos pueden pedir una congelación durante 2023 del euríbor con un interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del crédito durante siete años. Para acceder a estas opciones, el pago de la hipoteca debe suponer el 30% de los ingresos mensuales, los intereses de la hipoteca tienen que haber subido un 20% y, de nuevo, la vivienda no puede valer más de 300.000 euros.
Si estos mecanismos no fueran suficientes para conseguir la viabilidad económica suficiente para pagar el préstamo, existe la opción de la dación en pago, la cual queda ampliada a dos años en la nueva regulación del Código de Buenas Prácticas y supone que el banco debe aceptar la entrega de la vivienda y condonar las deudas pendientes.
